文/樂居財經(jīng) 徐酒眠

物業(yè)費“降價潮”洶涌，有物業(yè)公司決絕撤場，有物業(yè)公司主動降價。

近日，“南京天鵝堡美好花園”微信公眾號發(fā)布一則《關于優(yōu)化天鵝堡花園物業(yè)服務方案、降費提效的告全體業(yè)主書》，引發(fā)較大關注。

簡單來看，這是華僑城物業(yè)（集團）有限公司南京分公司致信南京天鵝堡小區(qū)業(yè)主，宣布其計劃將現(xiàn)行物業(yè)費3.1元/平方米/月，下調(diào)至2.6元/平方米/月，同時承諾“降費不降質(zhì)”，未來將投入更多資源提升服務品質(zhì)。

有意思的是，華僑城物業(yè)在《告全體業(yè)主書》明確表示，該小區(qū)近年來平均物業(yè)費收繳率僅60%，疊加運營成本持續(xù)上漲因素，其面臨嚴峻的財務壓力。“即使如此，我司始終嚴格履行合同約定的服務標準?！?/p>

收繳率偏低，財務壓力大，華僑城物業(yè)為何還做出物業(yè)費降價16%的決定？

降價背后

天鵝堡小區(qū)坐落南京河西南的觀江地段，地理位置優(yōu)越，是華僑城旗下的豪宅產(chǎn)品系列。旁邊還有總投資近250億元的大型綜合體華僑城歡樂濱江，將打造集商務、娛樂、文化、休閑為一體的濱水城市微度假目的地。

資料顯示，該小區(qū)2019年8月首開，當年年底就火速完成收尾，開盤價為36000-41000元 /㎡左右。根據(jù)貝殼數(shù)據(jù)，目前二手房掛牌均價也在47226元/平方米。

該小區(qū)2022年6月底交付，本著肥水不流外人田的原則，前期物業(yè)開發(fā)商敲定了華僑城物業(yè)。

“高昂物業(yè)費與低劣服務質(zhì)量之間的嚴重失衡，已深刻影響到每一位業(yè)主的切身利益”，然而去年底，南京天鵝堡美好家園發(fā)文《致天鵝堡業(yè)主的一封信》表示，小區(qū)高昂的物業(yè)費并未能帶來與之相匹配的服務質(zhì)量。

“當前，本小區(qū)住宅物業(yè)費高達3.9元/㎡，商業(yè)物業(yè)費更是達到10元/㎡，遠超南京同類無會所、無科技系統(tǒng)服務小區(qū)的收費標準?！?/p>

文中吐槽：近三年，業(yè)主通過12345熱線投訴物業(yè)等各種問題超千次，但物業(yè)整改始終流于表面——投訴就應付，服務質(zhì)量毫無提升，小區(qū)路面、綠化、車庫、入戶大堂、電梯等公區(qū)因為缺乏維護而逐漸破敗。

為了解決“投訴-敷衍-再投訴”的循環(huán)，業(yè)主們認為，要盡快籌建業(yè)委會，召開業(yè)主大會，啟動終止前期物業(yè)合同等流程。

據(jù)悉，早從2023年開始，天鵝堡業(yè)主就組織了多次業(yè)主大會投票，推動業(yè)委會成立。

今年6月24日，該小區(qū)發(fā)布了公開選聘物業(yè)服務企業(yè)的方案草案，當中提到物業(yè)服務企業(yè)可自主報價，其中不含公攤住宅物業(yè)費最高不超過3.1元/平方米/月、商業(yè)物業(yè)費最高不超過6元/平方米/月，地下車庫產(chǎn)權車位停車服務費80元/輛/月；公共收益中，扣除補貼/成本等等之外，70%歸全體業(yè)主所有，并對小區(qū)公區(qū)環(huán)境設施升級……

7月7日，該小區(qū)又發(fā)布了召開2025年第一次臨時業(yè)主大會會議的通知，會議僅一個議題：是否同意繼續(xù)聘用現(xiàn)物業(yè)華僑城物業(yè)（集團）有限公司南京分公司為小區(qū)提供服務。本次臨時業(yè)主大會發(fā)放、回收選票的時間自7月23日至8月5日，統(tǒng)計選票時間為8月7日。

丟盤危機

面臨被“趕出”小區(qū)的危機，華僑城物業(yè)緊急表態(tài)：降價提質(zhì)。

華僑城物業(yè)表示，將投入資源用于：

1、專項公共區(qū)域維修改造及綠化景觀升級，重點解決現(xiàn)存問題，保障設施正常運行;

2、優(yōu)化服務流程，提升響應速度與服務體驗；

3、深化溝通協(xié)作，進一步加強與業(yè)主委員會的溝通協(xié)調(diào)，建立高效反饋渠道，聚焦解決影響小區(qū)品質(zhì)的核心問題，確保優(yōu)化方案有效落地。

同時，為了實現(xiàn)承諾，華僑城物業(yè)方面決定增加人員配置。服務團隊總?cè)藬?shù)從66人擴增至81人，包括管理團隊5人，保潔30人，安保24人，綠化8人，客服8人，工程6人。其中客服、保潔、保安、工程分兩個班次。

但天鵝堡業(yè)主們，最終是否會被華僑城物業(yè)這一“讓步”方案打動？

據(jù)悉，天鵝堡小區(qū)由13棟住宅樓、1棟公寓和1所幼兒園組成，占地面積88170.83平方米，總建筑面積285441.35平方米，住宅收費面積194447.28平方米，商業(yè)收費面積21113.71平方米。其中住宅972戶，配建1217個產(chǎn)權車位，350個人防車位及地下設施配套；商業(yè)產(chǎn)權車位254個，人防車位28個。

據(jù)此大致推算，若保住該項目，即便是降價后，住宅物業(yè)每年能夠收取的物業(yè)費依然高達606.53萬元。另外加上商業(yè)及停車位管理費，華僑物業(yè)從該小區(qū)每年能收取的物業(yè)費應該仍超千萬。

丟盤危機下，物業(yè)主動降價保盤并不是個例。

今年6月下旬，榮萬家常州分公司也曾向榮盛水岸花語業(yè)主送一份“糖衣炮彈”：

包括物業(yè)費由原先的1.8元/㎡/月下調(diào)至1.0元/㎡/月后，再下調(diào)至0.8元/㎡/月，承諾降低物業(yè)費單價的同時不降低服務標準；與此同時還并表示愿意推行信托制物業(yè)，以及承諾續(xù)聘后出資100萬元專項用于小區(qū)質(zhì)量整改和品質(zhì)提升、續(xù)聘后3年內(nèi)不動用公共維修資金。

但降價并不是保盤的良藥。

在今年3月，碧桂園服務在杭州蕭山區(qū)東旭府小區(qū)二度表態(tài)調(diào)價物業(yè)費之后，收費標準從3.1元/㎡/月降至2.3元/㎡/月，并承諾將品質(zhì)改造提升資金從30萬漲到50萬，但最終并未能打動東旭府大部分的業(yè)主們，被業(yè)委會發(fā)出“解聘”通知書。

值得一提的是，杭州蕭山區(qū)東旭府小區(qū)是碧桂園開發(fā)的純剛需居住樓盤，2018年8月拿證預售，2020年完成交付。