上海TX淮海和北京The Box朝外都曾是盈展的標志性項目。

作者 | 叢文蕾（上海）

監(jiān)制 | 邵樂樂（上海）

曾經(jīng)一手將TX淮海和The Box朝外翻紅，并帶動了內(nèi)地非標商業(yè)潮流的URF盈展集團，最近陷入了運營困境和解約風波。

多位地產(chǎn)行業(yè)人士告訴「窄播」，這與盈展參與運營的多個商業(yè)更新項目重資產(chǎn)運營，公司陷入現(xiàn)金流困境有關。

據(jù)《窄播》了解，目前，THE BOX朝外的運營權正在由盈展系公司向相關產(chǎn)權管理方移交，TX淮海運營事宜早前已移交至原物業(yè)方百聯(lián)集團。

這不僅僅是盈展一家公司遭遇的經(jīng)營挑戰(zhàn)，非標商業(yè)也在經(jīng)歷第一波爆發(fā)后的淘汰期。同樣以年輕消費力為主題的策展型非標商場廣州「YCC！天宜」，也因盈利不善倒在了去年五一前。而目前TX淮海、The Box朝外等一批非標商業(yè)都存在不同程度的運營能力、流量能力、非標濃度降低以及業(yè)績表現(xiàn)的波動。

看起來，一度作為非標商業(yè)代表類型的策展型商場，陷入了「賠本賺吆喝」的質疑，更有甚至唱衰非標商業(yè)。

什么是「非標商業(yè)地產(chǎn)」，目前業(yè)界沒有一個清晰定義，更像是標準商業(yè)模式的對立面——非固定模式、非連鎖、強調(diào)個性與差異的商業(yè)實踐。

它的誕生，和城市更新、消費者對線下購物空間需求轉變、新一批非標品牌或消費潮流的出現(xiàn)密切相關。

它遭遇的挑戰(zhàn)，也與整個地產(chǎn)行業(yè)的低谷周期，以及宏觀經(jīng)濟形勢的變化下，遲遲跑不出正向的商業(yè)模式息息相關。

尤其當商業(yè)地產(chǎn)和線下零售雙雙面臨行業(yè)低谷，從業(yè)者和消費者也因為審美疲勞或消費能力的收縮，開始對「非標商業(yè)」尤其是策展型商業(yè)祛魅后，一旦在資金/產(chǎn)業(yè)資源、運營能力、盈利能力等任何一環(huán)出現(xiàn)短板，非標商業(yè)就有可能迅速陷入經(jīng)營危機。

但有非標給整個地產(chǎn)零售行業(yè)帶來的經(jīng)驗探索在前，一些踩中行業(yè)、商家和消費新需求的細分項目，比如主打慢節(jié)奏、社交性、小規(guī)模的非標型商業(yè)，也開始從社區(qū)周圍、市郊遠郊甚至越來越熱的文旅趨勢中長出來。

1.一炮打響：讓商場變成「迪士尼」

如果暫且拋開盈展集團的操盤幾個項目盈利情況不談，其在非標商業(yè)領域的創(chuàng)新性、前瞻性對行業(yè)還是有啟發(fā)的。

傳統(tǒng)商業(yè)陷入同質化競爭時，2019年百聯(lián)集團與盈展集團推出舊改項目TX淮海。憑借區(qū)別于傳統(tǒng)商場的「潮流策展型零售空間」定位，也讓TX淮海試營業(yè)首月總客流突破60萬人次，成為現(xiàn)象級網(wǎng)紅打卡地。該項目也把「策展型非標商業(yè)」推到更多人面前，讓策展型非標商業(yè)成為非標商業(yè)里的熱門類目。

盡管，香港新世界集團也推出過策展型商業(yè)「K11」，上海K11和TX淮海還同在淮海中路上。兩者區(qū)別在于，K11面向中產(chǎn)家庭等泛人群，藝術策展區(qū)和商業(yè)區(qū)有明確分區(qū)。而TX淮海捕捉新一代消費者崛起機遇，主要服務Z世代人群；并且，把藝術展覽、潮流買手店、街頭文化融為一體，主打「邊逛展邊購物」概念。

