AlphaWise China PropertySurvey July 2025- SentimentWorsened Further

AlphaWise中國房地產(chǎn)調(diào)查2025年7月，市場情緒進(jìn)一步萎靡

大摩的AlphaWise調(diào)研團(tuán)隊近期對2000多名居民進(jìn)行的房地產(chǎn)調(diào)查顯示，業(yè)主的處置計劃更加緊迫（急于出售房屋，尤其是更多潛在賣家愿意承受虧損），而購房計劃仍然疲軟（對房價的預(yù)期略有減弱，對購房仍持謹(jǐn)慎態(tài)度）。以上因素加上庫存增加和應(yīng)對性政策乏力，可能起碼會將房地產(chǎn)銷售和房價的下跌延長到第三季度。

房價短期前景暗淡

譯文：潛在購房者對房價的預(yù)期在7月保持相對穩(wěn)定。在我們7月份的調(diào)查中，33%的潛在購房者（即“極有可能”購房者）預(yù)計未來12個月房價將下跌（4月份為36%），這表明潛在買家對房價前景的預(yù)期略有增強(qiáng)。

不同城市層級間的差異持續(xù)存在，令我們驚訝的是，7月份一線城市顯示出相對疲軟的信心，50%的受訪者預(yù)計房價將下跌（4月份二線城市預(yù)計下跌的比例為45%）。

圖2：整體房價前景疲軟，一線城市信心更弱

分析：首先在極有可能購房的群體關(guān)于中期房價的調(diào)查中，仍有33%的潛在購房者看跌未來12個月的房價走勢，但看跌的比例相比于4月份的調(diào)查下降了3個百分點，這說明潛在買家對于房價的中期預(yù)期略有改善。但需要注意的是這種預(yù)期的改善是基于上半年經(jīng)濟(jì)增速相對較高的條件下產(chǎn)生，按照各大投行的分析下半年經(jīng)濟(jì)增長將持續(xù)承壓，所以到年底時潛在購房群體對于中期房價的預(yù)期可能會發(fā)生較大的變化。

房價預(yù)期調(diào)查的第二個特點就是分化嚴(yán)重，這里的分化體現(xiàn)在兩個層面上。第一個層面是大摩在研報里提到的不同層級城市之間的分化，之前一線城市的房價信心有大幅回暖時二線城市的房價信心還在泥坑里，現(xiàn)在二線信心剛從泥坑里露出頭來沒多久，一線的信心又開始向下走，后續(xù)二線的信心也大概率會跟著下行，因為理論和歷史經(jīng)驗上都支持二線房價被一線牽引且落后大概半年至一年。

第二個層面是新房和二手房之間的分化，一線城市比如上海核心區(qū)的新房市場已經(jīng)企穩(wěn)反彈，近期徐匯區(qū)土拍創(chuàng)下樓面價20萬/平（溢價率22.33%），刷新了全國樓面價，成了新的全國單價地王。雖然這里面涉及了很多建筑標(biāo)準(zhǔn)（容積率等）和規(guī)則上的變化（容積率等），但至少說明了一件事，就是一線核心區(qū)新房不愁賣了，開發(fā)商愿意拿地了。

業(yè)主更迫切的出售房屋

譯文：在我們七月的房屋銷售調(diào)查中，業(yè)主們對出售房產(chǎn)的急迫感顯著增強(qiáng)。在所有潛在賣家中計劃未來六個月內(nèi)出售房產(chǎn)的比例為44%，較四月份的47%有所減少，其中已有8%掛牌出售（四月為10%），但值得注意的是，在定價方面，愿意承受虧損的業(yè)主比例顯著上升(56%對比四月份的43%）。

具體而言，44%的業(yè)主認(rèn)為售價應(yīng)與購買價持平或更高（四月為57%），42%和12%的業(yè)主分別表示可接受比購買價低10%和20%的折扣（四月分別為26%和14%），另有2%的業(yè)主希望盡快售房，不考慮價格因素。這一變化再次反映出居民信心的減弱，且與二手房市場掛牌量增加、掛牌價格走低的趨勢相吻合。

附錄3：44%的賣主可能在接下來的6個月里出售，8%的人已經(jīng)上市

附錄4：56%的房屋銷售計劃房主愿意承受損失

分析：7月對房產(chǎn)賣家的調(diào)查中計劃未來6個月內(nèi)出售房產(chǎn)的比例為44%，相比4月份調(diào)查時降低了3個百分點，但愿意承受虧損出貨的業(yè)主比例為56%，相比4月份調(diào)查時大幅上升了13個百分點。這說明了一個問題，就是賣家之間也出現(xiàn)了強(qiáng)烈的分化，一些跌麻了、長期看空、或者還貸壓力大的賣家割肉出局的意愿很強(qiáng)，而一些扛得住跌、經(jīng)濟(jì)實力較強(qiáng)的業(yè)主不愿接受虧損，怒而選擇撤銷掛牌抗到下跌周期結(jié)束為止。

