濟(jì)南樓市的“產(chǎn)品力升級”，一直以來缺少一個(gè)爆點(diǎn)！

這兩年，濟(jì)南新樓盤一直在“漸進(jìn)性升級”，在原有產(chǎn)品基礎(chǔ)上，品質(zhì)各有提升：

在室內(nèi)空間上，原來只有客廳落地窗，現(xiàn)在連臥室、洗手間都有落地窗了；實(shí)得面積也增多了。
在公共區(qū)域上，園林、會所、大門、車庫越來越奢華。
在產(chǎn)品類型上，多出了一個(gè)帶空中花園的四代住宅。

但對購房者來說，現(xiàn)在的新房好像都是在老系統(tǒng)上打補(bǔ)丁，窗戶大一點(diǎn)，大門豪華一點(diǎn)，再來個(gè)空中花園……

品質(zhì)提升了，但缺少足夠的驚喜和刺激。

管理學(xué)大師彼得·德魯克曾寫道：“動(dòng)蕩時(shí)代最大的危險(xiǎn)不是動(dòng)蕩本身，而是仍然用過去的邏輯做事。”

或許，濟(jì)南新房市場的一些困境，正是因?yàn)槔г谶^去的邏輯里。

濟(jì)南樓市，還需要一個(gè)石破天驚的創(chuàng)新產(chǎn)品，來宣告“好房子”時(shí)代的真正開始。

這兩天，終于看到了一個(gè)敢于打破舊邏輯的樓盤，位于旅游路旁的中電建·國頌天青帶來了

濟(jì)南樓市前所未見的創(chuàng)新產(chǎn)品——平墅。

在聊平墅之前，先聊聊中電建·國頌天青。

這是2024年底中電建拿下的旅游路地塊，打造了平墅、聯(lián)排、疊墅、洋房、小高層等多個(gè)產(chǎn)品。

最大的變革，來自平墅。

所謂平墅，字面理解就是大平層和墅類產(chǎn)品的結(jié)合體。

中國人都想要個(gè)院子，疊墅的門檻太高，即使跑到遠(yuǎn)郊，帶院子的下疊也得600萬左右。

為了滿足人們對院子的向往，濟(jì)南計(jì)容新規(guī)等各類新政才會鼓勵(lì)開發(fā)帶空中花園的四代住宅。這滿足了部分核心區(qū)購房者想要院子的需求，但高層也好，小高層也好，畢竟還是“空中”的院子。

無論做人、做事，還是買院子，中國人更講究“接地氣”。

中電建·國頌天青打造了建面約146-165㎡三層平墅產(chǎn)品，層層帶院+陽臺，這還是濟(jì)南市場上首次出現(xiàn)平墅產(chǎn)品。

首層產(chǎn)品有270°環(huán)繞式雙院，約7.75m橫廳+落地窗+同尺度開敞陽臺。

2層產(chǎn)品有靜謐側(cè)庭院+入戶庭院露臺。

3層產(chǎn)品有靜謐北庭院+雙露臺。

可以理解為：改善夠得著的墅類產(chǎn)品。

為什么說中電建·國頌天青的平墅，是一個(gè)石破天驚的創(chuàng)新作品？

在這之前，幾百萬只能在核心區(qū)里買大平層。想要個(gè)院子，要么是空中花園，要么是去張馬屯、濟(jì)鋼片區(qū)等遠(yuǎn)郊花600來萬買疊墅，購房者沒有第三個(gè)選擇。

中電建·國頌天青的平墅，意味著有限的總價(jià)里，可以既享受大平層的奢闊尺度，又能擁有地上庭院，甚至全明儲藏室。

購房者期待的“好房子”，不就是既能有低總價(jià)，又能有大面積，還能實(shí)現(xiàn)“院子夢”，滿足“既要、又要、全都要”需求的房子嗎？

這一次濟(jì)南產(chǎn)品力大升級的核心其實(shí)就一句話：舊時(shí)王謝堂前燕，飛入尋常百姓家。以前千萬豪宅才有的大門、會所，現(xiàn)在幾百萬就能享受到。

以前旅游路上一兩千萬才能享受的院子，在中電建·國頌天青也只需要幾百萬?，F(xiàn)在還沒出價(jià)格，但從建面約146-165㎡這個(gè)面積段就能看出，門檻很親民。

