在買房的過程中，你最怕遇到怎樣的情況？

相信排在前面的問題一定包括交付難、房企跑路、樓盤停工爛尾等，最令人擔(dān)憂的還有掏空6個(gè)錢包，卻被告知您的房子已經(jīng)被房企抵押給銀行......隨便一個(gè)問題都能壓垮一個(gè)家庭，好在這次最高法出手了。

剛剛發(fā)正式發(fā)布且已經(jīng)施行的《最高人民法院關(guān)于審理執(zhí)行異議之訴案件適用法律問題的解釋》，針對(duì)期房預(yù)售工作中出現(xiàn)的諸多問題，做出了引導(dǎo)規(guī)范市場(chǎng)行為的規(guī)定。

家庭自住買房被重點(diǎn)保護(hù)

目前來(lái)看，最新的司法解釋針對(duì)期房預(yù)售中的交易監(jiān)管、預(yù)售資金監(jiān)管、不動(dòng)產(chǎn)登記等環(huán)節(jié)存在的問題均做出了規(guī)定，其中對(duì)房屋交付予以保護(hù)的消費(fèi)者范圍也進(jìn)行了規(guī)定。

那么，哪些購(gòu)房者能夠被重點(diǎn)保護(hù)？《解釋》明確得很清楚：所購(gòu)商品房系用于滿足家庭居住生活需要。

需要注意，這里提到的“家庭”指的是夫妻和未成年子女，而“居住生活需要”也不再限制于家庭唯一住房，意味著改善型住房也可以享受這樣的權(quán)利。

能看到，在大家對(duì)于高品質(zhì)生活的追求之下，住房要滿足的已經(jīng)不再是基本的居住空間，更包括對(duì)生活品質(zhì)、教育資源、醫(yī)療配套等方面的考量，因此能發(fā)現(xiàn)《解釋》從“居住需要”改為“居住生活需要”，讓房屋交付與退款有了更合理的適用范圍。

《解釋》中提到“家庭”和“生活需要”，這意味著政策并不是一刀切，而是支持合理改善的住房需求，同時(shí)在“房住不炒”的背景下，抑制投機(jī)行為。

合理支持改善住宅生活需求，同時(shí)對(duì)有居住需求的購(gòu)房者進(jìn)行權(quán)益保護(hù)，讓房子真正回歸生活的同時(shí)，也通過這樣的保護(hù)政策，讓更多擔(dān)心房子沒辦法交付或有交付風(fēng)險(xiǎn)的購(gòu)房者吃下了一劑“定心丸”。

針對(duì)爛尾樓有“藥方”

除了對(duì)購(gòu)房者范圍的明確保護(hù)之外，《解釋》中針對(duì)爛尾樓問題，也開出了“藥方”。

此前很長(zhǎng)一段時(shí)間，買房遇到延期或無(wú)法交付，會(huì)讓購(gòu)房者受到精神層面和財(cái)富層面多重打擊，貸款照樣還卻遲遲不見房，雖然也有部分可以停貸，但已經(jīng)繳的款基本就直接打了水漂，讓多少家庭的生存和生活遭受重創(chuàng)。

雖然此前也有政策等出臺(tái)，但因?yàn)樵趯?shí)踐過程中救濟(jì)渠道或法律適用尺度的不同，導(dǎo)致依舊有有“退房難、退款難上加難”的情況。

而針對(duì)這一系列的問題，《解釋》提到：相應(yīng)的主債權(quán)可以視為已獲清償，案外人有權(quán)主張排除優(yōu)先債權(quán)的執(zhí)行以及請(qǐng)求按套注銷抵押登記。

這意味著，若房子徹底爛尾無(wú)法交付，購(gòu)房者能優(yōu)先從樓盤拍賣款中拿回已付房款，這筆錢不用跟銀行還有其他債權(quán)人排隊(duì)分，直接優(yōu)先退還。

