三次延期把市場(chǎng)耐心消耗殆盡。8月11日，香港法院主審法官認(rèn)定公司“既無明確還款時(shí)間表，亦無可信資金來源”，當(dāng)庭拒絕再度延期，直接頒布清盤令。

作者 | 漢卿

題圖 |源自網(wǎng)絡(luò)

繼中國(guó)恒大之后，再有內(nèi)地房企被香港法院下令清盤。

8月11日，華南城控股有限公司（01668.HK）發(fā)布公告稱，公司被香港高等法院下令清盤。富事高咨詢有限公司的周偉成及潘路洋獲委任為公司的共同及各別清盤人。

華南城在早市10時(shí)55分申請(qǐng)停牌，停牌前跌1.83%，報(bào)0.107港元。

從“協(xié)商”到“清盤”：九個(gè)月拉鋸終告失敗

清盤令的導(dǎo)火索源于一筆3.06億美元的境外優(yōu)先票據(jù)。

2024年4月，華南城一筆票息11.875%、本金3.06億美元的境外優(yōu)先票據(jù)正式到期。公司原本指望用境內(nèi)項(xiàng)目回籠資金兌付，但銷售端持續(xù)冰封，最終連當(dāng)期利息也未能劃出。

違約當(dāng)日，受托人花旗國(guó)際并未立即興訟，而是發(fā)出“暫緩函”，給予30天寬限期，希望華南城盡快拿出重組藍(lán)圖。

接下來的九個(gè)月里，華南城先后拋出兩版削債方案：第一版提議把本金削減30%、票息降至5%，并延長(zhǎng)期限三年；第二版把削債幅度縮至20%，但追加新增的南寧項(xiàng)目資產(chǎn)作抵押。

然而，兩大關(guān)鍵債權(quán)人，合計(jì)持有逾30%票據(jù)金額的投資機(jī)構(gòu)一致否決，理由是“削債比例過低、增信資產(chǎn)流動(dòng)性差、估值水分大”。兩輪投票均未達(dá)到75%的法定同意門檻，談判陷入死胡同。

期間，華南城曾試圖引入國(guó)資大股東特區(qū)建發(fā)提供維好協(xié)議增信，但后者只愿出具“盡力協(xié)助”函，拒絕承擔(dān)連帶償付責(zé)任，使債權(quán)人信心再度受挫。

2025年1月27日，花旗國(guó)際正式向香港高等法院遞交清盤呈請(qǐng)。按慣例，首次聆訊排期在4月，6月、7月又兩次以“正與潛在戰(zhàn)投簽保密協(xié)議”為由，再獲押后。

三次延期把市場(chǎng)耐心消耗殆盡。8月11日，香港法院主審法官認(rèn)定公司“既無明確還款時(shí)間表，亦無可信資金來源”，當(dāng)庭拒絕再度延期，直接頒布清盤令。

國(guó)資“輸血”搶救失靈

2022年5月，深圳國(guó)資旗下的特區(qū)建設(shè)發(fā)展集團(tuán)（簡(jiǎn)稱“特區(qū)建發(fā)”）以每股0.57港元的溢價(jià)、合計(jì)19.1億港元現(xiàn)金，閃電認(rèn)購(gòu)33.5億股新股，直接拿下29.28%股權(quán)，成為單一大股東。創(chuàng)辦人鄭松興的持股被稀釋至19.54%，讓渡出掌舵十年的絕對(duì)控制權(quán)。

市場(chǎng)一度將此舉視為“深圳國(guó)資版AMC”的模板：既有政府背書，又保留民營(yíng)機(jī)制的靈活性，足以把華南城從流動(dòng)性懸崖邊拉回。

國(guó)資進(jìn)場(chǎng)三個(gè)月后，特區(qū)建發(fā)先以15億港元受讓西安華南城60%股權(quán)，把沉淀資產(chǎn)變成活水現(xiàn)金；隨后又通過旗下財(cái)務(wù)公司，向華南城發(fā)放三筆合計(jì)逾30億港元的過橋貸款，利率僅3.5%，遠(yuǎn)低于境外債券票息。

更關(guān)鍵的是，特區(qū)建發(fā)動(dòng)用“朋友圈”資源，協(xié)調(diào)工行、建行等多家國(guó)有大行，為華南城境內(nèi)項(xiàng)目開立總額約12億港元的保函及備用信用證，短期穩(wěn)住了供應(yīng)商、建筑商以及監(jiān)管賬戶的緊張神經(jīng)。

遺憾的是，資金“輸血”未能換來市場(chǎng)“造血”。2023年，華南城合約銷售額僅78億港元，同比驟降48%，創(chuàng)下歷史最大跌幅。

進(jìn)入2024年，市場(chǎng)并未回暖：上半年合約銷售額進(jìn)一步萎縮至21億港元，去化率不足三成。華南城重倉(cāng)的二、三線城市商業(yè)物業(yè)需求冰封，平均售價(jià)較2021年高點(diǎn)下跌25%–40%，導(dǎo)致“以價(jià)換量”策略失靈。

