海南
周三8月13日晚上19:00，我有一場直播，感興趣的朋友可以點擊預(yù)約，直播間見！
最近在日本交流群里、在直播間，經(jīng)常看到大家的討論和提問，有認(rèn)同、有稱贊、也有擔(dān)憂。
的確，大家在海外做資產(chǎn)配置，尤其是首次出海的，多多少少都有顧慮，這很正常。
在很多人眼里，
1、
對海外市場并沒有像國內(nèi)一樣足夠了解，會不會被忽悠買錯？
2、
對當(dāng)?shù)刂薪橐膊皇煜ぃZ言也不通，當(dāng)跨國房東，會不會非常被動、經(jīng)常瞎搞？
3、
最重要的是一切費用都很不透明，會不會被多收費？
說實話，剛選擇日本市場的那兩年，我們自己也有顧慮。
但如今，在做全球資產(chǎn)配置的路上，我們已經(jīng)走了十多年。
在全球熱門市場，日本、澳洲、泰國、越南都有分公司和團(tuán)隊，一是經(jīng)驗相當(dāng)豐富，二是足夠熟悉各個市場的游戲規(guī)則和行情動向。
而今年最大的變化，就是在最熱的日本市場！
為了解決開頭大家的顧慮，HOMEX+成竹專門出了新制度，HOMEX就是我們在東京公司的名字。
1、自拿房源跟投制度！
在日本我們所有的自拿房源，日本同事都必須自己出錢跟投。
所以在房源選擇上，就非常慎重，每次選房他們都要跑斷腿，把同類在售房源幾乎全看一遍，然后再反復(fù)討論研究篩選。
2、定價一口價制度；
定價就必須是市場最低價，并且只能一口價，不議價。
市場上有太多定高賣低的案例了，100萬開始賣，賣不掉就降到90萬，再賣不掉就繼續(xù)降。
而我們就是要堅持所有人最低價、完全透明化、公平化。
無論是新客戶，還是老客戶，哪怕是內(nèi)部員工買，哪怕找到老板，都是這個價。
拋掉砍價環(huán)節(jié)，節(jié)省時間大家都能干更重要的事情。
3、降價1毛，賠付100萬日元；
后期只要客戶發(fā)現(xiàn)了降價的證據(jù)，直接給客戶獎勵100萬日元，說到做到。
以上，請各位監(jiān)督見證。
為什么要這么做？為什么要花錢做跟投？為什么要跟同行不一樣？
因為日本市場太火，已經(jīng)是共識，中國人去日本買房的太多了，做中介的也很多，大家對市場認(rèn)知參差不齊，有的業(yè)務(wù)員甚至都沒去過日本，更別說花大量時間考察，有房源就硬推，賣一套算一套。
但我們不一樣，有了新制度加持后，可以說在市場上沒有同行。
為什么？
——我們做的不是一錘子買賣！
如果跟別人一樣隨大流，那就沒什么獨特性和可靠性了，不忽悠，因為自己也要花錢跟投；
——我們要做長期主義，深耕日本10年，未來還有第二個、第三、四個10年！
巴菲特說要在日本長持至少50年，站在全球視野里看，站在資產(chǎn)角度看，日本沒問題，長持確實沒問題，尤其是日本核心資產(chǎn)，更值得長持。
——我們要做全鏈條陪跑！
所有的海外房產(chǎn)公司，重心都只在前端的銷售，因為這一塊最賺錢，而后端的托管服務(wù)不但不賺錢還事很多，這是常識。
而我們，從前期找房源開始，到各項核查、成本精算、收益精算，到選定房源后的跟投，到交易后的后期租賃托管，都自己做，中間環(huán)節(jié)有任何問題，找我們就行。
完全不會被動、不會出現(xiàn)信息差、更不會出現(xiàn)互相甩鍋！
就以最近東京千代田神田整棟為例，很多人好奇我們是如何找房、如何篩選、如何定價、如何跟投的？今天，開誠布公。
在所有大標(biāo)題整棟選擇里，我們只選核心六區(qū)+大田區(qū)（特區(qū)運營加持）。
核心六區(qū)有哪些？
