文/狗蛋本蛋

去年4月，上海黃浦豪宅「綠城外灘蘭庭」二期推售，項(xiàng)目備案均價(jià)16萬(wàn)，最小戶型187㎡。

最終，166套房源吸引超400組認(rèn)購(gòu)。

更早推售的項(xiàng)目一期，銷售均價(jià)約14.5萬(wàn)，最小戶型210㎡，111套房源同樣吸引超400組認(rèn)購(gòu)。

不管購(gòu)買(mǎi)哪一期房源，上車門(mén)檻都要3000萬(wàn)元，還得三四個(gè)人搶一套房。

誰(shuí)看了都得說(shuō)一句，這個(gè)盤(pán)的業(yè)主有實(shí)力。

但最近，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商綠城很納悶：為什么業(yè)主不展示資金實(shí)力了？

項(xiàng)目一期去年底交付，業(yè)主陸陸續(xù)續(xù)入住，8月14日，綠城推售251個(gè)車位，萬(wàn)萬(wàn)沒(méi)想到，認(rèn)購(gòu)結(jié)果拉了坨大的：

截至8月21日，只賣掉22個(gè)。

認(rèn)購(gòu)率不到10%。

現(xiàn)在全國(guó)車位去化普遍難，上海也不例外，但沒(méi)想到這么難。

這批車位售價(jià)在80萬(wàn)到100萬(wàn)出頭，對(duì)買(mǎi)得起3000萬(wàn)房子的業(yè)主來(lái)說(shuō)，買(mǎi)個(gè)車位自然不在話下。

只是，大家都不想當(dāng)大冤種。

他們覺(jué)得，一套房子住15-20年就該換房了，如果花百八十萬(wàn)買(mǎi)個(gè)車位，到時(shí)候割肉出售不劃算，買(mǎi)不如租——

車位月租2000，一年2.4萬(wàn)，20年48萬(wàn)。

不買(mǎi)車位的話，省下80萬(wàn)買(mǎi)理財(cái)，利息能覆蓋過(guò)半車位租金。

還有一些業(yè)主，可能是投資為主，兩三年后轉(zhuǎn)手，在車位配比充足的情況下，更不可能買(mǎi)車位了。

狗蛋說(shuō)，這屆業(yè)主不管是A8、A9還是A10，都把算盤(pán)打得噼啪響。

不過(guò)沒(méi)關(guān)系，綠城也有自己的力氣和手段。

前幾天，綠城物業(yè)默默給車位裝上了地鎖。

這樣一來(lái)，業(yè)主原本可以臨停的便利就沒(méi)有了。想在小區(qū)內(nèi)停車就只有兩種選擇——

要么租，要么買(mǎi)。

業(yè)主表示，我可以租，按照購(gòu)房合同附帶的前期物業(yè)合同寫(xiě)的，“車位月租金額2000元”。

綠城表示，我可以配合業(yè)主需求，于是劃出了B2層部分車位作為月租車位。

狗蛋算了下，這里的“部分”一共是20個(gè)，不能說(shuō)寥寥無(wú)幾，只能說(shuō)屈指可數(shù)。

業(yè)主想租，但大概率搶不到。

根據(jù)綠城物業(yè)的說(shuō)法，這些租賃車位采用先到先得模式，且租賃期限最長(zhǎng)不超過(guò)3個(gè)月。

3個(gè)月到期后怎么辦？等候排隊(duì)。

也就是說(shuō)，即使現(xiàn)在租到了，不代表3個(gè)月后還能租到。

當(dāng)然，搶不到租賃車位，你還可以選擇臨停。

開(kāi)發(fā)商貼心地給了物業(yè)10個(gè)臨停車位，每小時(shí)收費(fèi)15元，每天封頂240元。均價(jià)超25萬(wàn)每平的翠湖天地五期，臨時(shí)停車位一天封頂也才160元。

