原創(chuàng) 劉曉博

自媒體時(shí)代，每天都有聳人聽(tīng)聞的觀點(diǎn)給你洗腦。

9月15日，“住房租賃條例”即將在全國(guó)實(shí)施。一些博眼球的觀點(diǎn)也就冒出來(lái)了，比如“房東稅要來(lái)了”，“學(xué)區(qū)房的天要塌了”之類的。

我前兩天在“劉曉博說(shuō)財(cái)經(jīng)”的推文里，剛剛分析過(guò)“房東稅”的問(wèn)題。告訴大家，個(gè)人對(duì)外出租房屋需要繳納多種稅費(fèi)，是從1994年1月1日就非常明確的了，而且很多租戶一直在交。

此次“住房租賃條例”的落地，其中有一條是：要求租賃合同到官方平臺(tái)備案，這的確會(huì)讓未來(lái)的征稅更嚴(yán)格。但“房東稅”早就有了，不是新稅種，也不會(huì)出現(xiàn)拐點(diǎn)性的變化。

至于“學(xué)區(qū)房的天要塌了”了的奇葩觀點(diǎn)，來(lái)自“住房租賃條例”里的這句表述：

國(guó)家鼓勵(lì)出租人和承租人依法建立穩(wěn)定的住房租賃關(guān)系，推動(dòng)租購(gòu)住房在享受公共服務(wù)上具有同等權(quán)利。

這就是“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”。

這個(gè)觀念近幾年比較火，寫(xiě)入了各種高規(guī)格文件，比如二十大報(bào)告（2022年10月）里就明確：加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度。

二十屆三中全會(huì)（2024年7月）通過(guò)的全面深化改革的決定里再次明確：加快建立租購(gòu)并舉的住房制度。

9月15日開(kāi)始實(shí)施的“住房租賃條例”，是第一個(gè)落實(shí)這個(gè)理念的法規(guī)。

但這不意味著學(xué)區(qū)房的天塌了。

我們不妨看一下美國(guó)和中國(guó)香港的情況，這兩個(gè)地方早就落實(shí)了租購(gòu)?fù)瑱?quán)，但仍然存在比較強(qiáng)的學(xué)區(qū)房概念。

美國(guó)公立學(xué)校實(shí)行“就近入學(xué)”政策，入學(xué)資格基于實(shí)際居住地址而非房產(chǎn)所有權(quán)。只要提供真實(shí)的居住證明（如租約、水電費(fèi)賬單、銀行賬單等），租房家庭的孩子即可免費(fèi)入讀該學(xué)區(qū)的公立學(xué)校。

但租購(gòu)?fù)瑱?quán)沒(méi)有讓所有的房子都平權(quán)，美國(guó)好學(xué)區(qū)的房?jī)r(jià)、房租明顯要高出很多。

根據(jù)公開(kāi)資料：在紐約州杰里科，學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)溢價(jià)率達(dá) 355%，套均價(jià)達(dá)161萬(wàn)美元（州均價(jià)約35萬(wàn)美元）；加州帕洛阿爾托學(xué)區(qū)房套均價(jià) 303萬(wàn)美元，溢價(jià) 308%（州均價(jià)74萬(wàn)美元）；德州奧斯汀Eanes學(xué)區(qū)，溢價(jià) 486%，均價(jià) 172萬(wàn)美元（州均價(jià)29萬(wàn)美元）。

在美國(guó)，學(xué)區(qū)房的空置率只有全美平均水平的一半，房?jī)r(jià)也更容易上漲。

中國(guó)香港也實(shí)現(xiàn)了租購(gòu)?fù)瑱?quán)，無(wú)論租房或購(gòu)房，只要提供真實(shí)的居住證明（如租約、水電賬單等），即可申請(qǐng)居住地址所屬校網(wǎng)內(nèi)的公立學(xué)校。

香港的小學(xué)分為36個(gè)校網(wǎng)（以數(shù)字編號(hào)），中學(xué)按18區(qū)劃分。以中西區(qū)11校網(wǎng)、灣仔12校網(wǎng)的房?jī)r(jià)為例，學(xué)區(qū)房比同地段非學(xué)區(qū)房高20%–30%。

