保觀 | 聚焦保險創(chuàng)新

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保險公司參與到養(yǎng)老社區(qū)建設(shè)并提供相關(guān)服務(wù)在業(yè)內(nèi)已不是新鮮事，自從2009年原保監(jiān)會正式批準泰康提出的養(yǎng)老社區(qū)股權(quán)投資計劃，泰康成為首家獲得養(yǎng)老社區(qū)投資試點的險資企業(yè)后，超過15年的時間里，國內(nèi)頭部險企紛紛投入養(yǎng)老社區(qū)布局。

從可行性上看，保險公司的資金具有“長期性、穩(wěn)定性、大規(guī)模”特點，與養(yǎng)老社區(qū)的“重資產(chǎn)、長回報”屬性高度匹配。因此在這樣的背景下，保險公司對于養(yǎng)老社區(qū)建設(shè)“積極性”很強并不讓人意外。

在銷售模式上，目前頭部險企主要面向高客，采用保險產(chǎn)品與養(yǎng)老社區(qū)入住資格及費用掛鉤的模式，增強保險產(chǎn)品的吸引力，促進保單銷售。從運營模式上看，目前國內(nèi)主流保險公司開發(fā)養(yǎng)老社區(qū)主要有重資產(chǎn)、輕重并舉、輕資產(chǎn)等幾種模式。

那么如今各大保險公司的養(yǎng)老社區(qū)如今都做的怎么樣了？規(guī)模究竟有多大？今天我們來詳細解讀。

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重資產(chǎn)模式是主流，泰康規(guī)模一馬當先

從運營模式上來看，重資產(chǎn)模式是多家頭部險企首選的模式，盡管重資產(chǎn)運營模式所需資金規(guī)模大、建設(shè)周期和投資回報周期長，但自主投資、開發(fā)、運營社區(qū)易于統(tǒng)一管理，能夠充分保證養(yǎng)老項目整體服務(wù)質(zhì)量、塑造品牌形象、增強客戶黏性。其代表就是泰康采用的CCRC養(yǎng)老社區(qū)配套康復(fù)醫(yī)院的模式。

具體來看，泰康將布局養(yǎng)老社區(qū)的城市分為四類，并對三類、二類和一類及以上城市的養(yǎng)老社區(qū)保證入住權(quán)對應(yīng)的總保費水平提出不同要求，這其中主要是考慮到不同地區(qū)拿地成本、運營維護成本、人工成本和居民收入水平的差異。

泰康保險普遍一次性拿地，但分期建設(shè)、運營泰康之家養(yǎng)老社區(qū)，從拿地到社區(qū)首期建設(shè)完成并投入運營大約需要 5年。

截至2025 年4月25日，泰康已完成36個核心城市43個項目的布局，規(guī)劃總地上建筑面積約494萬平米，可容納超8.6萬名老人，規(guī)劃超5.7 萬個養(yǎng)老單元（平均每個養(yǎng)老單元約可容納1.5名老人）以及近4300張醫(yī)療床位；其中，已有22城25家社區(qū)全面投入運營（不含海棠灣康養(yǎng)度假村），在住居民超16000人。

另外，中國太保旗下的太保家園也是重資產(chǎn)模式的代表公司之一，2014 年原保監(jiān)會批準中國太保設(shè)立國內(nèi)保險行業(yè)首家養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)投資管理平臺——太平洋保險養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)投資管理有限責(zé)任公司，開始涉入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)。

從業(yè)務(wù)來看，中國太保面向不同年齡段老人設(shè)計開發(fā)三大產(chǎn)品業(yè)務(wù)線。其中“康養(yǎng)社區(qū)”屬于城市型高端養(yǎng)護社區(qū)， 以康復(fù)護理業(yè)態(tài)為主；“頤養(yǎng)社區(qū)”屬于城郊型高端養(yǎng)老社區(qū)產(chǎn)品，以健康活力養(yǎng)老業(yè)態(tài)為主；“樂養(yǎng)社區(qū)”屬于度假型高端養(yǎng)老社區(qū)，以旅居候鳥式養(yǎng)老業(yè)態(tài)為主。

太保家園養(yǎng)老生態(tài)圈

根據(jù)太保養(yǎng)老投資公司官網(wǎng)，截至2024年8月末，太保家園已投資落地項目15個，總建筑面積136.8萬平方米，投資床位數(shù)超16500張，居保險行業(yè)第二位。其中，在建養(yǎng)老公寓近5300 套，在建床位數(shù)超 8900 張。已開業(yè)運營項目8個，分別為成都、大理、杭州、上海普陀、上海崇明、南京、青島、廈門社區(qū)，交付床位數(shù)超7600張。

