南寧物業(yè)費(fèi)“降價(jià)潮”，刮到了商辦小區(qū)。

6月開始，云創(chuàng)谷物業(yè)費(fèi)下調(diào)了。

這本應(yīng)是喜大普奔的事。但業(yè)主似乎并不買單。

云創(chuàng)谷業(yè)委會(huì)于今年4月正式成立，新官上任第一把火，果斷指向現(xiàn)有的物業(yè)：“炒掉”龍光物業(yè)、引進(jìn)新物業(yè)。

為何要“炒掉”這家物業(yè)公司？這場(chǎng)博弈折射出商辦物業(yè)定價(jià)權(quán)之爭(zhēng)的哪些深層矛盾？

在南寧，不少小區(qū)業(yè)主正在試圖把小區(qū)的物業(yè)費(fèi)打下來(lái)。

今年6月，位于五象湖的云創(chuàng)谷成功迎來(lái)了物業(yè)費(fèi)下調(diào)。

在小區(qū)的公示欄，我們可以看到龍光物業(yè)張貼的“物業(yè)費(fèi)調(diào)整公開信”。

圖 | 云創(chuàng)谷小區(qū)公示欄中龍光物業(yè)貼出的公開信

公寓管理費(fèi)從原來(lái)的5.5元/㎡?月降至3.5元/㎡?月（含公攤）；

商鋪管理費(fèi)從原來(lái)的6.5元/㎡?月降至4.5元/㎡?月（含公攤）；

車位管理費(fèi)從原來(lái)的100元/車?月降至80元/車?月（含公攤）。

按照前期物業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)，公寓管理費(fèi)降幅達(dá)36%。

圖 | 云創(chuàng)谷前期物業(yè)管理費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（來(lái)源：南寧住建局網(wǎng)站）

物業(yè)費(fèi)降了，本該是件開心的事。

不過(guò)，看公開信我們也能看到龍光物業(yè)與業(yè)委會(huì)之間“不和諧”的端倪。

圖 | 公開信中的相關(guān)內(nèi)容

為什么業(yè)委會(huì)要呼吁不與龍光物業(yè)續(xù)簽？龍光物業(yè)又做錯(cuò)了什么？

繼續(xù)往下看？

云創(chuàng)谷業(yè)委會(huì)于今年4月30日正式成立。

圖 | 4月30日云創(chuàng)谷業(yè)委會(huì)成立

小區(qū)物業(yè)費(fèi)的下調(diào)，業(yè)委會(huì)功不可沒(méi)。

有了業(yè)主委員會(huì)的牽頭，業(yè)主們的訴求有了更有效的傳達(dá)途徑。不到兩個(gè)月就成功把物業(yè)費(fèi)降了下來(lái)。

但新官上任第一把火，不只是降物業(yè)費(fèi)，而是爭(zhēng)取更好的物業(yè)服務(wù)和更低物業(yè)費(fèi)。

2025年6月29日至7月8日，南寧云創(chuàng)谷首屆業(yè)主委員會(huì)召開第一次臨時(shí)業(yè)主大會(huì)，將“解聘龍光物業(yè)”和“選聘新物業(yè)”列為議題，來(lái)了一場(chǎng)“生死投票”。

圖 | 云創(chuàng)谷業(yè)委會(huì)張貼的業(yè)主大會(huì)表決結(jié)果的通告

7月9日，業(yè)委會(huì)進(jìn)行開箱驗(yàn)票，最終，兩項(xiàng)議題均高票通過(guò)，同意解聘現(xiàn)任物業(yè)服務(wù)公司的占比達(dá)97.69%，同意選聘新物業(yè)服務(wù)企業(yè)的占比為97.68%。

公示期到7月24日。

7月22日，大V君來(lái)到云創(chuàng)谷，從公示欄和物業(yè)服務(wù)中心看，目前還是龍光物業(yè)在服務(wù)。

圖 | 云創(chuàng)谷實(shí)景

在云創(chuàng)谷1棟大堂，龍光物業(yè)與業(yè)委會(huì)張貼的不同告知函，似乎為這場(chǎng)“物業(yè)更迭風(fēng)云”埋下了伏筆。