隨著違約事件接二連三觸發(fā)交叉條款，國(guó)資亦不得不收縮敞口。2024年初，特區(qū)建發(fā)明確表示不再追加流動(dòng)性支持，并要求華南城“以處置資產(chǎn)為首要任務(wù)”。

至此，國(guó)資“輸血”的閥門被擰緊，華南城只能直面冰冷的市場(chǎng)：巨額債務(wù)到期、銷售回血流干涸，爆雷時(shí)間從“延后”走向“兌現(xiàn)”。

債務(wù)黑洞：609億港元壓頂

截至2023年12月31日，華南城總負(fù)債609億港元，相當(dāng)于公司市值的50倍；若把負(fù)債平攤到已發(fā)行股本，每股背負(fù)5.35港元債務(wù)，而停牌前股價(jià)僅0.107港元。債務(wù)是股價(jià)的整整50倍。

真正讓華南城“窒息”的是流動(dòng)性斷層。年報(bào)顯示，流動(dòng)負(fù)債422億港元已高出流動(dòng)資產(chǎn)28.48億港元，形成“資不抵流”的硬缺口。

更嚴(yán)峻的是，一年內(nèi)到期的計(jì)息債務(wù)高達(dá)182.41億港元，而公司現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物僅剩0.41億港元，資金缺口被放大到驚人的440倍。換算下來，即便把賬面現(xiàn)金全部用于償債，也僅夠支付兩天利息。

與此同時(shí)，公司尚未動(dòng)用的銀行授信僅剩3.2億港元，且已全部被交叉違約條款凍結(jié)，無法提款。

為維持日常運(yùn)營(yíng)，華南城自2023年四季度起開始拖欠供應(yīng)商貨款，截至年末貿(mào)易應(yīng)付款逾期61億港元，部分建材供應(yīng)商已停止供貨，工地大面積停工。

在609億港元負(fù)債中，已有157.42億港元借款處于實(shí)質(zhì)性違約狀態(tài)，涵蓋8筆境外優(yōu)先票據(jù)、11筆境內(nèi)信托貸款以及3筆銀團(tuán)貸款。

由于這些債務(wù)普遍附帶“交叉違約”條款，任何一筆違約都會(huì)觸發(fā)多米諾骨牌效應(yīng)：年報(bào)披露，另有94億港元原本在2026年后才到期的債務(wù)，因交叉違約被債權(quán)人宣布提前到期，要求立即償還。

安永在2024年報(bào)中罕見地出具“無法表示意見”，直指華南城財(cái)務(wù)底稿的三大硬傷：管理層拿不出未來12個(gè)月的可行現(xiàn)金流預(yù)測(cè)；157億港元違約債務(wù)的減值計(jì)提缺乏佐證；投資物業(yè)與存貨仍沿用內(nèi)部估值，未見獨(dú)立第三方報(bào)告。

清盤人登場(chǎng)：資產(chǎn)處置與退市倒計(jì)時(shí)

根據(jù)香港高等法院2025年8月11日頒布的清盤令，富事高咨詢周偉成及潘路洋作為共同及各別清盤人，已全面接管華南城資產(chǎn)，包括深圳、南昌、西安等地的物流園區(qū)及土地儲(chǔ)備，總建筑面積逾1500萬(wàn)平方米。

清盤人須在6-12個(gè)月內(nèi)完成首輪資產(chǎn)出售，并向港交所申請(qǐng)《上市規(guī)則》第13.24條豁免，以避免因持續(xù)停牌觸發(fā)退市程序。若資產(chǎn)處置進(jìn)度滯后（如因市場(chǎng)低迷導(dǎo)致流拍），港交所可能依據(jù)《上市規(guī)則》第6.10條啟動(dòng)18個(gè)月停牌倒計(jì)時(shí)，最終強(qiáng)制除牌。

香港《公司條例》（2025年修訂版）第179條明確，清盤程序中債權(quán)人受償順序?yàn)椋?）有抵押債權(quán)人（優(yōu)先債券及銀行貸款）；2）無抵押債權(quán)人（供應(yīng)商、員工欠薪）；3）股東。

截至2025年8月11日停牌前，華南城股價(jià)報(bào)0.107港元，較2023年峰值下跌99.6%，市值僅剩12.24億港元。

根據(jù)華南城目前的殘值，且清盤程序中股東受償順序先后，普通股投資者基本無殘值可分配。

華南城的興衰史堪稱中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)高杠桿擴(kuò)張模式的典型樣本，其結(jié)局也預(yù)示著，在中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)從增量開發(fā)向存量運(yùn)營(yíng)轉(zhuǎn)型的過程中，缺乏現(xiàn)金流造血能力、過度依賴土地增值預(yù)期的傳統(tǒng)開發(fā)模式已難以為繼。

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