此外，2014年，陽光保險也開始涉及養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，“陽光人家·粵港澳全齡康養(yǎng)國際社區(qū)”為陽光康養(yǎng)全國布局的首家康養(yǎng)社區(qū)旗艦項目。公開資料顯示，該項目10公里范圍內(nèi)匯集大量醫(yī)療、自然景觀資源，給到用戶極佳的養(yǎng)老生活體驗。另外，該公司旗下位于上海的陽光人家·佘山也于去年12月正式開園。

行業(yè)中類似采用重資產(chǎn)模式的還有招商仁和、國華人壽等保險公司。

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“輕重并舉”、“輕資產(chǎn)”模式涌現(xiàn)，成本更低！還有“新人”在追趕

除去重資產(chǎn)模式，還有不少保險公司采用了“輕重并舉”，或者單純的輕資產(chǎn)模式。

其中太平采用的就是典型的“輕重并舉”模式。太平人壽 2014 年啟動第一個養(yǎng)老社區(qū)項目“梧桐人家”的建設(shè)，自此正式進軍養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)；2017 年確立養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)“輕重并舉”的戰(zhàn)略。中國太平保險集團在 2021-2025 年的發(fā)展規(guī)劃中明確提出，在“保險+大養(yǎng)老”方面，在形態(tài)上采用“重中輕” 相結(jié)合，布局上“東南西北中”廣覆蓋，功能上“醫(yī)養(yǎng)、康養(yǎng)、旅養(yǎng)”差異化；2021 年提出打造“保險+醫(yī)康養(yǎng)”生態(tài)圈， 推出太平“樂享養(yǎng)老”服務(wù)品牌，創(chuàng)建多層級養(yǎng)老服務(wù)，初步形成“樂享家”“樂享游”“樂享居”三大養(yǎng)老服務(wù)業(yè)務(wù)，以滿足客戶多樣化、差異化、品質(zhì)化的綜合服務(wù)需求。

從數(shù)據(jù)來看，截至 2025 年 2 月，太平樂享養(yǎng)老社區(qū)共 78 家、服務(wù)網(wǎng)絡(luò)覆蓋 27 省 64 市，已基本完成全國性覆蓋目標，其中“樂享家”16 家社區(qū)，“樂享游”62 家社區(qū)。

此外，如友邦保險、光大永明人壽等公司則是采用了輕資產(chǎn)模式。

以友邦保險為例，為了給客戶提供更加全面、優(yōu)質(zhì)的養(yǎng)老服務(wù)，友邦人壽地提出構(gòu)建“輕資產(chǎn)+重服務(wù)”養(yǎng)老生態(tài)圈。總的來看，友邦人壽通過整合內(nèi)外部資源，聚焦“鏈接”“選擇”“品質(zhì)”三大關(guān)鍵詞，構(gòu)建覆蓋居家養(yǎng)老、機構(gòu)養(yǎng)老、醫(yī)養(yǎng)協(xié)助及旅居養(yǎng)老的全方位“康養(yǎng)生態(tài)圈”，為客戶帶來“全方位、早一步、高品質(zhì)”的服務(wù)體驗。數(shù)據(jù)顯示，截止2023年10月，友邦已與九大類康養(yǎng)機構(gòu)簽約，數(shù)量超過370家。

另外，如光大永明人壽就選擇與同是光大集團旗下的光大養(yǎng)老展開合作，通過“保養(yǎng)協(xié)同”模式，將保險的資金規(guī)劃功能與養(yǎng)老社區(qū)的實體資源結(jié)合。數(shù)據(jù)顯示，截至2025年，光大養(yǎng)老旗下養(yǎng)老機構(gòu)已超183家（含養(yǎng)老院、護理院、社區(qū)服務(wù)中心等），覆蓋床位27500余張，服務(wù)客戶超35萬人。所有標有“光大養(yǎng)老”標識的機構(gòu)，均執(zhí)行統(tǒng)一標準化體系，確保服務(wù)質(zhì)量穩(wěn)定可靠。

復(fù)星保德星采取的模式與光大永明也有些類似，主要是以依托于母公司復(fù)星集團旗下的星堡、星健、蜂鄰等養(yǎng)老社區(qū)來進行“保險+養(yǎng)老”的業(yè)務(wù)嘗試，這里我們也能看出，如果母公司在養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)早早布局，對于保司來說，其實是有一些“捷徑”可以走的。

