原創(chuàng) 劉曉博

自媒體時代，每天都有聳人聽聞的觀點給你洗腦。

9月15日，“住房租賃條例”即將在全國實施。一些博眼球的觀點也就冒出來了，比如“房東稅要來了”，“學(xué)區(qū)房的天要塌了”之類的。

我前兩天在“劉曉博說財經(jīng)”的推文里，剛剛分析過“房東稅”的問題。告訴大家，個人對外出租房屋需要繳納多種稅費，是從1994年1月1日就非常明確的了，而且很多租戶一直在交。

此次“住房租賃條例”的落地，其中有一條是：要求租賃合同到官方平臺備案，這的確會讓未來的征稅更嚴格。但“房東稅”早就有了，不是新稅種，也不會出現(xiàn)拐點性的變化。

至于“學(xué)區(qū)房的天要塌了”了的奇葩觀點，來自“住房租賃條例”里的這句表述：

國家鼓勵出租人和承租人依法建立穩(wěn)定的住房租賃關(guān)系，推動租購住房在享受公共服務(wù)上具有同等權(quán)利。

這就是“租購?fù)瑱?quán)”。

這個觀念近幾年比較火，寫入了各種高規(guī)格文件，比如二十大報告（2022年10月）里就明確：加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度。

二十屆三中全會（2024年7月）通過的全面深化改革的決定里再次明確：加快建立租購并舉的住房制度。

9月15日開始實施的“住房租賃條例”，是第一個落實這個理念的法規(guī)。

但這不意味著學(xué)區(qū)房的天塌了。

我們不妨看一下美國和中國香港的情況，這兩個地方早就落實了租購?fù)瑱?quán)，但仍然存在比較強的學(xué)區(qū)房概念。

美國公立學(xué)校實行“就近入學(xué)”政策，入學(xué)資格基于實際居住地址而非房產(chǎn)所有權(quán)。只要提供真實的居住證明（如租約、水電費賬單、銀行賬單等），租房家庭的孩子即可免費入讀該學(xué)區(qū)的公立學(xué)校。

但租購?fù)瑱?quán)沒有讓所有的房子都平權(quán)，美國好學(xué)區(qū)的房價、房租明顯要高出很多。

根據(jù)公開資料：在紐約州杰里科，學(xué)區(qū)房價溢價率達 355%，套均價達161萬美元（州均價約35萬美元）；加州帕洛阿爾托學(xué)區(qū)房套均價 303萬美元，溢價 308%（州均價74萬美元）；德州奧斯汀Eanes學(xué)區(qū)，溢價 486%，均價 172萬美元（州均價29萬美元）。

在美國，學(xué)區(qū)房的空置率只有全美平均水平的一半，房價也更容易上漲。

中國香港也實現(xiàn)了租購?fù)瑱?quán)，無論租房或購房，只要提供真實的居住證明（如租約、水電賬單等），即可申請居住地址所屬校網(wǎng)內(nèi)的公立學(xué)校。

香港的小學(xué)分為36個校網(wǎng)（以數(shù)字編號），中學(xué)按18區(qū)劃分。以中西區(qū)11校網(wǎng)、灣仔12校網(wǎng)的房價為例，學(xué)區(qū)房比同地段非學(xué)區(qū)房高20%–30%。

由此可見，租購?fù)瑱?quán)不會讓學(xué)區(qū)房消失，優(yōu)質(zhì)的教育在全世界都是支撐房價的重要因素。

學(xué)區(qū)房的概念將長期存在，至少在美國、中國香港沒有看到消失的可能。

不過，中國房東擔(dān)心的可能是：特別好的學(xué)位，往往跟住房鎖定，輕易被租戶拿走豈不損失太大。

的確，部分大城市規(guī)定：一套房子每6年才能有1個小學(xué)學(xué)位（同一家庭的孩子可以突破），每3年才有1個初中學(xué)位。租戶輕易拿走了，我將來賣的時候豈不損失大了？

這的確是一個問題。

相信各地管理部門有足夠的理性，他們會規(guī)定：租戶要獲得這個寶貴的學(xué)位，不僅需要備案租賃合同（并交稅），還要有業(yè)主簽字的學(xué)位使用授權(quán)書。制定政策的人，也很可能擁有學(xué)位房。

如果沒有這個設(shè)置，業(yè)主可以先“賣掉”學(xué)位再對外出租。

怎樣先賣掉學(xué)位？其實很簡單，你跟一個愿意額外為學(xué)位付費的家庭簽1年租約，把學(xué)位給他使用。然后1年之后解除租約，再對外出租房屋。這時候，被鎖定的學(xué)位已經(jīng)被使用了，后面的租戶就無法使用了。

如果這條路也被堵住了，你可以選愿意多付費的租戶，畢竟租賃權(quán)在你手里?；蛘吒纱嗖粚ν獬鲎?。

如果沒有鎖定學(xué)位一說，讓租戶使用學(xué)位也就無所謂了。

在學(xué)位緊張的大城市，比如深圳，租房目前雖然可以申請學(xué)位，但獲得的積分是偏低的。特別是緊張的名校，租戶的積分很難獲得學(xué)位。

下圖是南方某大城市的某中心城區(qū)，2025年小學(xué)入學(xué)積分規(guī)則，你可以看看買房的家庭和租房家庭的積分差距：

另外，還要注意9月15日落地的“住房租賃條例”的原文：推動租購住房在享受公共服務(wù)上具有同等權(quán)利。

“租購住房在享受公共服務(wù)上具有同等權(quán)利”的前面，有“推動”兩個字。

這意味著，租購?fù)耆綑?quán)是一個過程。

學(xué)位不緊張，甚至過剩的地區(qū)，將率先基本實現(xiàn)。頂級學(xué)位、超級緊張的區(qū)域，只能逐步推進。

畢竟，買了學(xué)區(qū)房的家庭交了更多的稅，對拉動GDP和就業(yè)貢獻更大。這些家庭積分更高，是合理的。

話說回來，即便將來跟美國或者中國香港一樣，基本實現(xiàn)了租購?fù)瑱?quán)，不還是存在學(xué)區(qū)房的概念嗎？

好學(xué)區(qū)的房子，就是要貴不少，租金也要高不少，而且容易漲、空置率低。

所以，即便你未來不需要學(xué)位了，我也勸你有條件盡量買學(xué)區(qū)房。當(dāng)然，我說是一流、超一流的學(xué)區(qū)，而不是貼牌的。