(前海桂灣片區(qū)的T201-0232宗地實(shí)景圖)

進(jìn)入7月，深圳土拍市場(chǎng)出現(xiàn)了久違的“熱鬧”。

7月4日，龍華民治街道A802-0309宅地，6家房企參拍，經(jīng)過(guò)108輪競(jìng)價(jià)，最后由中海地產(chǎn)以23.70億元競(jìng)得，折合樓面地價(jià)約38795元/㎡，溢價(jià)率達(dá)40.74%，瞬時(shí)引爆地產(chǎn)圈，給“沉悶”的樓市打了一劑強(qiáng)心針。

僅僅不過(guò)10天的光景，7月14日，前海桂灣片區(qū)的T201-0232宗地拍賣，吸引12家房企參與，最終被招商蛇口以高達(dá)86.1%溢價(jià)率，折合樓面價(jià)84180元/㎡成功競(jìng)得，這次在樓市終于炸了個(gè)“雷”。

折合樓面價(jià)84180元/㎡，刷新了深圳近十年來(lái)住宅用地的天花板。

這個(gè)樓面價(jià)，已經(jīng)比不少新房的成交價(jià)還高了。

在以“穩(wěn)字當(dāng)頭”的房地產(chǎn)基調(diào)下，深圳一記“地王”砸下來(lái)，不僅大大提升了樓市信心，也徹底點(diǎn)燃了大家對(duì)房?jī)r(jià)反彈的討論。

事實(shí)上，仔細(xì)研究前海桂灣地王，你會(huì)發(fā)現(xiàn)這塊地雖然面積不大，但從規(guī)劃、配套、位置來(lái)看，卻是“量小質(zhì)優(yōu)”的典型代表：

從位置上看：地塊靠近雙界河、部分位置可遠(yuǎn)眺海景和摩天輪，景觀視野開(kāi)闊。

從產(chǎn)品屬性看：規(guī)劃總建面僅2.56萬(wàn)㎡，不受限價(jià)、不受9070限制，戶型和面積不限制，可開(kāi)發(fā)住宅面積約2.5萬(wàn)㎡，整體預(yù)計(jì)房源不到200套。

從開(kāi)發(fā)條件看：容積率3.1，限高80米，在當(dāng)前深圳“限高+限密”的背景下，屬稀缺產(chǎn)品，未來(lái)大概率打造高端改善型項(xiàng)目。

重點(diǎn)是，前海桂灣片區(qū)極少供地，上一次拍地還是2021年的深業(yè)云海灣，當(dāng)時(shí)樓面價(jià)不過(guò)4.1萬(wàn)/㎡，如今直接翻倍。

當(dāng)市場(chǎng)還在觀望，房?jī)r(jià)陰晴不定的時(shí)刻，這種地王信號(hào)，似乎在傳遞一種明確的置業(yè)邏輯。

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買房?jī)?yōu)選城市核心地段

桂灣地塊之所以火爆，不外乎三點(diǎn)：

一是地段優(yōu)越且稀缺。前海核心區(qū)早已開(kāi)發(fā)殆盡，這塊地位于桂灣核心位置，更是極為“寶貴”，而且是歷經(jīng)4年才等來(lái)現(xiàn)在的拍地，后續(xù)可開(kāi)發(fā)空間有限，必然會(huì)引發(fā)房企激烈爭(zhēng)奪。

二是地塊面積不算大，房企賣貨壓力相對(duì)不大。地塊小，貨量不多，即使樓面價(jià)高，注重產(chǎn)品設(shè)計(jì)，這個(gè)稀缺地段也能吸引高端改善買家的目光。

三是重塑樓市信心的必然。深圳在經(jīng)歷長(zhǎng)時(shí)間的價(jià)格調(diào)整后，需要通過(guò)土拍市場(chǎng)，來(lái)重塑購(gòu)房者的信心和市場(chǎng)活力。

