深圳，2025年8月21日——今年以來，全國樓市整體平穩(wěn)運行，各地新建及二手房市場行情如何？

近日,戴德梁行發(fā)布《2025年二季度全國住宅市場研究》報告，分析顯示：

• 房地產及住宅開發(fā)投資降幅波動擴大，拖累固定資產投資增長

• 政策短期刺激效力減弱，上半年新房住宅成交量同比下降3.7%

• 全國新建商品住宅均價同比增速由正轉負，需求回落難以支撐價格

• 庫存壓力較上季度末稍有緩和，4億平方米的住宅待售面積仍處歷史高位

• 多數(shù)重點城市季度均價環(huán)比上漲，“好房子”供應或助均價結構性上行

房地產及住宅開發(fā)投資降幅波動擴大，拖累固定資產投資增長

在外部沖擊影響加大、內部挑戰(zhàn)疊加的復雜局面下，國內經濟頂住壓力，上半年，國內生產總值660,536億元，按不變價格計算同比增長5.3%，較上年同期和全年增速均提升0.3個百分點。消費及出口保持增長，上半年同比增速分別達到5.0%和5.9%(以美元計)；而固定資產投資同比增長2.8%，增速較一季度及上年同期均回落了1.4個百分點，房地產仍在拖累投資增長。

具體來看，上半年全國房地產開發(fā)投資46,658億元，較上年同期下降11.2%，降幅較一季度擴大了1.3個百分點，其中住宅開發(fā)投資35,770億元，較上年同期下降10.4%，降幅較一季度擴大1.4個百分點。二季度并未延續(xù)一季度降幅收窄的趨勢，房地產開發(fā)及住宅開發(fā)投資降幅呈現(xiàn)波動走擴，市場信心仍待恢復。

圖1:全國房地產及住宅開發(fā)投資走勢變化

資料來源：國家統(tǒng)計局、戴德梁行研究部

政策短期刺激效力減弱，上半年新房住宅成交量同比下降3.7%

上半年，全國新建商品住宅銷售面積38,358萬平方米，同比下降3.7%，降幅較一季度擴大1.7個百分點。二季度，除了五年期以上LPR貸款利率下降10個基點外，其他樓市政策刺激力度相對較緩，而此前政策的短期刺激效力持續(xù)弱化，市場的成交熱度有所回落。

單二季度，全國新房住宅成交量較上年同期減少6.1%，且3-6月的單月成交量同比降幅呈逐月擴大的趨勢。一方面上一波樓市利好政策效力逐漸減弱，同時又缺少新的強刺激政策，市場熱度逐漸冷卻；另一方面，國內及國際經濟形勢的不明朗，房地產行業(yè)深陷調整周期，也都令購房決策趨于謹慎。另外，住房新規(guī)的頒布也令市場對住房品質的提升予以更高期待，持幣觀望等待新規(guī)產品入市也成為眾多以改善需求為主的購房者的選擇。

圖2：全國新建商品住宅銷售面積走勢變化

數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局、戴德梁行研究部

全國新建商品住宅均價同比增速由正轉負，需求回落難以支撐價格

2025年上半年，全國新建商品住宅銷售均價為每平方米10,128元，同比增速較一季度由正轉負下降3.2個百分點至-1.6%；與2024年下半年相比，均價亦環(huán)比降了4.0%。在當前的市場環(huán)境下，需求端信心和預期普遍較弱，通過“以價換量”等方式刺激吸納市場需求仍是市場主流。在宏觀經濟及行業(yè)信心不足的背景下整體需求仍然表現(xiàn)疲軟，同時也難以支撐價格的持續(xù)回升。

在供求關系發(fā)生深刻變化的當下，“好房子”建設成為供應端積極推進的重要舉措。于建設階段嚴格執(zhí)行新標準的高品質住宅旨在通過品質提升來匹配不斷升級的需求。此舉雖有望刺激潛在需求并對價格構成一定支撐，但考慮到新規(guī)自5月實施，規(guī)?；源龝r日。