——千代田區(qū)、中央?yún)^(qū)、港區(qū)、新宿區(qū)、澀谷區(qū)、文京區(qū)。
整個東京，甚至整個日本，最有價值、最核心、最稀缺、漲的最猛的，就是這些。
這些區(qū)的房價漲幅，是其他區(qū)的兩倍左右，上篇文章有詳細(xì)數(shù)據(jù)。
而千代田，是這6區(qū)中的最中心，又是皇居所在地，這里有政府機(jī)關(guān)、公司總部、東京車站，和聞名海外的電器街秋葉原。
在整個東京23區(qū)的年平均收入排名中，千代田排名第二！
千代田區(qū)面積不大，只占23區(qū)總面積的1.86％，但卻是日本的中心，這里擁有著名的商業(yè)區(qū)、高檔住宅區(qū)和高檔辦公樓。
千代田區(qū)本身面積小，土地供應(yīng)更有限，優(yōu)質(zhì)物業(yè)就更稀缺了。
就拿這棟房子來說，在千代田的神田板塊，緊鄰秋葉原。
稀缺千代田神田，稀缺地段，緊鄰秋葉原，稀缺整棟！
——超高回報率4.8%！
核心3 區(qū)少有高回報物業(yè)，遠(yuǎn)高于市面平均水平。
吶，就這個房子。
這個整棟，分地下1層+地上5層。
一層，咖喱店；
二層，咖啡語言教室；
三、四層，事務(wù)所；
五層，可用作經(jīng)管簽地址，撬動身份。
外部實景：
內(nèi)部實景：
交通情況：
房子周邊輻射8 線路 8 站點，都在2-8分鐘的距離內(nèi)，交通非常方便。
因為位置足夠核心，可售房源很少，整個神田板塊在售整棟不到10套！
而這套，是唯一沒有硬傷、且總價不高、回報率能高達(dá)4.8%的。
這些房源我們都挨個看了，硬傷太多的直接放棄，剩下幾套咱挨個拿出來對比。
對比1：標(biāo)紅的是我們選的那棟詳情。
跟投整棟：總價3.46億日元，建筑面積285.23㎡，平方單價120萬日元，回報率4.8%，RC構(gòu)造，1969年。
↓這套也在神田，位置不遠(yuǎn)，但面積只有237.64㎡，總價卻高達(dá)4.1億日元，回報率只有4.11%
構(gòu)造一樣，時間差不多，面積更小、總價更高、回報率更低，淘汰！
↓對比2：
這套雖然時間近點，回報率高一點點，但是鐵骨不如RC，面積更小、總價高58.67%，淘汰！
↓對比3：這套房齡更老，回報率更低、單價更高、面積更小、總價更貴，淘汰！
↓對比4：這套房齡差5年，回報率更低、單價高45.8%、面積更小、總價更高，淘汰！
看到?jīng)]，對比下來，我們跟投這棟，面積更大、單價更低、總價更低、回報率更高！
各項條件都碾壓同區(qū)域其他在售整棟房源！
所以，我們最后選定了這棟，并且按新制度跟投，一口價即是最低價，后期發(fā)現(xiàn)降價賠付100萬日元，說到做到！
當(dāng)然，除了這些之外，還要了解如何全面審查一套房貴不貴？靠不靠譜？修繕成本高不高？租約質(zhì)量如何？有沒有假租約？持有成本、稅費、以及收益明細(xì)表，我們有一套“審房攻略”，進(jìn)群領(lǐng)取手把手教你！
日本雖然大牛市，房價漲幅雖誘人，但也并不是遍地黃金、也絕不是所有房子都能賺錢！
如果你對日本瘋魔的房價、瘋魔的市場感興趣，對我們跟投房源感興趣，對日本的一切感興趣，掃碼加日本交流群，一起來聊聊。
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我們要做的，就是成為國內(nèi)在日本最專業(yè)、最干凈、最透明、活的最久的資產(chǎn)配置機(jī)構(gòu)！
我相信我們一定能做到！
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