前幾天，瑞銀發(fā)了一個(gè)報(bào)告，說據(jù)調(diào)查，中國(guó)這幾年買的房子，已經(jīng)接近一半虧損了。

　　但凡手里有房的都知道，瑞銀的數(shù)據(jù)，還是太保守了些，

　　實(shí)際上遠(yuǎn)不止50%……

　　相反，日本房地產(chǎn)市場(chǎng)，從2022年到現(xiàn)在，馬上滿4年了，

　　還在大牛市周期中猛漲！

　　以東京23區(qū)為例吧，市場(chǎng)爆火3年后，很多人以為到2025年了，按周期理論來講，該停下來歇歇了，大概率要橫盤了吧……

　　沒想到，一看數(shù)據(jù)嚇一跳！

　　它非但沒滯漲、沒橫盤、沒放緩，反倒?jié)q勢(shì)更兇了！

　　以上半年為例，每半年一個(gè)周期來對(duì)比，

　　整體上，東京23區(qū)二手房均價(jià)從2022年初開始到現(xiàn)在，漲幅從4.6%、1.2%、3.9%、5.4%、4.3%，平均水平在4%左右。

　　但2025年上半年，漲幅一下子猛增到7.5%，創(chuàng)了近幾年漲幅最高記錄！

　　基本是以往平均漲幅的2倍！

　　地段最核心的，都心5區(qū)更夸張！

　　放眼整個(gè)東京，房?jī)r(jià)現(xiàn)在上漲最厲害的，依然是都心5區(qū)。

　　——千代田區(qū)、中央?yún)^(qū)、港區(qū)、新宿區(qū)、澀谷區(qū)。

　　最有價(jià)值、最稀缺、最熱門的，就是這些，尤其是老錢聚集區(qū)，緊緊圍繞皇居的核心三區(qū)千代田區(qū)、中央?yún)^(qū)、港區(qū)，更稀缺，漲的也最猛。

　　2025年上半年，中央五區(qū)每坪的平均房?jī)r(jià)較上一期上漲了15.5%！

　　什么概念？放在全世界，都是數(shù)一數(shù)二的！

　　全東京23區(qū)平均漲幅是7.5%，中央5區(qū)平均漲幅一下子拉到15.5%，翻了兩倍！

　　這什么概念？

　　——2025年上半年，全東京23區(qū)平均漲幅，是過去四年水平的兩倍！

　　——都心5區(qū)漲幅，是23區(qū)漲幅的兩倍！

　　這態(tài)勢(shì)、這漲幅，誰看了不說一句猛？！

　　東京房?jī)r(jià)瘋狂到什么程度？

　　因?yàn)闈q的太猛太快，讓長(zhǎng)期以自由市場(chǎng)為傲的日本，開始動(dòng)了“調(diào)控”的心思！

　　要知道，日本房地產(chǎn)市場(chǎng)是自由市場(chǎng)，土地和房屋主要?dú)w私人所有，買賣、租賃、開發(fā)交易由市場(chǎng)供需主導(dǎo)，價(jià)格主要由買賣雙方協(xié)商或市場(chǎng)競(jìng)價(jià)形成。

　　不僅對(duì)內(nèi)自由，對(duì)外也足夠自由，外國(guó)人買也沒有門檻、不設(shè)限制！

　　但最近開始，不一樣了。

　　5月份，日本過會(huì)三番五次有議員提倡，要限制外國(guó)人在日本買地買房，并進(jìn)行全面管控；

　　6月份，對(duì)外國(guó)人買房買地提高門檻和稅費(fèi)，進(jìn)行區(qū)別待遇，聲音越來越大；

　　7月份，日本大選，“如何針對(duì)外國(guó)人”已經(jīng)成為各黨派的交鋒焦點(diǎn)。

　　7月18日，東京傳出爆炸性新規(guī)：；

　　——千代田區(qū)建議，為了避免不動(dòng)產(chǎn)被投資性購買后短期轉(zhuǎn)售，對(duì)公寓交易設(shè)置5年內(nèi)禁止轉(zhuǎn)售條款。