圖3：全國新建商品住宅銷售均價走勢

資料來源：國家統(tǒng)計局、戴德梁行研究部

庫存壓力較上季度末稍有緩和，4億平方米的住宅待售面積仍處歷史高位

截止2025年上半年，全國商品住宅待售面積40,821萬平方米，較一季度減少1,337萬平方米，庫存壓力稍有緩解，但超4億平方米的庫存總量，仍處于歷史高位。

從4月中央政治局會議里關于房地產的表述可以看到，接下來我國房地產發(fā)力點主要集中在城市更新、城中村和危房改造、加大高品質住宅供給，以及優(yōu)化存量商品房的收購等方面。政策方向主要是集中在供應端，通過供應結構的優(yōu)化及住宅產品的改善等方式，鞏固房地產市場的穩(wěn)定。5月住宅新規(guī)開始實施，新舊產品的代差將令庫存面臨持續(xù)的去化考驗，預計年內全國新房庫存量仍存在上行壓力。

圖4:全國商品住宅待售面積歷年變化

數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局，戴德梁行研究部

多數(shù)重點城市季度均價環(huán)比上漲，“好房子”供應或助均價結構性上行

二季度，一線、發(fā)達及普通二線城市平均成交價分別環(huán)比一季度上漲4.8%、下降0.5%和上漲7.7%，24城中共有17城實現(xiàn)價格季度環(huán)比上漲。相對而言，一線城市住房市場基本面較好，各類新興產業(yè)及人才持續(xù)匯聚，儲備著巨大的市場潛力。二季度發(fā)達二線城市價格環(huán)比微降，而普通二線城市環(huán)比上漲，在整體成交規(guī)?？s減的情況下，價格的波動更易受到個別項目的影響，在“以價換量”背景下剛需入市和改善需求升級居住品質同時發(fā)生，成交結構也波及均價走勢，但結合過去三年的季度變化來看，二線城市總體價格走勢仍較平緩。

重點城市是踐行國家 “好房子”政策發(fā)展的先行區(qū)，隨著更多住宅新規(guī)下優(yōu)質項目的供應放量，高端改善型需求持續(xù)得到挖掘，預計未來部分重點城市價格將呈現(xiàn)穩(wěn)中有升的趨勢。

圖5：各級城市新建住宅季度均價走勢(單位：元/平方米)

數(shù)據(jù)來源：CREIS、部分城市規(guī)土統(tǒng)計部門、戴德梁行研究部

戴德梁行研究院副院長、華南及華中區(qū)研究部董事張曉端表示，房地產及住宅開發(fā)投資持續(xù)下降，導致新開工面積長期負增長，從供應端影響增量市場規(guī)模，同時局限新建商品住宅成交規(guī)模；需求端亦在經濟及行業(yè)預期不樂觀、樓市政策刺激效力逐漸減弱的背景下，漸顯疲弱。盡管二季度仍有部分城市新建住宅季度均價因成交結構因素而出現(xiàn)環(huán)比增長，但整體市場“以價換量”趨勢未有改變，以降價銷售、提高得房率、送精裝修等方式吸引需求的情況仍較普遍。

戴德梁行大中華區(qū)副總裁、華南及華中區(qū)董事總經理程家龍預測，目前政策方向上以穩(wěn)市場及長效機制為主，持續(xù)優(yōu)化改善供應結構，針對需求端的短期刺激或有所放緩。短期內以強刺激帶動市場強力反彈的概率低，取而代之的是以宏觀層面的積極改善以及行業(yè)長效機制的建設來維穩(wěn)房地產的行業(yè)調整進程，包括增量市場規(guī)模的收縮和價格的回調到位，同時宏觀經濟面的不確定性及市場信心不足也意味著市場全面復蘇還需時間。未來城市間、片區(qū)板塊之間的市場表現(xiàn)還將持續(xù)分化，核心城市的抗風險能力更優(yōu)，需求支撐相對更強的同時投資傾斜下作為“好房子”集中供應區(qū)域，也更容易從供應端結構優(yōu)化來支撐市場復蘇，熱點城市核心板塊的高品質項目將依然受到熱捧，三四線城市也將持續(xù)面臨消化庫存的任務。