來(lái)源：上觀新聞

過(guò)去兩三年，商品住房“以舊換新”在長(zhǎng)三角，成為反復(fù)被提起的高頻詞。

從南京到無(wú)錫，從湖州到寧波，從蘇州到上海，政策接連推出，模式也不斷翻新：有國(guó)企收購(gòu)，有中介代賣，有“房票+補(bǔ)貼”，也有“舊房評(píng)估價(jià)直接抵新房房款”。有的地方報(bào)名火爆，名額靠搶；有的地方推了一年多，成交仍是個(gè)位數(shù)。

同樣一項(xiàng)政策，走出了截然不同的曲線。這背后，是房地產(chǎn)市場(chǎng)深度調(diào)整中，地方政府、國(guó)企、房企與居民之間一場(chǎng)復(fù)雜的博弈。早期的“以舊換新”，以去庫(kù)存為目標(biāo)，通過(guò)集中收購(gòu)和補(bǔ)貼快速啟動(dòng)?，F(xiàn)在，它正在進(jìn)入2.0階段，更比拼流程設(shè)計(jì)、資金安排和舊房處置能力。

如何寫(xiě)好“以舊換新”的下半篇文章，值得思考。

互相學(xué)習(xí)，不斷迭代

2025年8月，寧波市住建局相關(guān)負(fù)責(zé)人帶隊(duì)去了3個(gè)地方：浙江湖州、湖南長(zhǎng)沙、山東青島，專門(mén)學(xué)習(xí)商品住房“以舊換新”怎么做。

在青島住建局會(huì)議室里，雙方一聊就是兩個(gè)小時(shí)?；貋?lái)沒(méi)多久，9月5日，寧波就啟動(dòng)了商品住房“以舊換新”活動(dòng)。半年多時(shí)間，學(xué)習(xí)考察回來(lái)的寧波，已將活動(dòng)推進(jìn)得有聲有色。

今年2月，寧波11地同步官宣寧波市商品住房“以舊換新”2026版（第三期）活動(dòng)正式啟動(dòng)。商品住房“以舊換新”不僅被寫(xiě)入2026年寧波市政府工作報(bào)告，而且“迭代擴(kuò)面”，拓展到全市域。截至4月19日，線上意向申請(qǐng)?zhí)峤?378人，其中審核通過(guò)7316人，舊房總數(shù)共1588套。

此時(shí)此刻，恰如彼時(shí)彼刻。今年4月17日，山東濟(jì)南市住建局、財(cái)政局和濟(jì)南城市發(fā)展集團(tuán)的調(diào)研人員也坐進(jìn)了寧波住建局的會(huì)議室里。大家關(guān)心的問(wèn)題都很直接：收舊主體資金怎么籌措？與新的銷售主體如何結(jié)算？政府怎么給補(bǔ)貼？資金規(guī)模如何？寧波也沒(méi)藏著掖著，一一交了底。

寧波的做法并不是一開(kāi)始就這么順利。

最初，活動(dòng)限定在寧波市轄6個(gè)區(qū)，舊房要求建于2005年之前、面積在120平方米以下，由國(guó)企寧波城投置業(yè)負(fù)責(zé)收舊。采取純線下報(bào)名方式，因?yàn)楫?dāng)時(shí)判斷，目標(biāo)人群以老年人居多，線上操作可能存在障礙。

7個(gè)報(bào)名登記日內(nèi)，登記點(diǎn)咨詢?nèi)藬?shù)達(dá)到9000余人，實(shí)際完成登記3175組，聯(lián)審?fù)ㄟ^(guò)3086組，相比計(jì)劃收購(gòu)的500套名額，熱度遠(yuǎn)超預(yù)期。到11月底，城投置業(yè)又加收500套舊房，通過(guò)搖號(hào)、多子女優(yōu)先等方式篩選，最終完成748套舊房過(guò)戶。

但問(wèn)題也隨之暴露。一個(gè)是周期太長(zhǎng)，整個(gè)流程走下來(lái)往往要幾個(gè)月；另一個(gè)是舊房評(píng)估排在新房認(rèn)購(gòu)前，不少人只是來(lái)“蹭評(píng)估”，并沒(méi)有真正換房的打算。

