大灣區(qū)經(jīng)濟網(wǎng)訊（編輯 余海霞）2025年7月，中國房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)"價格環(huán)比下降、同比降幅收窄"的態(tài)勢，政策組合拳持續(xù)發(fā)力下，剛需群體迎來購房成本洼地，但城市分化格局進一步凸顯。國家統(tǒng)計局8月15日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，70個大中城市中，一線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比下降0.2%，二手住宅價格環(huán)比下降1.0%；二線城市新房價格環(huán)比下降0.4%，二手房下降0.5%；三線城市新房、二手房價格均下降0.3%和0.5%。盡管整體市場仍處調(diào)整期，但上海新房價格同比上漲6.1%、深圳二手房成交量逆勢增長3.4%等數(shù)據(jù)，顯示核心城市與優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)具備較強韌性。

今年5月以來，中央及地方政府密集出臺樓市支持政策，形成"降成本、降門檻、強保障"的政策矩陣。央行降準(zhǔn)0.5個百分點釋放1萬億元長期流動性，首套商業(yè)性個人住房貸款利率下限降至3.05%，5年以上公積金貸款利率下調(diào)至2.85%。以100萬元30年期房貸計算，利率下調(diào)后購房者月供減少約880元，總利息支出節(jié)省超32萬元。地方層面，西安、成都等城市將商貸首付比例統(tǒng)一降至15%，取消首套與二套的差異化限制；杭州、武漢對多子女家庭發(fā)放最高12萬元購房補貼；北京、廣州優(yōu)化公積金政策，允許提取賬戶余額支付首付款并探索"帶押過戶"模式。住建部數(shù)據(jù)顯示，全國已有超120個城市推出"購房補貼+稅費減免"組合政策，剛需群體平均購房成本同比下降18.7%。

7月房價環(huán)比跌幅較大的城市主要集中在二線及部分三線城市。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，武漢二手住宅價格環(huán)比下降1.17%，南京下降0.95%，廣州下降0.82%，北京、上海分別下降0.61%和0.57%。這些城市房價調(diào)整主要受三方面因素影響：一是傳統(tǒng)淡季疊加極端天氣，北京、上海等地7月高溫日數(shù)達15-20天，看房量環(huán)比下降12%-18%；二是二手房掛牌量激增，深圳、杭州等城市掛牌量同比增長36.6%和29.3%，買方議價空間擴大至8%-12%；三是部分區(qū)域供需失衡，武漢遠城區(qū)、南京江北新區(qū)等板塊新房去化周期超24個月，開發(fā)商以價換量現(xiàn)象突出。值得關(guān)注的是，一線城市核心區(qū)房價表現(xiàn)穩(wěn)健。上海內(nèi)環(huán)內(nèi)新房價格環(huán)比上漲0.4%，北京海淀區(qū)、深圳南山區(qū)二手房價格波動幅度控制在±0.5%以內(nèi)。中原地產(chǎn)分析師指出："優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)、地鐵沿線、產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)的房產(chǎn)仍具抗跌性，7月上海張江科學(xué)城、北京中關(guān)村等板塊改善型房源成交占比超60%。"

長期來看，人口結(jié)構(gòu)變化正深刻影響房地產(chǎn)市場格局。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2025年我國城鎮(zhèn)化率預(yù)計達67.5%，但人口流動呈現(xiàn)"核心城市持續(xù)虹吸，三四線面臨收縮"的特征。北京、上海、廣州、深圳常住人口年均增長超20萬人，杭州、成都等強二線城市年均新增落戶人口超15萬，這些城市住房需求保持剛性增長。與之形成對比的是，東北、西北部分三四線城市面臨人口外流壓力，齊齊哈爾、阜新等城市房價已回落至2015年水平，商品房去化周期超36個月。中國社科院城市所研究員表示："人口負增長時代，房地產(chǎn)市場將從'普漲'轉(zhuǎn)向'分化'，只有持續(xù)吸引人口流入、產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)雄厚的城市，才能支撐房價長期穩(wěn)定。"

針對當(dāng)前市場形勢，業(yè)內(nèi)專家普遍認為剛需群體可把握政策紅利窗口，但應(yīng)堅持"自住為主、量力而行"原則。58安居客研究院院長張波建議："購房者可重點關(guān)注9-10月傳統(tǒng)旺季，預(yù)計屆時開發(fā)商為沖刺年度目標(biāo)，促銷力度可能加大；區(qū)域選擇上，優(yōu)先考慮城市次中心區(qū)及軌道交通沿線房源，兼顧居住便利性與資產(chǎn)保值性。"對于投資性需求，專家提醒需警惕市場風(fēng)險。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，全國商品房租金收益率平均僅1.8%，低于三年期國債利率。對外經(jīng)濟貿(mào)易大學(xué)教授吳英杰指出："房地產(chǎn)已進入'低增長、低波動'的新常態(tài)，投資者應(yīng)摒棄'炒房暴富'心態(tài)，轉(zhuǎn)向關(guān)注房產(chǎn)的居住屬性與長期價值。"隨著中央城市工作會議提出"高質(zhì)量開展城市更新"，以及《住房租賃條例》的頒布實施，房地產(chǎn)市場正加速從增量開發(fā)轉(zhuǎn)向存量運營。業(yè)內(nèi)預(yù)計，下半年保障性住房建設(shè)、城中村改造等"三大工程"將持續(xù)推進，為市場注入結(jié)構(gòu)性活力。（本文首發(fā)于大灣區(qū)經(jīng)濟網(wǎng)財經(jīng)頻道）