物業(yè)費從2.5元降到1.4元，44%的降幅成為壓垮萬科物業(yè)的最后一根稻草。

近日，萬科物業(yè)的退場公告悄然出現(xiàn)在湖北鄂州華彩城小區(qū)的公告欄上，讓4000戶業(yè)主與物業(yè)公司的價格拉鋸戰(zhàn)浮出水面。

“自8月1日起，項目將按照政府指導價調整服務收費，由此前的2.5元/平方米/月降至1.4元/平方米/月，大幅降價導致企業(yè)無法運行?！比f科物業(yè)在公告中明確表示將于10月31日正式退出。

這不是孤例。在距離華彩城不遠的萬科五彩城小區(qū)，同樣的價格危機正在上演。

萬科物業(yè)連發(fā)兩份通知，宣布暫時按1.4元標準收取物業(yè)費維持基礎服務，同時給業(yè)主60天協(xié)商期重新議價，否則同樣退場。

“降費”擊退萬科物業(yè)

鄂州華彩城小區(qū)規(guī)劃總戶數(shù)超過4000戶，一期約1400戶。

2021年4月，鄂州市萬科物業(yè)服務有限公司與開發(fā)商簽訂前期物業(yè)服務合同時，約定的物業(yè)費為2.5元/平方米/月。

如今，市場環(huán)境已發(fā)生巨變。2025年，鄂州市出臺住文〔2025〕36號文件，重新規(guī)范普通住宅前期物業(yè)服務收費。

新規(guī)將電梯房物業(yè)費最高限價定為1.4元/平方米/月，相比萬科原收費標準降幅達44%。物業(yè)公司被要求在7月31日前完成調價。

面對這一政策調整，萬科物業(yè)算了一筆經(jīng)濟賬：最低基本工資四年間翻倍，小區(qū)能耗、物料消耗、外包成本等每年遞增。若執(zhí)行1.4元標準，企業(yè)將面臨無法運行的巨大挑戰(zhàn)。

萬科物業(yè)曾嘗試通過業(yè)主共同決議方式解決困境，但華彩城處于滾動交付狀態(tài)，專有面積及業(yè)主人數(shù)均未達三分之二，無法推進業(yè)主大會。在保盤無望的情況下，無奈發(fā)布退場公告。

表面是價格問題，深層是成本與價值的錯位。一位上市物企內(nèi)部人士坦言：“就目前而言，基礎物業(yè)服務還是占了物業(yè)公司收入的大頭，退場的核心原因就是算不過賬?！?/p>

從地產(chǎn)寒冬到物業(yè)困局

萬科的財務困境加劇了物業(yè)板塊的收縮決策。4月30日披露的一季報顯示，萬科A實現(xiàn)營業(yè)總收入379.95億元，同比下降38.31%；歸母凈利潤虧損62.46億元，同比暴跌1625.63%。

盈利能力持續(xù)惡化。萬科的毛利率僅6.1%，凈利率低至-16.88%，每股收益為-0.53元。三費占比上升明顯，財務費用同比激增85.86%。

現(xiàn)金流狀況同樣堪憂。萬科一季度經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為-57.93億元，雖然較上年同期的-94.21億元有所改善，但資金壓力依然巨大。

證券之星財報分析工具警示：萬科貨幣資金占總資產(chǎn)比例僅為6.07%，有息資產(chǎn)負債率已達29.07%，財務費用占近三年經(jīng)營性現(xiàn)金流均值高達170.28%。

另外，萬科的股東也正在撤離。截至一季度末，萬科股東總戶數(shù)為54.86萬戶，較2024年末減少2.44萬戶，降幅4.26%。

萬科在化險與發(fā)展間艱難平衡。2025年1月管理層調整后，公司提出“一手抓改革化險，一手抓融合發(fā)展”的戰(zhàn)略，加速資產(chǎn)處置和業(yè)務優(yōu)化。

物業(yè)板塊成為戰(zhàn)略調整的犧牲品。在整體收縮的背景下，無法盈利的項目被果斷放棄，鄂州兩個小區(qū)的撤離正是這種戰(zhàn)略選擇的具體體現(xiàn)。

物業(yè)退場潮來襲？

鄂州的萬科退場事件并非孤例。2025年物業(yè)主動退盤案例較往年顯著增加，形成一股行業(yè)寒潮。

在鄂州本地，1個多月前中海物業(yè)已宣布退出雙創(chuàng)之星小區(qū)。截至2025年1月底，該小區(qū)物業(yè)費累計欠費達59.59萬元，企業(yè)長期虧損且墊資持續(xù)增長，無力維持運營。

放眼全國，四至五月間多地出現(xiàn)知名物企撤離潮。4月，杭州萬固珺府小區(qū)業(yè)委會與濱江物業(yè)談判，要求將住宅物業(yè)費從2.8元/平方米/月降至最低2.2元，濱江物業(yè)直接退出后續(xù)選聘。

同期，服務揚州文錦雅苑近6年的雅生活服務宣布撤場，原因是項目財務虧損嚴重。5月，中鐵建物業(yè)宣布終止重慶花語佰驪小區(qū)的物業(yè)管理服務，坦言自入場之日起一直收不抵支，2024年下半年虧損加劇。

物業(yè)退場潮背后交織著多重因素：企業(yè)策略轉變、業(yè)主訴求覺醒與行業(yè)持續(xù)承壓。

中指研究院觀察發(fā)現(xiàn)，物業(yè)費收繳困難導致運營虧損是退場主因，而部分業(yè)主將拒繳物業(yè)費作為“維權工具”，或提出脫離成本實際的非理性降費訴求，加劇了矛盾。

退場后的“服務真空”成為新難題。杭州萬固珺府在濱江物業(yè)退出后公開選聘新物業(yè)，但因繳納保證金的單位不足三家，招標被迫流標。缺乏企業(yè)愿意接盤明顯虧損的項目，小區(qū)面臨服務斷檔風險。

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