圖 | 云創(chuàng)谷1棟一樓大堂

龍光物業(yè)稱對(duì)“業(yè)委會(huì)將在近期組織召開臨時(shí)業(yè)主大會(huì)，并承諾：公寓不超過(guò)2.5元、商鋪不超過(guò)3.5元，停車費(fèi)不超過(guò)5元”一事并不知情；

圖 | 龍光物業(yè)張貼的公開信

業(yè)委會(huì)則強(qiáng)調(diào)“業(yè)主委員會(huì)才是真真正正為業(yè)主說(shuō)話和做事的主體，就眾多業(yè)主提出更換物業(yè)公司、降低收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的訴求，業(yè)委會(huì)將全力為業(yè)主爭(zhēng)取。如最終業(yè)主大會(huì)決議解聘龍光物業(yè)，選聘新的物業(yè)公司，業(yè)委會(huì)也有信心將相關(guān)物業(yè)收費(fèi)做到更低。

圖 | 云創(chuàng)谷業(yè)委會(huì)張貼的告知函

這背后，云創(chuàng)谷偏高的物業(yè)費(fèi)成為矛盾的導(dǎo)火索。

在南寧，龍光物業(yè)服務(wù)的小區(qū)不少，這不是第一個(gè)降物業(yè)費(fèi)的小區(qū)。

在西鄉(xiāng)塘，龍光水悅龍灣·御江去年就下調(diào)的物業(yè)費(fèi)，撕開南寧住宅小區(qū)降物業(yè)費(fèi)的口子之一，也被眾多小區(qū)業(yè)主視為降費(fèi)的案例。

圖 | 龍光水悅龍灣物業(yè)費(fèi)調(diào)整通告

這次云創(chuàng)谷物業(yè)費(fèi)下調(diào)，為何業(yè)主依然不買單？

原因無(wú)非幾個(gè)：

一是，定價(jià)遠(yuǎn)超市場(chǎng)水平，“交的是寫字樓的錢”。

在云創(chuàng)谷不少業(yè)主看來(lái)，這一降價(jià)幅度并未達(dá)到預(yù)期，價(jià)格依然偏高。

云創(chuàng)谷的公寓屬于40年產(chǎn)權(quán)的商業(yè)公寓，其物業(yè)費(fèi)一直按照商業(yè)標(biāo)準(zhǔn)收取。

圖 | 云創(chuàng)谷實(shí)景

但物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)卻向甲級(jí)寫字樓看齊。以公寓為例，5.5元/㎡·月的收費(fèi)遠(yuǎn)超南寧普通住宅小區(qū)（通常2-3元/㎡·月），甚至接近高端寫字樓的物業(yè)費(fèi)水平（6-8元/㎡·月）。這一價(jià)格在南寧的商辦物業(yè)市場(chǎng)中處于較高水平。

算了一筆賬：買的公寓40㎡，每月物業(yè)費(fèi)220元，比隔壁住宅小區(qū)多交近100元，但服務(wù)卻沒(méi)看到任何高端之處。

圖 | 云創(chuàng)谷

此外，云創(chuàng)谷作為辦公性質(zhì)公寓，不通燃?xì)猓宜姎饩凑丈虡I(yè)標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)，生活成本較高。

二是，服務(wù)不匹配，“不值這個(gè)價(jià)”。

高收費(fèi)并未帶來(lái)相應(yīng)服務(wù)。

在一些業(yè)主看來(lái)，雖然物業(yè)費(fèi)有所降低，但物業(yè)費(fèi)與服務(wù)質(zhì)量卻難以匹配。

在業(yè)主的反饋中，物業(yè)在環(huán)境衛(wèi)生維護(hù)、設(shè)施設(shè)備維修等方面存在諸多問(wèn)題。如小區(qū)電梯故障頻發(fā)，公共區(qū)域衛(wèi)生打掃不徹底，垃圾清理不及時(shí)等。

圖 | 7月22日云創(chuàng)谷1棟A單元一側(cè)電梯正在維修

從業(yè)主的訴求看，大家在意的不只是“降不降”，而是“值不值”。

我們的訴求不是要便宜的物業(yè)，而是要與物業(yè)費(fèi)匹配的物業(yè)服務(wù)。

3.5元/㎡的物業(yè)費(fèi)，換來(lái)的是1.5元服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)；