桂灣地塊的亮相，將深圳官方想要“救市”的決心暴露無(wú)遺。

接下來(lái)，從桂灣地王開(kāi)始，可能會(huì)有一波樓市利好釋放：

①土拍市場(chǎng)優(yōu)質(zhì)地塊會(huì)接力推出，以改善盤為主。

②降準(zhǔn)降息，買房成本繼續(xù)降。

③進(jìn)一步松綁限購(gòu)，降低購(gòu)房門檻。

這套動(dòng)作的背后，其實(shí)就是明確的置業(yè)邏輯：買房首選城市核心地段，才能踏準(zhǔn)價(jià)值上漲通道。

回望過(guò)去40多年的發(fā)展，深圳發(fā)展重心一路西移。經(jīng)歷了羅湖的更迭，福田的繁華，南山的崛起，再到如今重點(diǎn)發(fā)展的大前海等片區(qū)。

桂灣地王不僅刷新了深圳宅地樓面價(jià)紀(jì)錄，更折射出市場(chǎng)對(duì)前海地段價(jià)值的深度認(rèn)可。

作為粵港灣大灣區(qū)核心引擎，大前海定位珠三角的“曼哈頓”，已形成鮮明的產(chǎn)業(yè)標(biāo)簽，集聚騰訊、招商等總部基地。

2021年，前海正式宣布擴(kuò)容，寶安沙井作為擴(kuò)容受益者，正在崛起為一個(gè)充滿潛力的深圳西部中心，周邊不僅布局了國(guó)家級(jí)新區(qū)——廣州南沙新區(qū)、近期擴(kuò)容的東莞濱海灣新區(qū)、中山翠亨新區(qū)以及香港等重要區(qū)域，還是“三城一港”（海上田園、海洋新城、國(guó)際會(huì)展城、寶安綜合港）的主要規(guī)劃和輻射區(qū)，多重區(qū)位優(yōu)勢(shì)疊加，未來(lái)發(fā)展充滿著無(wú)限想象空間。

(圖源：濱海寶安公眾號(hào)）

而鴻榮源珈譽(yù)大城正是沙井利好輻射圈最核心的一塊拼圖，這里已是深圳最具煙火氣、生活便利性的大城之一，“高品質(zhì)生活圈”已然成型。

項(xiàng)目不但擁有海、路、空、鐵“四位一體”的綜合交通網(wǎng)絡(luò)，而且家門口就是地鐵11號(hào)快線塘尾站，6站直達(dá)寶中，7站到前海，9站到后海，11站到車公廟，高效便捷到達(dá)南山、福田等核心片區(qū)，讓業(yè)主的生活多了一份從容與安心。

更狠的是，項(xiàng)目自帶約50萬(wàn)㎡城市級(jí)購(gòu)物中心“灣區(qū)壹方”，打造灣區(qū)城市級(jí)商業(yè)新模式。對(duì)面就是寶安華強(qiáng)廣場(chǎng)，2公里范圍內(nèi)有寶安首家山姆會(huì)員店（預(yù)計(jì)2025年10月開(kāi)業(yè)），海岸商業(yè)等百億商圈，繁華生活觸手可及。

(寶安山姆會(huì)員店效果圖）

此外，1公里范圍內(nèi)有萬(wàn)豐湖濕地公園、立新湖公園等生態(tài)公園環(huán)繞，新橋文體中心、沙井文體中心（建設(shè)中）等文體配套也在項(xiàng)目附近，爬山、遛娃、還是約三五好友露營(yíng)暢聊人生……業(yè)主都能夠近距離享受這愜意的休閑時(shí)光。

2

性價(jià)比是關(guān)鍵

近日，深圳市住建局公布2025年三季度商品房推盤計(jì)劃，33個(gè)項(xiàng)目，共有12351套房源將入市，較二季度環(huán)比上漲8.7%，扭轉(zhuǎn)連續(xù)兩個(gè)季度下滑態(tài)勢(shì)。