TX淮海

在此之后，百聯(lián)集團、盈展集團及其以外的開發(fā)商、運營集團也在復制這種模式，策展型非標商業(yè)全國開花，今年，TX淮海就被作為一種模式，復制到了長沙。盈展集團及其創(chuàng)始人司徒文聰也因此聲名大噪，有機會調(diào)改全國其他商業(yè)項目，如2024年開業(yè)的北京「THE BOX朝外｜年輕力中心」。

策展型商業(yè)數(shù)量提高反映了消費者對線下空間需求發(fā)生變化后，商業(yè)地產(chǎn)自我更新——從大而全的消費場景到注重服務某一類細分垂直人群的消費、休閑和社交需求。策展型商業(yè)因網(wǎng)紅化的空間置景，滿足年輕消費者打卡需求，而他們把策展型非標商業(yè)分享到社交媒體上時，又進一步抬高了項目熱度。

非標商業(yè)強調(diào)新鮮感和差異化，一批主理人品牌或線上品牌涌入線下插旗推動了策展型非標商業(yè)發(fā)展。傳統(tǒng)商場里的主理人業(yè)態(tài)占比一般只有10%左右，而像是THE BOX朝外大約有30%到40%是主理人品牌和城市首店。

國潮球鞋品牌Old Order便是其中之一。Old Order初期通過電商起勢，2022年在有廣州「里原宿」之稱的東山口開出線下首店；一年后，又進到成都COSMO、THE BOX朝外等策展型非標商業(yè)。

Old Order線下布局的節(jié)點與潮流行業(yè)變化咬合——國潮品牌線上流量紅利消退，但潮流消費沒有降溫，一批面向年輕人的策展型非標商業(yè)出現(xiàn)，大部分還給予品牌租金優(yōu)惠、裝修補貼等，雙方一拍即合。

除了Old Order，Bad Market、BLACKHEAD等國潮品牌都是在這一時期快速潛入線下的。潮流品牌聚集烘托出的時尚氛圍，也提高了策展型非標商業(yè)體驗感。

相比傳統(tǒng)商業(yè)，策展型非標商業(yè)主張一店一設計，品牌可以更自由地展開空間打造。Old Order聯(lián)合創(chuàng)始人星洲告訴我們，線上只能展示和銷售產(chǎn)品，自帶話題度的非標商業(yè)不僅起到廣告牌效應，還能讓消費者感知品牌力。

比如，Old Order的COSMO店位于商場一層，門店頂部「貼」著巨大球鞋裝置，給人強烈的視覺沖擊力；店鋪被打造成「球鞋工廠」，吸引消費者打卡分享。也因此，COSMO店第一個月業(yè)績就沖到新高。星洲認為，除了COSMO自帶的打卡流量外，也跟品牌自身的事件營銷能力相關。

Old Order COSMO店

不同于傳統(tǒng)商業(yè)里單純的租賃關系，策展型非標商業(yè)里的運營方和品牌更像「合伙人」，雙方會共創(chuàng)一些活動。盈展集團COO司徒婉雯在接受《第一財經(jīng)》YiMagazine采訪時提到，THE BOX朝外在品牌入駐方面，會更看重品牌自身的策劃能力，甚至把這種能力作為硬性要求寫進租賃合同里。

2.運營挑戰(zhàn)：用內(nèi)容+非標磨平不確定性

需要改造成策展型非標商業(yè)的項目，多是市中心小型、衰敗的老舊商業(yè)。一般情況下會由政府整合市中心存量物業(yè)資源，引入有運營經(jīng)驗的第三方操盤手激活老舊商業(yè)。

為了讓老舊項目重新煥發(fā)生機，運營方需要自己制造流量。

做活動、用內(nèi)容引流是重要方式之一。在「黎叔聊商業(yè)」的主理人黎叔看來，盡管現(xiàn)在的標準商業(yè)也在做活動，但商場自帶流量，活動頻次可能低于非標商業(yè)。而且，標準商業(yè)可以采購同一款活動在全國多家項目里輪番使用，運營成本相對也沒那么高。