此外，在養(yǎng)老社區(qū)建設(shè)中，還有一些“后來”的保險公司正在加速布局，試圖追上那些布局已久的保險公司，其中最典型的就是平安。

作為國內(nèi)頭部的保險公司，平安在養(yǎng)老社區(qū)的布局并不算早，一直到2021年才發(fā)布旗下康養(yǎng)品牌“平安臻頤年”，通過“金融+醫(yī)療+康養(yǎng)”模式整合資源，布局康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)。品牌首個高端產(chǎn)品線“頤年城”同步推出，以“臻稀地段、臻致服務(wù)、臻品產(chǎn)品、臻享權(quán)益、臻心保障”五大標準為核心，覆蓋長者全場景生活需求。根據(jù)平安年報披露，截止2024年年末，高品質(zhì)康養(yǎng)社區(qū)項目已布局5個城市，均陸續(xù)進入建設(shè)階段，上海及深圳項目擬于2025年下半年正式開業(yè)。

對于保險公司養(yǎng)老社區(qū)探索這一賽道，我們認為行業(yè)格局還遠遠沒有穩(wěn)定，由于市場容量巨大，不論是先發(fā)者，還是后來者，都還有著無限的機會，而決定保險公司能夠在這片市場活多久的決定性因素就在于，公司到底能不能從中賺錢？

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養(yǎng)老社區(qū)究竟賺不賺錢？

太保、泰康給出線索

一直以來，或許是還處于前期建設(shè)期，賬面難以看到盈利，因此國內(nèi)保險公司對于旗下養(yǎng)老社區(qū)的盈利情況披露信息的相對較少，有些保險公司甚至避而不談。

但我們還是找到了一些蛛絲馬跡。以中國太保2023年度資本市場開放日上管理層的公開答復(fù)，截至2023年7月，太保家園實際支付投資額60多億元；太保家園50年有望實現(xiàn)5.5%以上的年化回報率。按照目前的十年期國債收益率來看，如果5.5%的年化回報率能夠?qū)崿F(xiàn)，那么這筆生意對于保司來說確實是筆好生意。

而泰康披露的數(shù)據(jù)則透露出了養(yǎng)老社區(qū)運營其實不易，根據(jù)泰康發(fā)布的2024年財報，2022-2024年公司醫(yī)養(yǎng)康寧板塊毛利率分別為31.0%、22.3%、12.3%，連續(xù)三年下降。其毛利率下降的主要原因在于一方面是日常運營過程中，人力成本、服務(wù)成本等各項支出不斷累積，持續(xù)壓縮利潤空間。由于養(yǎng)老社區(qū)的特殊性，適老化改造工程、特殊護理服務(wù)等均需要額外的資金投入。

另一方面，泰康之家在2024年新開業(yè)三家綜合醫(yī)院，并在多個社區(qū)配建康復(fù)醫(yī)院，使得醫(yī)療資源的投入顯著增加。旗下醫(yī)院在醫(yī)療設(shè)備采購、醫(yī)護人員薪酬支付、藥品及耗材采購等環(huán)節(jié)，均需要大量資金支持，進一步拉高了整體醫(yī)療的運營成本。

不過值得一提的是，該公司在近五年年均在建工程投入達69億元，累計投資超600億元。其中，2022年的在建工程余值與2023年的在建工程增加值均達到歷史最高水平。但未來兩年，隨著泰康養(yǎng)老社區(qū)布局已基本到位，工程投入有望大大減小，一定程度上也能減小泰康的支出壓力。

因此整體來看，對于保險公司來說，建設(shè)養(yǎng)老社區(qū)在前期必然會經(jīng)歷業(yè)績的“陣痛期”，另外，對于養(yǎng)老社區(qū)能否盈利的問題，我們也還是要多角度的去觀察，畢竟有不少消費者就是奔著養(yǎng)老社區(qū)的資格購買了保險公司大量保額的產(chǎn)品，所以對于養(yǎng)老社區(qū)盈利的評估，我們認為還需要考慮更多的因素。

尾言：由于不同保險公司的進度遠遠不一致，如泰康已經(jīng)基本完成了全國范圍內(nèi)的養(yǎng)老社區(qū)布局，而平安布局的城市則還僅有五所，因此我們目前還很難給出國內(nèi)保險公司養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)布局系統(tǒng)性的評價。

從趨勢上來看，開弓沒有回頭箭，各大保司未來如何在競爭激烈的大環(huán)境中把模式跑通，是首先要面對的問題。未來，我們也會持續(xù)關(guān)注保險公司在養(yǎng)老賽道的各種嘗試！

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