代表克而瑞業(yè)務(wù)板塊廣佛團(tuán)隊(duì)觀點(diǎn)，僅供參考

昨日（7月20日），是廣州舊改進(jìn)程中具有歷史紀(jì)念意義的一天。

作為廣州舊改的“硬骨頭”之一，冼村舊改終于實(shí)現(xiàn)全部“拔釘”。

這一場(chǎng)長(zhǎng)達(dá)15年的拉鋸戰(zhàn)，終于落下了帷幕。

01

回顧冼村的改造進(jìn)程，可謂一波三折。

早在2004年，冼村已經(jīng)開(kāi)始測(cè)量并制定改造方案。

但改造過(guò)程并沒(méi)有想象中的順利，質(zhì)疑聲也不斷此起彼伏。

到了2011年，保利發(fā)展被選為合作企業(yè)，改造進(jìn)程再一次迎來(lái)轉(zhuǎn)機(jī)。

2018年，首批回遷戶成功拿到新房，緊接著，2019年二期回遷房搖珠，2020年一期回遷房拿到產(chǎn)權(quán)證。

當(dāng)時(shí)間來(lái)到2021年，全村僅剩1%的簽約戶。

但要全部實(shí)現(xiàn)簽約，依舊困難重重。

2023年11月，天河區(qū)委區(qū)政府在無(wú)先例可循的情況下，率先探索實(shí)施依法動(dòng)遷。

2024年5月1日，《廣州市城中村改造條例》正式施行，成為冼村舊改依法動(dòng)遷最堅(jiān)實(shí)的法律支撐，也是廣州首個(gè)依法拆遷的項(xiàng)目。同年12月，冼村股東大會(huì)正式宣布，拆遷舊改項(xiàng)目集體土地使用權(quán)將收回，標(biāo)志著冼村改造再取得突破性進(jìn)展。

有村民坦言，“這一刻，我們等了整整15年。”

02

在依法動(dòng)遷的指導(dǎo)下，冼村舊改順利實(shí)現(xiàn)村屋全部拆除“清零”，這其中的意義影響深遠(yuǎn)。

一方面，作為珠江新城板塊的重要組成，此起彼伏的村屋與周邊矗立的高樓大廈形成了鮮明的對(duì)比。

2023年廣州規(guī)劃自然資源局發(fā)布了天河冼村改造項(xiàng)目融資區(qū)地塊的批后公布圖。據(jù)規(guī)劃圖顯示，該項(xiàng)目總建筑面積約17平方米，將建1棟3-4層的商業(yè)中心，3棟23層-49層的辦公樓， 3棟47層高的住宅樓，一所幼兒園，以及地鐵合建的地下商業(yè)廣場(chǎng)。

未來(lái)冼村改造完成后，不僅讓珠城最后一塊配套拼圖終于填滿，同時(shí)也給珠城帶來(lái)了新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，“割裂”的這一標(biāo)簽，也有望慢慢改觀。

另一方面, 極具冼村特色的“依法動(dòng)遷”模式，或許能夠給目前陷入改造困境的廣州其他舊改項(xiàng)目提供一盞新的指明燈。

03

三季度初，由冼村拉開(kāi)了本季度廣州舊改的序幕。

那么，在過(guò)去的二季度全市舊改進(jìn)度條拉到了哪里呢？

據(jù)克而瑞不完全統(tǒng)計(jì)，截至2025上半年，全市納入2035廣州城市更新規(guī)劃混改/全改項(xiàng)目共278個(gè)，其中112個(gè)確認(rèn)主體，52個(gè)未確認(rèn)主體，114個(gè)目前計(jì)劃或已確認(rèn)為收儲(chǔ)/做地；黃埔區(qū)66個(gè)項(xiàng)目中確認(rèn)主體（合作改造）共39個(gè)，居十一區(qū)之首；天河區(qū)25個(gè)舊改項(xiàng)目中22個(gè)為做地項(xiàng)目，僅3個(gè)合作開(kāi)發(fā)項(xiàng)目已確認(rèn)主體。

克而瑞還監(jiān)測(cè)到，上半年舊改推進(jìn)提速，多區(qū)多個(gè)項(xiàng)目由于合作企業(yè)暴雷等原因，最終全市14個(gè)轉(zhuǎn)為城中村改造（收儲(chǔ)做地）模式，其中黃埔區(qū)新增10個(gè)；此外，時(shí)代確定退出番禺福涌村、增城城豐村、新世界退出增城夏街村、保利退出增城中新村且項(xiàng)目改為新模式。

其中25年2季度做地項(xiàng)目進(jìn)度加快，6個(gè)項(xiàng)目控規(guī)調(diào)整公示，12個(gè)項(xiàng)目公布改造方案，7個(gè)項(xiàng)目公布拆補(bǔ)方案，11個(gè)項(xiàng)目于5、6月啟動(dòng)回遷房建設(shè)，回遷房建設(shè)工期多于28年完工。

與此同時(shí)，克而瑞監(jiān)測(cè)到，在二季度中，各區(qū)城中村改造積極推行房票安置，破解城中村改造回遷慢的困局，同時(shí)加速存量商品房去化，降低新房市場(chǎng)存量壓力。

例如天河區(qū)，克而瑞數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)顯示，在房票置換帶動(dòng)下，6月天河區(qū)商品住宅成交925套，環(huán)比五月翻倍增長(zhǎng)，同時(shí)也是2022年至今天河區(qū)月度成交量最高的一月。

隨著流速的加快，克而瑞數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)顯示，截至2025年6月天河區(qū)商品住宅庫(kù)存7089套，去化周期20.9個(gè)月。

經(jīng)過(guò)十余年淬煉，克而瑞從行業(yè)數(shù)據(jù)延伸到泛地產(chǎn)數(shù)據(jù)，通過(guò)與上下游產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)商的互動(dòng)和滲透，最終形成一個(gè)完整的房地產(chǎn)大數(shù)據(jù)生態(tài)圈。依托中國(guó)房地產(chǎn)住宅信息服務(wù)平臺(tái)（CRIC）和中國(guó)房地產(chǎn)資管信息服務(wù)平臺(tái)（CAIC）的支持，克而瑞業(yè)務(wù)覆蓋住宅開(kāi)發(fā)、不動(dòng)產(chǎn)運(yùn)營(yíng)、物業(yè)社區(qū)等房地產(chǎn)領(lǐng)域。創(chuàng)新研發(fā)產(chǎn)品中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)、投資決策系統(tǒng)、柵格地圖系統(tǒng)、GoingData、易客達(dá)、金融數(shù)據(jù)系統(tǒng)、資產(chǎn)管理系統(tǒng)、商辦數(shù)據(jù)系統(tǒng)、租售系統(tǒng)、文旅系統(tǒng)、康養(yǎng)系統(tǒng)、產(chǎn)城系統(tǒng)、物管系統(tǒng)等，為大量房企提供了決策依據(jù)。