可惜平墅一共才27席，還是太少了。

中電建·國頌天青第二個(gè)打破舊邏輯的產(chǎn)品，

疊墅、聯(lián)排升級了全明地下室。

很多人買疊墅、聯(lián)排之前想象的是把地下室打造成健身房、影音室、衣帽間、私人會所等等，但住起來就會發(fā)現(xiàn)，因?yàn)樯弦淮叵率也晒庖蕾嚜M小的采光井，陰暗潮濕難以避免，即使裝了抽濕機(jī)，也是一股霉味。

也因此，地下室被視為“雞肋”。

中電建·國頌天青在建面約223㎡-235㎡疊墅，建面約280㎡聯(lián)排產(chǎn)品里，重新改寫了地下室的采光邏輯。

得益于地勢高差，中電建·國頌天青把地下室一步到位升級為“首層待遇”，下面這張效果圖里，南向的院子圍墻里面樓體部分是地下一層，可以理解為地下一層實(shí)際享有地上的采光。

真正的地上一層，則擁有北向庭院。濟(jì)南也有一些南北雙庭院的墅類產(chǎn)品，能直接利用庭院高差，把地下一層變成首層，提高實(shí)用空間的，中電建·國頌天青還是頭一個(gè)。

中電建·國頌天青第三個(gè)打破舊邏輯的產(chǎn)品，

洋房一樓帶庭院，合規(guī)了。

這一次，得益于新政的利好。

2024年5月，濟(jì)南計(jì)容新規(guī)發(fā)布，一樓帶院產(chǎn)品從此合規(guī)，但僅限27m以下住宅，也就是9層以下產(chǎn)品。

新規(guī)雖好，卻“巧婦難為無米之炊”。濟(jì)南東部改善核心片區(qū)里，目前只看到中電建·國頌天青打造了洋房一樓帶院產(chǎn)品。

那些向往院子，又擔(dān)心被鄰居投訴，被物業(yè)強(qiáng)行拆除的購房者們，在中電建·國頌天青可以放心享受院子生活了。

中電建·國頌天青打造的是建面約143-180㎡洋房，搭配少量135㎡小高層產(chǎn)品，在得房率上也有很大突破。

可以從下面兩個(gè)戶型體會一下，高得房率的沖擊力：

建面約143㎡洋房，相當(dāng)于以前180㎡產(chǎn)品的套內(nèi)面積。

建面約165㎡洋房，相當(dāng)于以前225㎡產(chǎn)品的套內(nèi)面積。

舉例來說，以前300萬買套143㎡，套內(nèi)面積114㎡；360萬買180㎡，實(shí)用面積157㎡；

得房率提高后，現(xiàn)在300萬買143㎡，能享受過去花360萬才能買到的實(shí)用空間。

為什么很多二手房，甚至新規(guī)前的產(chǎn)品，明明降出了性價(jià)比，但依然成交稀少？就是因?yàn)樾乱?guī)后產(chǎn)品，能讓購房者“以小博大”。

這就像新規(guī)前賣的是馬車，車廂再豪華，也是一小時(shí)20公里。新規(guī)后，產(chǎn)品力升級到汽車，時(shí)速100公里很常見。比喻不一定貼切，但可以看見這是碾壓性差距。

中電建·國頌天青還有很多值得聊的，這是中電建旗下的高端產(chǎn)品系“天青系”作品，案名取自“雨過天晴云破處”，是眾多行業(yè)內(nèi)大師聯(lián)袂打造的宋風(fēng)美學(xué)作品。奢華大門、雙會所、部分全明地下車庫等也都亮點(diǎn)十足。這些隨便哪個(gè)置業(yè)顧問能都聊半天，我們今天還是繼續(xù)聊市場。

為什么“好房子”時(shí)代的代表作品，會出現(xiàn)在中電建·國頌天青？

說白了，還是現(xiàn)在從上到下的政策都到位了，但土拍市場，依然沉浸在舊邏輯里面——核心區(qū)土地要集約化利用，容積率自然就降不下來，或者說，降的不明顯。

濟(jì)南主城改善，低密地塊還是太少了！

2024年，濟(jì)南成交了76塊住宅用地。其中有13塊位于東部熱點(diǎn)區(qū)域（CBD周邊、長嶺山、蓮花山、高新區(qū)等），平均容積率2.15。