相比之下，非標商業(yè)的活動更講究個性化元素，能給消費者提供松馳感的場情以及情緒上的價值。而服務年輕人的策展型非標商業(yè)，則更需要不間斷、不重樣的活動吸引「善變」的年輕人。

公開數(shù)據(jù)顯示，TX淮海開業(yè)第一年，舉辦了115場活動，平均每月10場；THE BOX朝外自2023年開業(yè)至今，也幾乎每天都有活動。而YCC！天宜活動頻率每月一次，運營跟不上也被業(yè)內(nèi)人士視作倒下的原因之一。

但活動質量、給品牌帶來的轉化效果，十分考驗團隊的運營能力。「商場剛開業(yè)的時候肯定是流量高峰，隨著商場沒有新的流量進來，銷售額肯定是會下滑的?！挂黄放苿?chuàng)始人對我們坦言。

THE BOX朝外

高頻舉辦活動，也源于項目里的新興品牌吸引客流的能力有限。這些新興品牌雖然有些在線上積累了一定數(shù)量的粉絲，卻沒有線下開店經(jīng)驗，有的甚至是從零開始。

「非標商業(yè)極考驗操盤者的戰(zhàn)略定位能力。從一個項目立項開始，業(yè)主方就要想清楚，這個非標項目的最終發(fā)展路徑。所以策劃是關鍵，這些策劃是依托于業(yè)主方自身的資源整合。如果其中一個環(huán)節(jié)出問題，項目就變味了。」黎叔說道。并且，資本有時又要求快速回報。

為平衡投入與產(chǎn)出，策展型非標商業(yè)里往往需要引入一部分標準化、確定性的內(nèi)容，像是連鎖餐飲或零售品牌，或二次元等時下熱門業(yè)態(tài)。

商業(yè)地產(chǎn)管理公司漢博商業(yè)上海公司董事長杜斌以TX淮海向我們舉例，項目亮相初期引入了國際大牌或連鎖化率較高的品牌或是在其他非標商業(yè)里有運營經(jīng)驗的主理人品牌「撐場子」。

在他看來，這些成熟品牌源于進駐TX淮海的原因在于，能以相對自由地探索新店型、新業(yè)態(tài)；一些在標準商業(yè)里拿不到好位置的，可以在這里獲得一個較好的展示面；以及一些亟待年輕化改造的品牌，可以和新一代消費者互動、更新品牌形象。

比如，耐克在TX淮海打造了中國首家Nike Style零售概念店。和耐克常規(guī)店不同的是，這家店提供全面數(shù)字化連接的服務和體驗，消費者可以在此設計屬于自己的個性化商品；它也是耐克在中國首家營業(yè)至深夜的潮流零售商店。

3.商業(yè)難題：非標到底可持續(xù)性嗎

不確定性還可以通過精細化的運營能力，或者適度引入標品運營來平衡運營風險，但策展型非標商業(yè)的深層挑戰(zhàn)在于各個環(huán)節(jié)的持續(xù)性問題。

首先是招商的可持續(xù)性。潮流策展型商業(yè)的主要賣點是新鮮、差異和體驗感，需要頻繁汰換品牌來增加項目新鮮感，這考驗著項目品牌供應鏈資源能力。但受整體經(jīng)濟環(huán)境影響，品牌線下開店愈發(fā)謹慎。

與此同時，隨著首批新興品牌和潮流策展型商業(yè)也度過蜜月期，回歸生意邏輯，選址取向也發(fā)生了變化。對于這些品牌來說，不僅要在一店一設計上投入大量成本，全國可選的潮流策展型非標商業(yè)也相對較少。因此，一旦通過非標打開市場認知度，他們更傾向于進入傳統(tǒng)商場，低成本復制打磨好的標準化店型。

港資、國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的標桿布局新一線、二線城市就給了像Old Order這些憑借非標商業(yè)在線下發(fā)展起來的品牌，開設更多標準店的機會。目前，Old Order在全國有60余家門店，新一線、二線城市門店多開在萬象系、龍湖系商場里。這些有品牌力的地產(chǎn)項目，同樣滿足了Old Order塑造品牌形象的線下訴求。

