文｜鄧浩志

9月15日起開征房東稅嗎？

注意啦，這是明顯的誤讀，不是9月15日后租房子要額外交百分之十幾的各種稅費(fèi)。

首先說一下這兩天傳得沸沸揚(yáng)揚(yáng)的所謂“房東稅”，其實(shí)是一堆稅的總成，包括：增值稅，房產(chǎn)稅，個人所得稅，附加稅等。

具體明細(xì)如下：

• 增值稅：月租金≤10萬元 免征；＞10萬元按1.5%繳納。
• 房產(chǎn)稅：按租金4%征收（部分地方優(yōu)惠至2%）。
• 個人所得稅：扣除稅費(fèi)、修繕費(fèi)后余額的10%。

所以個人出租住房綜合稅率約為9%-12%。注意：上面說的都是住宅，而非商業(yè)。商業(yè)會高很多很多。

如果是住宅的話，例如月租3000元的房子，那目前每月稅費(fèi)大概200多接近300，至于各位房東交多少？交沒交？自己心里最清楚。

圖片源于網(wǎng)絡(luò)

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9月15日后不會有變化。為什么呢？

關(guān)于租賃住房的各種稅費(fèi)一直都有，而且都十幾二十年了。并不是9月15號才新增了一堆新的稅種。只不過之前征收并不嚴(yán)格。過去只有租賃機(jī)構(gòu)有交稅，只有租客要開發(fā)票了業(yè)主才會去交稅，但私人出租住房很多都不交稅，監(jiān)管執(zhí)行的也一直都不嚴(yán)。而9月15日即將實(shí)施的《住房租賃條例》也沒要求強(qiáng)制備案，強(qiáng)制交稅，追加罰款等條款。

既然不存在額外增稅，也就不存在住房租賃價格上漲的推導(dǎo)，也不存在對租賃市場產(chǎn)生重要影響的說法。

《住房租賃條例》重點(diǎn)說的是？

第一是要求出租人需要備案，備案是便于租賃的日后管理。但全文完全沒有提及征繳稅費(fèi)、稅率的內(nèi)容。也就是說以前怎么來，之后也繼續(xù)怎么來。需要強(qiáng)調(diào)一點(diǎn)，就算之前沒有強(qiáng)調(diào)需要備案，但納稅義務(wù)也一樣存在的。

第二是最主要的內(nèi)容，大量與住房租賃企業(yè)相關(guān)的內(nèi)容，這與個人房東沒有關(guān)系。

第三是相關(guān)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的要求，這也和個人房東沒有關(guān)系。

所以，9月15日全國實(shí)施《住房租賃條例》更多是對租賃市場發(fā)展，租賃相關(guān)企業(yè)監(jiān)管提出的要求。對個人房東出租住房市場的影響并不大。

征集保障房，債務(wù)到期且無力償還房企優(yōu)先？

近日，東莞宣布有對外征集存量商品房作保障房，并且提出：優(yōu)先考慮債務(wù)將到期且無力償還房企的庫存房源。征集房源包括已建成的存量商品房，以及納入保交房攻堅(jiān)戰(zhàn)主體已經(jīng)封頂，剩余工程量不大且明確具體竣工日期的在建未售商品房。這一眼看去，政策似乎是個考慮周全的好政策，既收儲了保障房，又降低了住房庫存，還減少了爛尾樓，最后還能緩解房企的債務(wù)壓力。表面上一舉四得，但我認(rèn)為由于定義過于復(fù)雜，決策要素太多，實(shí)際上可能會為灰色操作提供便利之門。

收儲商品房作為保障房的主要目的是什么？是以幫扶？還是市場考慮？如果以幫扶為目的，那市場化就得退而求其次。那收回來的東西貶值，經(jīng)營困難，持續(xù)虧損，增大下一屆政府的財政壓力，甚至出了其他問題，誰來負(fù)責(zé)？沒人需要負(fù)責(zé)！因?yàn)橹饕康木褪菐头?，不是?jīng)營。反過來如果市場為主導(dǎo)，幫扶效果可能就難以實(shí)現(xiàn)，因?yàn)閮烧吒静豢赡軈f(xié)調(diào)，只能相互退讓，退讓的結(jié)果可能是兩個目標(biāo)都實(shí)現(xiàn)不了，副作用一大堆。

當(dāng)前房地產(chǎn)下行，多數(shù)房企都有極大債務(wù)壓力，你選擇幫誰？這也是關(guān)鍵。因?yàn)檫@個也是沒有明確標(biāo)準(zhǔn)的，最后怎么定？只能人情決定！一旦主觀判斷，沒有客觀依據(jù)，那又是灰色地帶，又會出現(xiàn)權(quán)、責(zé)、利的糾纏不清。

東莞這次這個方案只是目前房地產(chǎn)諸多政策中的一個“切片”，類似情況還有很多?？偟膩碚f，很多房地產(chǎn)政策的根本問題是：在既要又要還要的理想中，在多重目標(biāo)之下的執(zhí)行困境和判斷標(biāo)準(zhǔn)缺失。如果要求能簡單化，清晰化，具體化，那執(zhí)行的困境將會大幅減少。