看得出來(lái)，業(yè)主是真想租，綠城是真不想出租。

一通象征性租賃操作下來(lái)，業(yè)主也沒(méi)其它選擇了，只剩下買(mǎi)車位的選項(xiàng)。

除非，業(yè)主別把車停進(jìn)小區(qū)。

為了這事，外灘蘭庭一期業(yè)主這幾天四處奔走，忙著向有關(guān)部門(mén)、媒體、街道反映情況。

有業(yè)主提出訴求，希望除了已出售的22個(gè)車位和物業(yè)持有的10個(gè)臨停車位，其余車位全部開(kāi)放租賃。

狗蛋說(shuō)，要真按業(yè)主要求全放開(kāi)，那綠城得吐一口老血，畢竟200多個(gè)車位出租，意味著2個(gè)億資金沉下去。

業(yè)主的訴求援引《中華人民共和國(guó)民法典》第二百七十六條規(guī)定：

建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。

尷尬之處在于，雖然明確應(yīng)該“首先滿足業(yè)主的需要”，但沒(méi)有明確到具體條款，實(shí)際操作中存在不少模糊地帶，容易引起爭(zhēng)議。

就拿“滿足業(yè)主需要”來(lái)說(shuō)，開(kāi)發(fā)商可以認(rèn)為，把車位出售給業(yè)主，就是履行了滿足需求的義務(wù)；

業(yè)主會(huì)覺(jué)得，自己有選擇租賃車位的權(quán)利，不能只售不租。

綠城是懂點(diǎn)法的，所以你看實(shí)際操作，它劃出了20個(gè)車位+10個(gè)臨停車位出租，以此表明，自己提供了租賃選擇。

最近幾年，隨著地產(chǎn)行情走弱，房子不好賣，車位更不好賣。為了推動(dòng)車位去化，開(kāi)發(fā)商只能變相倒逼業(yè)主。

給車位上鎖，綠城已經(jīng)不是第一次這么干了，也不只綠城一家房企這么干。

8月12日，同為綠城開(kāi)發(fā)的上海豪宅百合園，車位也被裝上了地鎖。

這個(gè)小區(qū)同樣售價(jià)不菲，洋房+聯(lián)排別墅，總價(jià)最低1600萬(wàn)起，標(biāo)準(zhǔn)車位售價(jià)四十萬(wàn)左右，也是賣不動(dòng)。

幾百個(gè)車位賣不出去，意味著幾個(gè)億的資金無(wú)法回籠，開(kāi)發(fā)商肯定忍不了，所以才會(huì)上演鎖車位之類的騷操作。

對(duì)于閑置車位“只售不租”行為。北京一業(yè)主曾把開(kāi)發(fā)商告上法庭，去年10月判決結(jié)果出來(lái)，法院認(rèn)定：

小區(qū)開(kāi)發(fā)商應(yīng)將未售出的產(chǎn)權(quán)車位向業(yè)主開(kāi)放租賃，并向業(yè)主公開(kāi)車位的出租、出售及附贈(zèng)情況…

業(yè)主贏了官司，但小區(qū)車位租賃沒(méi)有執(zhí)行。

開(kāi)發(fā)商拒不執(zhí)行的原因很簡(jiǎn)單，如果車位放開(kāi)租賃，后續(xù)就更賣不動(dòng)了，旗下其它項(xiàng)目業(yè)主可能會(huì)效仿。

當(dāng)房子本身都不再是穩(wěn)賺不賠的買(mǎi)賣，依附于它的車位，自然也從“標(biāo)配資產(chǎn)”淪為了“時(shí)代負(fù)資產(chǎn)”。

在舍棄利潤(rùn)和舍棄吃相之間，就算是行業(yè)巨頭綠城，也毫不猶豫選擇了后者。

綠城想把資產(chǎn)甩出去，業(yè)主不接這最后一棒。

地鎖，就成了橫在雙方之間的博弈籌碼。