今年，寧波對(duì)流程做了調(diào)整：先選新房，再評(píng)估舊房。如果對(duì)評(píng)估結(jié)果不滿意，可以退還新房定金?！皽悷狒[的人少了，來(lái)的基本都是較迫切的客戶?！臂粗輩^(qū)一家樓盤(pán)銷售人員說(shuō)。與此同時(shí)，報(bào)名方式也轉(zhuǎn)向線上。寧波市住建局住房保障處處長(zhǎng)徐峰表示，通過(guò)“浙里辦”App報(bào)名要人臉識(shí)別、實(shí)名注冊(cè)，便于掌握真實(shí)需求，整體周期也大幅壓縮，最快30天內(nèi)就能完成“換新”。

寧波第三期以舊換新流程圖，資料圖片。

浙江諸暨也有類似的調(diào)整過(guò)程。2024年11月，諸暨推出首期房屋“以舊換新”活動(dòng)，計(jì)劃完成200套。在此之前，當(dāng)?shù)貙３倘ズ幽相嵵荨⒔K江陰、江蘇海安、浙江麗水等地考察，發(fā)現(xiàn)各地做法不一樣，效果差別也不小。諸暨選擇“房票+換購(gòu)券”模式。舊房先評(píng)估，再根據(jù)評(píng)估價(jià)值確定房票金額，同時(shí)按房票金額的10%發(fā)放換購(gòu)券，最高不超過(guò)10萬(wàn)元，兩者疊加后可直接抵扣新房房款。

首期200套名額很快報(bào)滿，成交率卻不算高。諸暨市商品住房“以舊換新”活動(dòng)負(fù)責(zé)人徐凌飛和同事復(fù)盤(pán)，發(fā)現(xiàn)幾個(gè)關(guān)鍵問(wèn)題：選房時(shí)間偏短（限定30天），約30%的人因此放棄；部分人因老房和新房差價(jià)較大也選擇放棄?！斑€有一戶人家，老房子是107平方米，超出了100平方米的收舊限制。他還特意來(lái)找我們，問(wèn)能不能就按100平方米來(lái)算。但我們肯定不能打破規(guī)定?！毙炝栾w印象深刻。有三四成的舊房都卡在“面積超出”這一點(diǎn)上。

諸暨一對(duì)老夫妻在工作人員的陪同下，辦理商品住宅“以舊換新”舊房過(guò)戶手續(xù)，資料圖片。

從第二期起，諸暨很快調(diào)整政策：擴(kuò)大舊房適用區(qū)域，面積上限從100平方米放寬到144平方米；增加宣傳渠道，延長(zhǎng)報(bào)名和選房時(shí)間；同時(shí)增加“二換一”“多換一”等選項(xiàng)。限制一松，市場(chǎng)接受度明顯提高。第二期原定300套，最后擴(kuò)充到近400套才滿足需求；第三期推出500套名額也順利成交。

寧波曾向湖州學(xué)習(xí)，而湖州最早也是從鄭州、昆山等地取經(jīng)。去年初，負(fù)責(zé)落實(shí)政策的湖州城市集團(tuán)下屬房總集團(tuán)先做了一輪問(wèn)卷走訪，問(wèn)得很直接：你能接受什么價(jià)位？最想換到哪個(gè)區(qū)域？換房時(shí)最猶豫的是什么？

摸出來(lái)的結(jié)果很清楚，大家最在意的無(wú)非兩個(gè)問(wèn)題：舊房值多少錢(qián)，新房選擇多不多。針對(duì)這兩點(diǎn)，湖州的解決辦法是，一方面通過(guò)公開(kāi)搖號(hào)選出的3家評(píng)估機(jī)構(gòu)給出平均值，并把評(píng)估價(jià)格統(tǒng)一公布；另一方面，拿出14000多套新房源供選擇，還把一些熱門(mén)房源也放了進(jìn)去。兩期下來(lái)，湖州共有1143人次申請(qǐng)，收舊679套，新房去化513套。

湖州以舊換新咨詢點(diǎn)，資料照片。

房總集團(tuán)相關(guān)負(fù)責(zé)人何蕾分析原因：湖州屬于中小城市，人口相對(duì)較少，整個(gè)主城區(qū)區(qū)域發(fā)展較為均衡，所以“收舊”“換新”價(jià)差不算大，14000套可選房源也足以滿足申請(qǐng)人的需求。“每個(gè)城市要契合自己的特色，需要根據(jù)城市能級(jí)來(lái)‘一城一策’?！彼f(shuō)。