從具體虧損的幅度上看，愿意接受10%以內(nèi)虧損的賣家為42%，比4月調(diào)查時大幅上升了16個百分點，愿意接受10%-20%虧損的為12%，比4月調(diào)查時下降了2個百分點，另外2%的業(yè)主只求盡快脫手而不計較虧了多少。這說明在10%的虧損線上業(yè)主們越來越傾向于認(rèn)賠出局，而當(dāng)虧損線到達(dá)20%時業(yè)主們傾向于繼續(xù)硬抗，所以后期房價即使繼續(xù)下跌，也會在現(xiàn)有基礎(chǔ)上下跌最多10%時遇到一定的阻力，當(dāng)然這是基于靜態(tài)分析，阻力位置也會根據(jù)屆時的宏觀環(huán)境變化而繼續(xù)變化。

購房計劃仍然疲軟

譯文：購房意愿依然低迷。在所有受訪者中，51%的人表示未來可能購買房產(chǎn)（較四月調(diào)查的49%有所上升），僅有16%的人表示“極有可能”購房（較四月調(diào)查的15%有所上升）。

其中3%的受訪者預(yù)計將在未來12個月內(nèi)完成購房，6%的受訪者計劃在未來兩到三年內(nèi)購房，另有7%的受訪者預(yù)計在四年之后購房?？紤]到收入方面的擔(dān)憂，我們認(rèn)為居民在接下來的一個季度可能會對購房計劃保持謹(jǐn)慎態(tài)度，這可能為房價帶來下行壓力，形成負(fù)反饋循環(huán)。

附表1：只有16%的潛在購房者“極有可能”購買房產(chǎn)

分析：首先從房產(chǎn)的遠(yuǎn)期需求上看，51%的人表示有購房需求，相比于4月份上升了2個百分點，16%的人表示極有可能購房，相比于4月份上升了1個百分點。其實51%有購房需求的這個比例絕對是很大的，客觀的說大家能買房還是很想買的，區(qū)別在于之前漲的時候大家怕趕不上車所以抓緊上車，而現(xiàn)在大家都想買在最低點而按兵不動。

受訪者中16%的人表示極有可能購房，這個比例大致可以認(rèn)為是目前人群中剛需的比例，同樣這個比例其實也很高，但現(xiàn)在的剛需也是能拖就拖。其原因有兩個，第一是大家都想成本最小化，抄底抄在最底部；第二是經(jīng)濟(jì)的不景氣導(dǎo)致剛需對于自己未來的還貸能力有所懷疑，所以不敢輕易嘗試貸款入局。

我們還可以大致做一個減法，51%總需求比例減去16%剛需比例得到的35%大致可以認(rèn)為是改善需求（包括部分投資需求），這樣就可以大致推測出以后房產(chǎn)的增量需求中改善需求占主體地位，而剛需占次要地位（兩者之比大約為2:1），這也為潛在的投資盤指明了方向，就是改善類產(chǎn)品的需求在將來會成為市場的主流。

從具體的房產(chǎn)需求期限來看，明確將在1年內(nèi)購房的受訪者占比為3%，2-3年內(nèi)購房的占比為6%，4年之后購房的為7%。首先計劃1年內(nèi)購房的比例僅為3%，這也是中短期房價保持下行趨勢的核心邏輯之一。第二把這些有明確購房期限的比例加起來總共是16%（3%+6%+7%），而有購房需求的人總共是51%，那么沒有明確購房期限的受訪者比例就是35%（51%-16%），可以大致理解為這35%的人屬于墻頭草，買漲不買跌，等到反彈了很可能會順勢坐一把順風(fēng)船買入。

總結(jié)：結(jié)合以上分析來看，中短期二手房市場仍然會以供應(yīng)量增大和需求萎靡為主要趨勢，主要原因就是收入增速下降導(dǎo)致的不敢加杠桿購房和還不起房貸導(dǎo)致的急于套現(xiàn)。但從長期來看，總的城市購房需求依然龐大，一旦宏觀經(jīng)濟(jì)觸底回暖（收入增速回升），房產(chǎn)市場也比較確定的可以迎來較大的反彈。而站在投資角度上看，未來改善需求將占市場的主導(dǎo)地位（大約占總需求的三分之二左右）。