容積率在1.5以下的，只有中電建·國頌天青西地塊。

2025年至今，成交了24個(gè)住宅地塊。其中9塊位于東部熱點(diǎn)區(qū)域（CBD周邊、長嶺山、蓮花山、高新區(qū)等），平均容積率2.38。

容積率在1.5以下的土地，這幾年出現(xiàn)在張馬屯片區(qū)、新東站片區(qū)、濟(jì)鋼片區(qū)、彩石片區(qū)等。

產(chǎn)品力創(chuàng)新是需要土壤的，在樓市里，低密是很多創(chuàng)新產(chǎn)品能施展的前提。

中電建·國頌天青能夠打造出平墅、雙首層墅級產(chǎn)品，也是依托于低容積率。西地塊容積率1.2，東地塊容積率2.0。

購房者真正期待的“好房子”，還是“既要、又要、全都要”。既要主城的熱點(diǎn)地段，滿足對于城市繁華和自然環(huán)境的追求，又要足夠低密，這樣才有舒適的空間。

今年濟(jì)南新房市場平均每月網(wǎng)簽都在3000來套。這么富有挑戰(zhàn)的市場環(huán)境里，去化速度快的，都是滿足購房者“既要、又要、全都要”需求的樓盤。

新房市場要想真正火熱起來，還是要多一些像中電建·國頌天青這樣的熱門片區(qū)、低密地塊的雙優(yōu)選擇。

最后再聊聊熱門片區(qū)。中電建·國頌天青屬于

最后的旅游路，最后的低密地塊

在濟(jì)南，旅游路是改善購房選擇的最大公約數(shù)。

在繁華片區(qū)呆過的，向往旅游路路南的自然環(huán)境；從郊區(qū)里改善的，向往旅游路路北的繁華世界。不管現(xiàn)在在哪個(gè)片區(qū)安家，一旦有錢了，下一套總想住一住旅游路。而旅游路上的改善群體，下一套必然還是旅游路。

旅游路就是富人區(qū)的說法，是面子。旅游路一路串聯(lián)的奧體、漢峪、蓮花山片區(qū)這些城市頂尖資源、泰山余脈的自然山體資源，才是旅游路樓盤真正的里子。

改善購房者都向往旅游路，但旅游路已經(jīng)沒有多少發(fā)揮空間了。

繞城高速內(nèi)的旅游路，千佛山、龍洞、漢峪已經(jīng)開發(fā)殆盡，只有蓮花山片區(qū)只剩一些未開發(fā)土地。

中電建·國頌天青，也是新規(guī)后，旅游路沿線第一個(gè)產(chǎn)品力全面升級的項(xiàng)目。

沿旅游路向西，漢峪金谷、龍奧大廈都是濟(jì)南的心臟位置；向北就是融創(chuàng)茂、融創(chuàng)樂園，商業(yè)配套也是滿分。坐擁旅游路，意味著能享受政務(wù)、產(chǎn)業(yè)、商業(yè)三個(gè)大滿貫配套。

中電建·國頌天青最頂尖的居住享受，應(yīng)該在露臺上。

捧杯清茶坐在露臺躺椅上，背后是郁郁蔥蔥的蓮花山公園，面前是連綿起伏的泰山余脈，西側(cè)是鳳凰山，東側(cè)是化盤山，向東幾百米是韓滄河景觀帶。

人在社區(qū)里，也在四山環(huán)抱的風(fēng)景里。

一直覺得越是競爭激烈的時(shí)代，越適合在旅游路生活。能隨時(shí)出入繁華，也能隨時(shí)隱于山野。既能在繁華里保持競爭，也能在山的懷抱里放輕松。

最后聊聊濟(jì)南樓市、購房者、和土地供應(yīng)的三難選擇。

購房者理想中的住宅，既想要舒適又想價(jià)格低，還想0公攤，環(huán)境友好，配套齊全、商業(yè)發(fā)達(dá)……但往往價(jià)格不會便宜。

濟(jì)南樓市靠改善撐起市場，產(chǎn)品力幾乎是大跨步提升，但核心區(qū)改善還是以高容積率為主，和購房者追求的低密住宅還有差距。

土地供應(yīng)，核心區(qū)2.5以下的都少見，低密地塊成了遠(yuǎn)郊的專屬，改善購房者只能望洋興嘆。

中電建·國頌天青算是市場里難得的破局者！

旅游路、低密、創(chuàng)新產(chǎn)品力、總價(jià)可控基本都占了，恰好是購房者“既要又要全都要”的理想答案。

接下來市場只有一個(gè)疑問，中電建·國頌天青若是賣出了現(xiàn)象級流速，這樣的熱點(diǎn)地段&低密供應(yīng)會有后來者嗎？

目前來看，有點(diǎn)難！