由此可見(jiàn)，租購(gòu)?fù)瑱?quán)不會(huì)讓學(xué)區(qū)房消失，優(yōu)質(zhì)的教育在全世界都是支撐房?jī)r(jià)的重要因素。

學(xué)區(qū)房的概念將長(zhǎng)期存在，至少在美國(guó)、中國(guó)香港沒(méi)有看到消失的可能。

不過(guò)，中國(guó)房東擔(dān)心的可能是：特別好的學(xué)位，往往跟住房鎖定，輕易被租戶拿走豈不損失太大。

的確，部分大城市規(guī)定：一套房子每6年才能有1個(gè)小學(xué)學(xué)位（同一家庭的孩子可以突破），每3年才有1個(gè)初中學(xué)位。租戶輕易拿走了，我將來(lái)賣的時(shí)候豈不損失大了？

這的確是一個(gè)問(wèn)題。

相信各地管理部門(mén)有足夠的理性，他們會(huì)規(guī)定：租戶要獲得這個(gè)寶貴的學(xué)位，不僅需要備案租賃合同（并交稅），還要有業(yè)主簽字的學(xué)位使用授權(quán)書(shū)。制定政策的人，也很可能擁有學(xué)位房。

如果沒(méi)有這個(gè)設(shè)置，業(yè)主可以先“賣掉”學(xué)位再對(duì)外出租。

怎樣先賣掉學(xué)位？其實(shí)很簡(jiǎn)單，你跟一個(gè)愿意額外為學(xué)位付費(fèi)的家庭簽1年租約，把學(xué)位給他使用。然后1年之后解除租約，再對(duì)外出租房屋。這時(shí)候，被鎖定的學(xué)位已經(jīng)被使用了，后面的租戶就無(wú)法使用了。

如果這條路也被堵住了，你可以選愿意多付費(fèi)的租戶，畢竟租賃權(quán)在你手里。或者干脆不對(duì)外出租。

如果沒(méi)有鎖定學(xué)位一說(shuō)，讓租戶使用學(xué)位也就無(wú)所謂了。

在學(xué)位緊張的大城市，比如深圳，租房目前雖然可以申請(qǐng)學(xué)位，但獲得的積分是偏低的。特別是緊張的名校，租戶的積分很難獲得學(xué)位。

下圖是南方某大城市的某中心城區(qū)，2025年小學(xué)入學(xué)積分規(guī)則，你可以看看買房的家庭和租房家庭的積分差距：

另外，還要注意9月15日落地的“住房租賃條例”的原文：推動(dòng)租購(gòu)住房在享受公共服務(wù)上具有同等權(quán)利。

“租購(gòu)住房在享受公共服務(wù)上具有同等權(quán)利”的前面，有“推動(dòng)”兩個(gè)字。

這意味著，租購(gòu)?fù)耆綑?quán)是一個(gè)過(guò)程。

學(xué)位不緊張，甚至過(guò)剩的地區(qū)，將率先基本實(shí)現(xiàn)。頂級(jí)學(xué)位、超級(jí)緊張的區(qū)域，只能逐步推進(jìn)。

畢竟，買了學(xué)區(qū)房的家庭交了更多的稅，對(duì)拉動(dòng)GDP和就業(yè)貢獻(xiàn)更大。這些家庭積分更高，是合理的。

話說(shuō)回來(lái)，即便將來(lái)跟美國(guó)或者中國(guó)香港一樣，基本實(shí)現(xiàn)了租購(gòu)?fù)瑱?quán)，不還是存在學(xué)區(qū)房的概念嗎？

好學(xué)區(qū)的房子，就是要貴不少，租金也要高不少，而且容易漲、空置率低。

所以，即便你未來(lái)不需要學(xué)位了，我也勸你有條件盡量買學(xué)區(qū)房。當(dāng)然，我說(shuō)是一流、超一流的學(xué)區(qū)，而不是貼牌的。