多方博弈，要算大賬

70歲的倪金義和妻子，在湖州紅豐新村一套82平方米的老房子里住了40年。房子建于1984年，“冬天有3個(gè)月曬不到太陽(yáng)”。老兩口年紀(jì)大了，爬樓越來(lái)越吃力。房子格局也老舊，“廚房長(zhǎng)長(zhǎng)一條”“里面房間要通過(guò)當(dāng)中房間進(jìn)去”。

“按照目前的市場(chǎng)行情，舊房難以賣出滿意的價(jià)格?！蹦呓鹆x很清楚，周圍類似的老房子都不好出手。去年7月，在上海工作的兒子看到“以舊換新”的消息，第一時(shí)間幫父母報(bào)了名。

評(píng)估結(jié)果出來(lái)后，全家人都很滿意：每平方米9200元，總價(jià)70多萬(wàn)元。于是，他們用這筆錢(qián)再加貸款，換了一套130平方米的電梯洋房。現(xiàn)在房子裝修已近半，預(yù)計(jì)下半年入住。

34歲的裝飾公司項(xiàng)目經(jīng)理汪建安也參與了“以舊換新”。一家五口擠在不到70平方米的樓梯房里，早就想換房。但舊房讓中介掛了半年，帶看寥寥，“價(jià)格一直往下掉”。

去年10月，中介告訴汪建安“以舊換新”的消息，他馬上報(bào)了名，沒(méi)想到評(píng)估價(jià)格比預(yù)期還高。最終，汪建安換了一套141平方米的四房，周邊配套也方便，讓他連聲稱贊。

湖州新房樓盤(pán)，資料圖片。

目前來(lái)看，部分城市的舊房評(píng)估價(jià)格略微高于二手房成交價(jià)，也有城市通過(guò)政府補(bǔ)貼的方式給居民讓利，歸根結(jié)底都是為了穩(wěn)定二手房?jī)r(jià)格市場(chǎng)，同時(shí)激發(fā)居民們“換新”的熱情。

不過(guò)，不是所有人都愿意“上車”。也有地方開(kāi)展了相關(guān)活動(dòng)，一年下來(lái)，成交量為0，因?yàn)樾路窟x擇很有限，老百姓不買(mǎi)賬。還有的城市，在舊房收購(gòu)時(shí)設(shè)置了一些門(mén)檻，初衷是提升房源質(zhì)量，但效果并不好，一期活動(dòng)下來(lái)，成交寥寥。

另一邊，作為收購(gòu)主體的國(guó)企，也在算自己的賬。

在寧波，第三期活動(dòng)的收購(gòu)主體從之前的市級(jí)國(guó)企，變?yōu)橛筛鲄^(qū)（縣、市）的11家國(guó)企承接。據(jù)統(tǒng)計(jì)，大約有29%的換房者都是跨區(qū)置換。為了不讓收購(gòu)主體感到跨區(qū)置換不劃算，也為了激發(fā)大家的積極性，在寧波的方案中，“換新”成功的新房樓盤(pán)主體需要給國(guó)企收購(gòu)主體一次性2%的傭金，同時(shí)，新房所屬地區(qū)一級(jí)政府需要給予舊房收購(gòu)主體每年1%的收購(gòu)款貼息，連續(xù)5年，以實(shí)現(xiàn)跨區(qū)資金平衡。

寧波市商品住房“以舊換新”工作組上門(mén)評(píng)估，資料照片。

即便如此，在具體執(zhí)行層面，麻煩也一點(diǎn)不少。

舊房當(dāng)然是越完好越好，但現(xiàn)實(shí)里很難做到。寧波鄞州區(qū)收購(gòu)的170多套舊房中，80多套都存在漏水等問(wèn)題?！奥┧@種小問(wèn)題是可以接受的。如果因?yàn)檫@個(gè)不收，那將近一半都進(jìn)不來(lái)，影響太大了?！臂粗輩^(qū)收購(gòu)主體鄞開(kāi)集團(tuán)相關(guān)負(fù)責(zé)人俞杰說(shuō)。