　　為什么要出這樣的政策呢？

　　一方面，限制投機(jī)性買房，一方面試圖適當(dāng)控制東京房?jī)r(jià)的過快上漲。

　　新政后，外國(guó)人受限后，東京房?jī)r(jià)還能不能漲？會(huì)不會(huì)滯漲？

　　一方面，日本自由市場(chǎng)了那么多年，即便想要調(diào)控，也不可能一刀切，限制范圍、力度都不會(huì)大，影響很小。

　　另一方面，房地產(chǎn)市場(chǎng)，只要不一手遮天，還是由市場(chǎng)邏輯說了算！

　　核心邏輯只有兩個(gè)字：供、需。

　　日本這幾年市場(chǎng)能穩(wěn)定上漲這么久，跟供需嚴(yán)重失衡有很大關(guān)系。

　　東京房子供需失衡到什么程度？

　　以23區(qū)為例，2025年5月份，

　　全域新建公寓單月供貨量只有461戶，較去年同期600戶下降超20%。

　　你能想象？

　　全東京23區(qū)，一個(gè)月的供應(yīng)量只有四百多戶，還沒國(guó)內(nèi)一個(gè)樓盤貨量多！

　　需求嘞？本地人買，外國(guó)人買，每年還有大量周邊城市的年輕人流動(dòng)到東京去，全是需求。

　　外國(guó)買家在千代田、港、澀谷等區(qū)域，購買占比高達(dá)20-40%！

　　別說日本，你把這些放到任何一個(gè)地方里，

　　——物價(jià)大幅上漲、建材價(jià)格大幅上漲；

　　——?jiǎng)趧?dòng)力嚴(yán)重不足，人工成本大幅上漲；

　　——需求旺盛，本地+海外都在買；

　　——供應(yīng)短缺，貨量遠(yuǎn)不夠市場(chǎng)需求；

　　不漲都難！還要再漲一陣兒！

　　能漲多少？關(guān)鍵看選籌，因?yàn)槿毡臼袌?chǎng)分化的越來越明顯了。

　　1、都心5區(qū)和其他區(qū)之間分化，漲幅拉開一倍；

　　2、東京23區(qū)，和周邊之間，分化越來越大；

　　3、不同房源之間，老破小、塔樓、整棟，分化越來越大。

　　看房?jī)r(jià)漲幅走勢(shì)圖，該選哪里，已經(jīng)是明牌了！

　　哪些房子還能堅(jiān)定的漲？哪些房子，可以穿越周期、穿越人為政策調(diào)控？

　　兩個(gè)字：稀缺。

　　日本最稀缺的是什么？從來不是房子，而是土地。

　　區(qū)域足夠核心、位置足夠好、帶整塊土地的整棟，最最稀缺！

　　在日本，大城市里的土地是一種實(shí)打?qū)嵉摹坝操Y產(chǎn)”。

　　1、具有永久性的產(chǎn)權(quán)和完全話語權(quán)！

　　2、低廉的持有成本！

　　3、足夠高的溢價(jià)！

　　因?yàn)樽銐蛳∪薄?/p>

　　4、足夠高的回報(bào)率！

　　持有成本低了、管理成本低了，優(yōu)質(zhì)的整棟樓，回報(bào)率要比單戶公寓高一倍。

　　5、足夠大的靈活性！

　　比如可以根據(jù)市場(chǎng)狀況靈活地更改用途，從而實(shí)現(xiàn)收益的最大化。

　　6、可以低息貸款、辦簽證移民！

　　通過投資整棟投資樓還有機(jī)會(huì)獲得貸款與長(zhǎng)期簽證的機(jī)會(huì)，這是整棟投資樓的“獨(dú)家福利”。

　　7、可重建、再開發(fā)！

　　你可以在原有的土地上重新建一棟樓；

　　也可以將土地切割成幾塊土地作為一戶建用地出售；

　　如果遇到周邊有再開發(fā)或者土地整備計(jì)劃，你還可以參與其中，將自己的土地和鄰居的土地并作一塊大土地再高價(jià)賣給開發(fā)商。

　　這是所有單戶公寓，所沒有的稀缺價(jià)值！

　　應(yīng)廣大粉絲呼吁，今年我們一直在日本考察，東京和大阪分公司的同事每天都在奔波，致力于為大家找到日本當(dāng)?shù)刈顑?yōu)質(zhì)的20%的整棟項(xiàng)目，近三個(gè)月，我們先后找到了東京銀座整棟、大田整棟、還有昨天剛剛成交的千代田整棟……

　　都是足夠優(yōu)質(zhì)、足夠稀缺、回報(bào)率和漲幅都足夠高的整棟項(xiàng)目，后續(xù)還會(huì)不斷有。