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撰文|蜜妹

這是@閨蜜財(cái)經(jīng)的第1703篇原創(chuàng)

圖片來(lái)源|AI自動(dòng)生成

分化仍在繼續(xù)。

2025年已過(guò)7月，樓市的波動(dòng)有些許變化。中指院數(shù)據(jù)顯示，2025年1—7月，TOP100房企銷(xiāo)售總額為20730.1億元，同比下降13.3%，降幅較1-6月擴(kuò)大1.5個(gè)百分點(diǎn)。7月單月，TOP100房企銷(xiāo)售額同比下降18.2%。

今年前7月，各陣營(yíng)房企銷(xiāo)售額均有下降。其中，TOP10房企銷(xiāo)售額均值為1010.3億元，較上年下降13.6%；TOP11-30房企銷(xiāo)售額均值為256.3億元，較上年下降15.2%；

TOP31-50房企銷(xiāo)售均值為125.2億元，較上年下降7.8%；TOP51-100房企銷(xiāo)售額均值為60.0億元，同比下降13.5%。

圖表來(lái)源｜中指院（特此感謝！）

從TOP10房企來(lái)看，如下圖蜜妹統(tǒng)計(jì)，和前6月一樣，前7月TOP10房企銷(xiāo)售額同比增長(zhǎng)的也有3家，分別是中國(guó)金茂23.10%、越秀地產(chǎn)11.90%、建發(fā)房產(chǎn)5.56%。和前6月無(wú)論是數(shù)量還是房企均保持一致。

不同的是，中國(guó)金茂和越秀地產(chǎn)的同比漲幅相比前6月擴(kuò)大，建發(fā)房產(chǎn)則略有縮窄，從前6月的同比上漲6.99%縮窄為5.56%。

建發(fā)以“新中式”產(chǎn)品聞名，前7月的表現(xiàn)堪稱(chēng)穩(wěn)字訣的典范——它的韌性，源于對(duì)“文化紅利”的精準(zhǔn)捕捉；而增速放緩，則暴露了產(chǎn)品受眾的天花板。

在蜜妹看來(lái)，建發(fā)若想突破增長(zhǎng)瓶頸，需在三方面發(fā)力：一是降低文化溢價(jià)，推出更親民的新中式產(chǎn)品線；二是加速在珠三角、成渝等新興市場(chǎng)的布局；三是探索新中式+科技（如智能家電、綠色建筑）的融合，吸引年輕客群。

除了增長(zhǎng)的三家房企外，跑贏TOP10房企平均13.6%同比降幅的房企還有4家，分別是濱江集團(tuán)-5.71%、綠城中國(guó)-7.27%、招商蛇口-10.53%、華潤(rùn)置地-11.84%。

其中濱江集團(tuán)和招商蛇口降幅相比前6月均有縮窄，華潤(rùn)置地從前6月的-10.11%降幅擴(kuò)大至前7月的-11.84%；綠城中國(guó)則從-3.49%，擴(kuò)大至-7.27%。

值得一說(shuō)的是綠城中國(guó)。這一年左右時(shí)間里，變幅從增長(zhǎng)到下滑，再到如今的降幅進(jìn)一步擴(kuò)大，可以說(shuō)蜜妹是看著它跌下來(lái)的。

在蜜妹看來(lái)，綠城中國(guó)的由漲轉(zhuǎn)跌，以及跌更深，本質(zhì)是“理想產(chǎn)品”與“現(xiàn)實(shí)市場(chǎng)” 的沖突：過(guò)度追求品質(zhì)導(dǎo)致成本高、售價(jià)高，與剛需主導(dǎo)+消費(fèi)降級(jí)的市場(chǎng)錯(cuò)位；且產(chǎn)品迭代慢，難適配多元客群。

這個(gè)曾經(jīng)以品質(zhì)著稱(chēng)的房企，正在經(jīng)歷“改善客群”的品質(zhì)拷問(wèn)和剛需客群“性?xún)r(jià)比低”的雙重質(zhì)疑。高端項(xiàng)目如何持續(xù)兌現(xiàn)品質(zhì)承諾，以及代建模式規(guī)模擴(kuò)張中如何保持盈利能力，這些課題的破解將決定其未來(lái)走向。

最后，前7月銷(xiāo)售額TOP10房企里跑輸平均的有三家，分別是保利發(fā)展-17.82%、中海地產(chǎn)-18.35%、萬(wàn)科地產(chǎn)-54.96%，和前6月無(wú)論是數(shù)量還是房企均保持一致。

不同的是，其中保利發(fā)展和萬(wàn)科地產(chǎn)都是降幅擴(kuò)大，只有中海地產(chǎn)相比前6月降幅縮窄了一些，從18.99%縮窄至前7月的18.35%。

之于保利，作為“規(guī)模王者”，它仍在消化三、四線城市的庫(kù)存，因而拖累整體業(yè)績(jī)。

而萬(wàn)科則可以說(shuō)是債務(wù)危機(jī)+周期下行中的系統(tǒng)性崩塌。從2021年的“活下去”到2025年的“賣(mài)不動(dòng)”，萬(wàn)科正在經(jīng)歷成立以來(lái)的最嚴(yán)峻考驗(yàn)。

總的來(lái)說(shuō)，TOP10房企的銷(xiāo)售變幅，背后是房地產(chǎn)行業(yè)從粗放擴(kuò)張到精細(xì)博弈的必然：市場(chǎng)不再為規(guī)模、概念買(mǎi)單，轉(zhuǎn)而追求適配性、可持續(xù)性。

對(duì)于房企而言，行業(yè)轉(zhuǎn)型如同大浪淘沙，每個(gè)企業(yè)都需要尋找自己的新坐標(biāo)。同時(shí)產(chǎn)品細(xì)節(jié)、客戶(hù)需求、風(fēng)險(xiǎn)管控變得至關(guān)重要。

黑天鵝頻出的時(shí)代，活下去的關(guān)鍵從來(lái)不是規(guī)模，而是“穿越周期的能力”。

文章僅供討論分析，不構(gòu)成投資建議。本 文未注明圖片均來(lái)自于企業(yè)或監(jiān)管部門(mén)公告，特此說(shuō)明和感謝！

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