分區(qū)來(lái)看，寶安獨(dú)占鰲頭，7個(gè)項(xiàng)目供應(yīng)3364套住宅，占比近三分之一，緊隨其后的是龍華、光明，分別計(jì)劃供應(yīng)2135套與1702套住宅。

由此看出，今年下半年寶安樓市的廝殺應(yīng)當(dāng)是十分激烈了。

但是寶安優(yōu)質(zhì)地段的好產(chǎn)品，仍有資金買單，就像是鴻榮源珈譽(yù)大城這樣的性價(jià)比大盤。

據(jù)悉，6月經(jīng)濟(jì)學(xué)家郎咸平帶著全國(guó)客戶給鴻榮源珈譽(yù)玖璽“打call”，連續(xù)兩周掃貨上百套房，場(chǎng)面尤為熱鬧。項(xiàng)目熱度爆表，再次榮登當(dāng)月深圳一手住宅項(xiàng)目銷售金額冠軍寶座。

（數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)：克而瑞深圳區(qū)域）

了解市場(chǎng)數(shù)據(jù)你就會(huì)發(fā)現(xiàn)，鴻榮源不光在今年6月穩(wěn)坐“一哥”位置。自珈譽(yù)大城開(kāi)售以來(lái)，連續(xù)兩年（2023-2024）衛(wèi)冕深圳年度銷售套數(shù)、銷售面積雙冠王，還在2023/2024/2025上半年，連續(xù)三年蟬聯(lián)銷售冠軍，共有數(shù)萬(wàn)名業(yè)主用真金白銀，表現(xiàn)了對(duì)項(xiàng)目的認(rèn)可。

（數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)：克而瑞深圳區(qū)域）

樓市不再是“手里有套房，就有安全感”，而是“持有好資產(chǎn)，才有主動(dòng)權(quán)”。

鴻榮源珈譽(yù)玖璽2025年上半年熱銷不斷，成交近1000套，即將進(jìn)入“手慢無(wú)”的階段！

自6月全國(guó)看房團(tuán)掃貨后，項(xiàng)目在售庫(kù)存告急，緊急加推全新單位——10棟一單元。

作為樓王新品，珈譽(yù)玖璽這次加推的單位不僅擁有超長(zhǎng)樓間距，還占位極佳觀景視野，向內(nèi)可看花園全景，高區(qū)的戶型向外可看絕美的山+湖+海景，簡(jiǎn)直屬于天花板級(jí)別的置業(yè)選擇了！

文君帶粉絲朋友實(shí)地參觀過(guò)，此次加推的戶型方正實(shí)用，剛需到改善皆可以一步到位。

首先，這次主推珈譽(yù)大城的絕版建面約137㎡的4房2廳2衛(wèi)戶型，僅有86席。

戶型使用率高達(dá)93%，空間可設(shè)計(jì)性強(qiáng)，給居者更多演繹生活的空間，非常適合對(duì)生活品質(zhì)有追求的改善型買家。

該戶型南北通透，采用豪宅慣用的大橫廳設(shè)計(jì)，客餐一體化，配上南北雙陽(yáng)臺(tái)，主臥三面采光，盡享陽(yáng)光沐浴和美景映窗，還帶有衣帽間和衛(wèi)生間，尊享私密舒適居家時(shí)光。

接著，建面約84㎡的3房2廳2衛(wèi)也上新，上車門檻低，是不少剛需心儀的戶型，基本上只要去看過(guò)房的買家就會(huì)被“種草”。

該戶型全南向，采光視野俱佳，中高區(qū)樓層可將山景、湖景、海景盡收眼底，使得整個(gè)空間開(kāi)闊明亮。

據(jù)說(shuō)項(xiàng)目7月19日開(kāi)盤，關(guān)注沙井的購(gòu)房者，記得一定要去現(xiàn)場(chǎng)看看。