產(chǎn)權(quán)問(wèn)題更麻煩。有的舊房報(bào)名時(shí)系統(tǒng)顯示是5樓、58平方米，俞杰到現(xiàn)場(chǎng)一看，實(shí)際在3樓，房產(chǎn)證上只有38平方米。類似的產(chǎn)權(quán)瑕疵，只能在推進(jìn)過(guò)程中一點(diǎn)點(diǎn)摸出來(lái)，再和相關(guān)部門(mén)逐項(xiàng)核實(shí)、修正。他開(kāi)玩笑說(shuō)：“這兩個(gè)月天天爬5樓，人都瘦了不少?！?/p>

對(duì)國(guó)企而言，這筆賬其實(shí)并不好算。“小賬算不過(guò)來(lái)。”多位被采訪對(duì)象如此表示，“以舊換新”更重要的是“算大賬”。

以諸暨為例，截至目前，諸暨前三期活動(dòng)共吸引1545戶報(bào)名，帶動(dòng)新建商品住宅銷售660套，兌付“房票+購(gòu)房券”資金6.5億元，新房銷售金額達(dá)14.4億元。其中，激活換房人自有資金7.9億元，實(shí)現(xiàn)稅收約9700萬(wàn)元，帶動(dòng)家裝市場(chǎng)消費(fèi)2.83億元。

“國(guó)有企業(yè)和財(cái)政出了6.5億元的資金，按購(gòu)房券最高不超過(guò)10萬(wàn)元1套補(bǔ)助，財(cái)政實(shí)際共支出5750萬(wàn)元，就帶來(lái)上述的銷售、稅收和家裝市場(chǎng)的消費(fèi)。而國(guó)有公司雖然支付了收購(gòu)資金，但也得到了舊房資產(chǎn)，而不是像其他的購(gòu)房補(bǔ)貼，錢(qián)補(bǔ)出去了除了帶動(dòng)銷售卻沒(méi)有回收的資產(chǎn)。”諸暨市住建局工作人員如此算賬。

當(dāng)然，“以舊換新”的效果，更在于增強(qiáng)對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的信心。

在寧波，近幾個(gè)月二手房掛牌量有所下降。有業(yè)內(nèi)人士表示，業(yè)主惜售或減少議價(jià)空間的案例呈增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。

同時(shí)，新房去化成效明顯。在寧波，參與“以舊換新”活動(dòng)的新房房源，從一期、二期的115個(gè)樓盤(pán)、1.7萬(wàn)套，增至三期的185個(gè)樓盤(pán)、3.2萬(wàn)套，一度低迷的新房銷售被激活。

房企的態(tài)度也發(fā)生了變化——“頭部企業(yè)都主動(dòng)來(lái)報(bào)名?！币患覍幉ㄛ粗輩^(qū)某新盤(pán)銷售人員向記者表示，活動(dòng)開(kāi)始前每個(gè)月大概有20套交易量，3月光是通過(guò)“以舊換新”售出的新房就有93套。

市民在樓盤(pán)選購(gòu)新房，資料照片。

更關(guān)鍵的是“鎖定效應(yīng)”，截至4月19日，寧波市已有1516套新房被意向金鎖定。這相當(dāng)于告訴市場(chǎng)上的其他買(mǎi)家：“好房子不多了，有人搶?！薄澳阆矚g的房子，有5個(gè)人都等著，再想想也不差這個(gè)錢(qián)，就不猶豫了。”該銷售人員透露。

此外，“以舊換新”還帶來(lái)了土拍市場(chǎng)的回暖。3月，寧波6宗涉宅用地全部成功出讓，覆蓋鄞州、海曙、高新區(qū)等核心板塊，總金額約51.5億元。

寫(xiě)好“下半篇文章”

但是，舊房收購(gòu)后怎么辦？這是商品住房“以舊換新”最大的難點(diǎn)。

眼下最常見(jiàn)的做法是返租。新房有的是期房，有的現(xiàn)房也需要裝修，很多人換了房，還是住在原來(lái)的房子里。汪建安的想法簡(jiǎn)單直接：“不用搬家，租金還比市場(chǎng)價(jià)低一點(diǎn)?！蹦壳?，多地在舊房評(píng)估時(shí)要求同時(shí)出具租金報(bào)告，方便后續(xù)操作，多數(shù)城市返租比例均超過(guò)一半。