這一批成長起來的新興品牌，也在把運營重心放在新市場尋找增量。星洲透露，出海是他們今年的一大重點，截至今年底他們將在日本開出四家門店。有意思的是，Old Order其中一家店位于名古屋PARCO，該商場是一家集娛樂、藝術、文化和購物于一體的傳統(tǒng)百貨改造項目。行業(yè)里一度有人認為，TX淮海對標的就是PARCO。但不同之處，在于PARCO因為依托于可以通過旅游產(chǎn)業(yè)輻射至全球的購買力，整體選品及運營狀況都相對樂觀。

策展型非標商業(yè)能否找到下一個「Old Order」補位是問號。退一步來說，即便成長起來的新興品牌沒有選擇離開，隨著運營方減少租金等優(yōu)惠補貼，品牌能否在此盈利也是個問號。

比起招商更棘手的還有潮流風潮和消費心理的變化。「只要涉及潮流，項目生命周期就會略短一點?！乖诙疟罂磥恚绷鞑哒剐蜕虡I(yè)意味著要不斷追隨時下最新的潮流更新品牌、更新體驗，但潮流和消費趨勢有時不斷變化的。

如果盲目追隨潮流，或許會陷入同質化競爭，這對強調(diào)差異化、市場空間也相對有限的非標商業(yè)來說，也是致命傷。

「二次元策展型商業(yè)就很危險?！苟疟筇岬?，上海的百聯(lián)ZX和大悅城二次元商業(yè)火了之后，出現(xiàn)了一批定位二次元的策展型非標商場。但二次元人群畢竟相對少數(shù)，去年底以來，庫存積壓已經(jīng)成為二次元零售的全行業(yè)難題?！付卧哒剐蜕虉稣霈F(xiàn)叫好不叫座的情況?！?/p>

因此，盡管非標商業(yè)本質上是做興趣圈層生意，但杜斌建議不要太聚焦一類人群，項目想持續(xù)發(fā)展最好覆蓋兩、三類人群。京投發(fā)展股份有限公司商管部總經(jīng)理鄭錚告訴我們，他們做的北京檀谷項目也是泛人群定位，不聚焦目標人群的具體興趣愛好，而是提供生活方式解決方案。

策展型商業(yè)的可持續(xù)性更大程度源于商業(yè)模式上的擰巴。傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)依靠固定租金和管理費創(chuàng)收，大量非標商業(yè)卻依靠幫品牌在場域里策劃活動賺錢。

司徒婉雯曾提到，THE BOX朝外的整個營收的構成大部分時候是通過市場部和品牌策劃很多的品牌活動落地，包括各個品牌主理人跟項目一起把流量做起來之后所獲得的共同收益。

但這種商業(yè)模式短期內(nèi)很難實現(xiàn)穩(wěn)定的投入產(chǎn)出，需要長周期培育，甚至要依靠業(yè)主提供運營補貼維持。

另外，對于服務運營商來說也存在可持續(xù)運營的挑戰(zhàn)。由于大部分服務運營商采取輕資產(chǎn)模式，不持有物業(yè)產(chǎn)權，在項目培育期間可能面臨被業(yè)主方拿回運營權。

如果服務運營商化身「二房東」，就意味著既要承擔商業(yè)空間的重資產(chǎn)投入，又要扮演內(nèi)容運營商角色，相當于兼顧地產(chǎn)開發(fā)和商業(yè)運營雙重角色，對操盤者的資金調(diào)配、資源整合能力提出極高要求。盈展在The Box朝外遭遇的經(jīng)營困境也與投入過大、回本周期過長但背后缺乏產(chǎn)業(yè)資源支持相關。

在黎叔看來，小體量非標商業(yè)若想持續(xù)運轉，需要以售賣物業(yè)做支撐或者和產(chǎn)業(yè)做結合，非標商業(yè)發(fā)揮產(chǎn)業(yè)配套、引流作用，不承擔盈利壓力。比如，杭州BAC藝術街區(qū)的盈利來自藝術培訓等B端業(yè)務；或是檀谷、阿那亞文旅型非標商業(yè)，盈利主要來自房地產(chǎn)。