而針對(duì)開發(fā)商的房子被抵押的情況，只要購(gòu)房者付了合理房款，照樣能順利過戶拿房產(chǎn)證，不用怕房子被銀行收走。

這樣的政策優(yōu)化，讓未來(lái)爛尾樓的退款有了保障，同時(shí)對(duì)于購(gòu)房者來(lái)講，購(gòu)房款的返還具備了優(yōu)先性，給購(gòu)房者們進(jìn)一步減少了因爛尾導(dǎo)致的資金壓力問題。

滿足這兩點(diǎn)才有實(shí)在保障

能看到，這次的政策補(bǔ)丁給咱購(gòu)房者們可是帶來(lái)了實(shí)打?qū)嵉臋?quán)益保護(hù)，但需要注意，要想維護(hù)好權(quán)益，實(shí)打?qū)嵶尫孔痈斜Ｕ?，還需滿足這兩點(diǎn)。

丨買房時(shí)向預(yù)售資金監(jiān)管賬戶交付價(jià)款

《解釋》的第十二條明確：對(duì)于已解除購(gòu)房合同的爛尾樓業(yè)主，如果執(zhí)行法院凍結(jié)了開發(fā)商的預(yù)售資金監(jiān)管賬戶，業(yè)主可以提起執(zhí)行異議之訴，請(qǐng)求排除相應(yīng)購(gòu)房款的強(qiáng)制執(zhí)行，并申請(qǐng)法院發(fā)放。

同時(shí)也要求購(gòu)房者將房款直接支付至預(yù)售資金監(jiān)管賬戶，這一機(jī)制從源頭防止開發(fā)商挪用資金，降低新項(xiàng)目爛尾風(fēng)險(xiǎn)。

此外，將房款打入預(yù)售監(jiān)管資金，即使開發(fā)商其他債務(wù)糾紛導(dǎo)致賬戶被凍結(jié)，監(jiān)管賬戶內(nèi)的購(gòu)房者資金仍可通過執(zhí)行異議之訴排除強(qiáng)制執(zhí)行。

回到西安來(lái)看，目前西安住建局也有專門的預(yù)售項(xiàng)目資金監(jiān)管信息公示查詢平臺(tái)可以查詢相關(guān)信息，如果不放心，在打款的時(shí)候也可以看看是否和公示查詢平臺(tái)上的信息一致。

這里要注意，同一小區(qū)的資金監(jiān)管銀行可能不同，你買的房子是哪棟，預(yù)售證號(hào)是多少，對(duì)應(yīng)的銀行是哪個(gè)，都需要仔細(xì)看清。

丨買房人依法進(jìn)行預(yù)告登記

《解釋》第十九條提到：人民法院對(duì)登記在被執(zhí)行人名下的不動(dòng)產(chǎn)實(shí)施強(qiáng)制執(zhí)行，案外人以在查封前已與被執(zhí)行人簽訂合法有效的書面買賣合同且已按照合同約定支付價(jià)款，并已辦理了合法有效的不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記為由，提起執(zhí)行異議之訴，請(qǐng)求停止處分，事由成立的，人民法院應(yīng)予支持；符合物權(quán)登記條件，案外人請(qǐng)求排除強(qiáng)制執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持。

這點(diǎn)很重要，進(jìn)行了預(yù)告登記，就意味著給房子“上了個(gè)鎖”，辦了之后房企再想抵押、轉(zhuǎn)賣都無(wú)效，哪怕房子被查封，只要符合過戶條件照樣能辦證，不怕房子不是你的。

目前西安已經(jīng)執(zhí)行了全面推行預(yù)購(gòu)商品房預(yù)告登記制度，買房時(shí)就可以委托房企代為登記。西安辦理預(yù)告登記的地點(diǎn)位于朱雀云天大廈不動(dòng)產(chǎn)登記服務(wù)中心，也可以自己前往。

前往辦理時(shí)，這些材料需要提前準(zhǔn)備：

最高法院這波操作，從買房前的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防、過程中的問題把控，到最后出問題的權(quán)益保障，都給購(gòu)房者撐了腰。

而結(jié)合之前要求，能發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)的蓋房時(shí)代真的要過去了，接下來(lái)房子的質(zhì)量更為重要，除了打造好房子，各種法律法規(guī)還將幫助買房人過上更安心的好日子。