用作保障性住房也是主流思路。湖州計(jì)劃對(duì)收購(gòu)的舊房統(tǒng)一裝修、集中管理運(yùn)營(yíng)并用作保障性租賃住房。蔣翼斌專門(mén)提到一個(gè)數(shù)據(jù)，諸暨“有900多戶在等保障房”，需求比較旺盛，與此同時(shí)，他們也在考慮做民宿，諸暨部分地區(qū)旅游資源不錯(cuò)，收上來(lái)的老房子改造成民宿，也是一筆收入，但這還需要文旅等多個(gè)部門(mén)配合，目前仍在探索中。

當(dāng)然，也可以進(jìn)行市場(chǎng)化租賃。對(duì)寧波一期、二期的一些優(yōu)質(zhì)房源，國(guó)企選擇自營(yíng)，在簡(jiǎn)單微改造（如換智能門(mén)鎖、遠(yuǎn)程水電表）后出租，有的房源則打包給專業(yè)中介代管。寧波是人口凈流入城市，每年凈流入約8萬(wàn)人，“所以出租有市場(chǎng)”。湖州也正在探索根據(jù)市場(chǎng)需求，針對(duì)90后、00后等特殊人群提供類似“酒店式管理”的短租服務(wù)。

未來(lái)出售也在考慮范圍內(nèi)?！皣?guó)企最大的優(yōu)勢(shì)就是以時(shí)間換空間。”一地國(guó)企收購(gòu)主體相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，如果未來(lái)二手房市場(chǎng)持續(xù)回暖，也可以繼續(xù)出售。用他的話說(shuō)，“最終是租賃、出售兩條腿走路”，具體要看市場(chǎng)走向。

3月，各地樓市迎來(lái)一波小陽(yáng)春。在這樣的背景下，很多地方正在考慮下一步怎么走。

在前幾期收房過(guò)程中，諸暨發(fā)現(xiàn)一些小區(qū)內(nèi)部“以舊換新”需求特別集中，一棟樓里可能就有七八套房子都被國(guó)企收進(jìn)來(lái)了。產(chǎn)權(quán)一集中，很多以前做不了的事，例如老舊小區(qū)加裝電梯，甚至原拆原建等，都有了操作空間。

目前，諸暨住建局已在和規(guī)劃部門(mén)對(duì)接，希望將“以舊換新”納入更大的城市更新框架，特別是對(duì)需求集中的小區(qū)提高收房密度，進(jìn)一步盤(pán)活存量資源。

湖州也在密切關(guān)注居民的各種訴求，同時(shí)借鑒各地“以舊換新”成功經(jīng)驗(yàn)和做法，充分考慮企業(yè)自身實(shí)力和市場(chǎng)需求，堅(jiān)持邊實(shí)施、邊評(píng)估、邊研判的工作思路，在實(shí)踐中及時(shí)跟蹤政策落地效果并動(dòng)態(tài)優(yōu)化方案。

寧波市住建局副局長(zhǎng)袁布軍告訴記者，鑒于當(dāng)前活動(dòng)參與火爆，寧波正在考慮加收或適時(shí)啟動(dòng)新一輪次的商品住房“以舊換新”活動(dòng)。在他看來(lái)，商品住房“以舊換新”可以作為一個(gè)市場(chǎng)調(diào)節(jié)工具，靈活利用，未來(lái)將更加聚焦于新房去化需求更大的區(qū)域推行。

寧波市民參與以舊換新登記，資料照片。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)提醒，商品住房“以舊換新”并非萬(wàn)能解藥，其復(fù)制推廣必須嚴(yán)格區(qū)分城市能級(jí)，更適合作為市場(chǎng)失靈期的短期干預(yù)工具?！叭粢獙?shí)現(xiàn)長(zhǎng)期化，必須完成角色的根本轉(zhuǎn)換——從‘救市者’轉(zhuǎn)變?yōu)閷I(yè)的‘城市資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商’。只有建立起成熟的運(yùn)營(yíng)能力和REITs退出渠道，使收購(gòu)行為本身能產(chǎn)生商業(yè)回報(bào)，該模式才可能實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)化長(zhǎng)期運(yùn)作?！眹?yán)躍進(jìn)說(shuō)。

在長(zhǎng)三角，商品住房“以舊換新”已走出多條路徑。但歸根結(jié)底，是要讓居民有獲得感。倪金義搬進(jìn)了電梯洋房，汪建安換來(lái)了大四房和好配套?！斑€是要抓住機(jī)會(huì)。”倪金義說(shuō)。

這句話，或許是對(duì)這項(xiàng)政策最好的注腳。

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作者：劉暢 朱凌君