BAC藝術街區(qū)的A棟為商業(yè)與教學功能的建筑；

B棟將作為酒店；C棟將作為寫字樓

4.人都去哪了：我們?nèi)耘f需要線下

如果以2019年底TX淮海亮相為標志，非標商業(yè)在國內(nèi)已經(jīng)發(fā)展5年有余，進入「去網(wǎng)紅化」階段，非標商業(yè)也走向精細化階段，圍繞目標人群做更精準的項目定位。

著眼于人們對周末微度假體驗的渴望，近幾年國內(nèi)出現(xiàn)了一批主打松弛感概念的近郊文旅型非標商業(yè)。比如檀谷、上海蟠龍?zhí)斓氐取?/p>

這類商業(yè)發(fā)揮在地自然或歷史文化資源，強化公共空間體驗性；又因為經(jīng)營空間足夠大，可以包含目標人群所需的各類業(yè)態(tài)。隨著目標人群需求越來越多元，項目也需要提供更豐富的體驗感。

比如，檀谷自2021年陸續(xù)推出「山街水岸」、慢閃公園、慢閃廣場三大體驗空間后，今年檀谷將增加山系體驗業(yè)態(tài)，在項目周邊建造親子、運動等4個主題性公園；引入一批有品牌影響力或有成熟運營團隊的品牌。

盡管不像潮流策展型非標商業(yè)頻繁汰換品牌，但文旅型非標商業(yè)仍需定期調(diào)整品牌保持項目新鮮感。除了延續(xù)一店一設計理念，檀谷計劃和較早一批進入非標商業(yè)的品牌「MARSMART火星寵物超市」探索寵物酒店業(yè)務。「我們一個基礎策略就是跟成熟的人干新事?！?/strong>鄭錚說道。

檀谷 山街水岸

活動依然是所有非標商業(yè)的必備，尤其是對于近郊文旅型商業(yè)更需要有吸引力的活動淡化車程距離。而把活動打造成內(nèi)容IP已經(jīng)成為他們的共識。阿那亞打造的戲劇節(jié)等節(jié)日活動不僅驗證了內(nèi)容IP對項目品牌力的加持作用，也驗證了可以促進經(jīng)營可持續(xù)。

體驗時間延長，消費環(huán)節(jié)自然增多。檀谷今年將新增一棟自營酒店，再通過與品牌合作的方式聯(lián)營三家酒店，以此承接流量，確保項目可持續(xù)發(fā)展。鄭錚告訴我們，與業(yè)內(nèi)頭部品牌合作，主要看中其背后的流量和優(yōu)質人群畫像。

除了對近郊微度假需求，消費者生活半徑縮短、「附近性」意識覺醒，策展型不再是市中心小體量商業(yè)煥新的唯一解法，社區(qū)型非標商業(yè)受到歡迎。比如，上海的鴻壽坊，或是兼具在地服務屬性和微度假的成都麓湖CPI。

「我們的判斷未來商業(yè)可能越做越小。」鄭錚認為，一線城市里的大體量商業(yè)已經(jīng)飽和，服務有明確購物需求的消費者；如果只是解決日常需求，家門口的社區(qū)商業(yè)可以提供便捷、高效的解決方案。

近幾年，各地提倡的「15分鐘生活圈」概念，為該判斷提供一定支持。同時，社區(qū)商業(yè)大多規(guī)模較小、成本和運營壓力相對可控。

今年秋天，京投發(fā)展的另一條商業(yè)產(chǎn)品線「小站公園STATION PARK」分別在北京昌平區(qū)和無錫亮相。傳統(tǒng)社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)、品牌老化，無法滿足消費者在物質和精神上的升級需求。

這類新出現(xiàn)的社區(qū)型非標商業(yè)不僅引入更新的品牌，還注重滿足社區(qū)居民的精神生活和營造社區(qū)歸屬感。例如，辟出一塊空間用來舉辦小型藝術展覽、寵物交友會等社群文化活動。

「消費者沒有非不非標的概念，他們更關心這個地方好不好玩，值不值得去等與自身感受直接相關的東西?！灌嶅P說道。

封面：THE BOX朝外