物業(yè)響應(yīng)慢、態(tài)度差、收費(fèi)高……

這些成了業(yè)主的心里的疙瘩。從根本看，物業(yè)費(fèi)背后，服務(wù)品質(zhì)才是核心訴求。

三是，如今市場(chǎng)下行，收入下降，過(guò)高的物業(yè)費(fèi)進(jìn)一步加劇了業(yè)主的生活和經(jīng)營(yíng)壓力。

與住宅物業(yè)費(fèi)相比，商業(yè)公寓物業(yè)費(fèi)本身就普遍偏高。

圖 | 云創(chuàng)谷不少房源正在裝修

若物業(yè)未能提供與之相匹配的優(yōu)質(zhì)服務(wù)，還在一定程度上影響了業(yè)主的正常生活和經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，這也為業(yè)主與物業(yè)之間的矛盾埋下了隱患。

在南寧不少住宅小區(qū)，物業(yè)費(fèi)打破“只漲不跌”的定律。

龍光水悅龍灣御江物業(yè)費(fèi)從2.5元/㎡降到1.7元/㎡，降幅32%；

世代錦園從2.1元/㎡直接降到1.2元/㎡，降幅43%。

大唐天悅從2.38元/㎡降到1.65元/㎡，降幅31%；

新希望錦悅江南降到1.75元/㎡；

融創(chuàng)九熙府三期住宅物業(yè)費(fèi)由2.8元/m2降至2元/m2，降幅28.6%

相比住宅小區(qū)，商辦公寓、寫字樓物業(yè)費(fèi)更高。

合景天匯公寓物業(yè)費(fèi)3.65元/㎡，

華潤(rùn)24城鉑寓5元/㎡，

富雅國(guó)際生活廣場(chǎng)4元/㎡，

世茂國(guó)際中心2.5元/㎡；

在南寧商辦市場(chǎng)，高價(jià)物業(yè)費(fèi)如同一塊沉重的枷鎖，牢牢套在業(yè)主身上。

圖 | 商辦公寓公攤大

從物業(yè)服務(wù)成本構(gòu)成來(lái)看，雖然公寓的容積率較高，建筑成本和維護(hù)費(fèi)用相對(duì)住宅確實(shí)會(huì)高一些，且公寓往往擁有更好的公共設(shè)施和更高的建筑標(biāo)準(zhǔn)，使得物業(yè)管理更加嚴(yán)格和安全，這些因素會(huì)導(dǎo)致物業(yè)費(fèi)相對(duì)較高。

市場(chǎng)下行，業(yè)主壓力更大。用于經(jīng)營(yíng)的業(yè)主而言，高價(jià)物業(yè)費(fèi)直接侵蝕著本就微薄的利潤(rùn)。

如云創(chuàng)谷，不少業(yè)主開設(shè)了小型工作室、初創(chuàng)公司或社區(qū)商鋪，這些業(yè)態(tài)普遍抗風(fēng)險(xiǎn)能力較弱，對(duì)運(yùn)營(yíng)成本極為敏感。

盡管商辦物業(yè)的主要功能是辦公或經(jīng)營(yíng)，但南寧不少商辦公寓被業(yè)主用作居住場(chǎng)所。對(duì)于這部分業(yè)主而言，高價(jià)物業(yè)費(fèi)疊加商業(yè)水電收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，使其生活成本遠(yuǎn)超普通住宅業(yè)主。

圖 | 云創(chuàng)谷內(nèi)不少房源用于工作室、公司辦公

除了商辦公寓，寫字樓物業(yè)費(fèi)也成為很多業(yè)主“緊箍咒”。

一位中介視頻，112㎡帶家具的辦公室租金2000元左右，但物業(yè)費(fèi)高達(dá)112×23=2576元，成為壓垮業(yè)主的最后一道坎。

圖 | 一位中介發(fā)布的辦公室出租視頻

圖 | 中介整理的南寧部分寫字樓物業(yè)費(fèi)

對(duì)于云創(chuàng)谷的業(yè)主們而言，搞走龍光物業(yè)并非一時(shí)沖動(dòng)，而是在長(zhǎng)期遭受偏高物業(yè)費(fèi)和低質(zhì)量服務(wù)雙重壓迫下的無(wú)奈之舉。

對(duì)此，你怎么看？

【文章轉(zhuǎn)自廣西地產(chǎn)大V】

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