最近看到幾組數(shù)據(jù)，和上半年廣州樓市的業(yè)績有關(guān)，我給大家分享下：

1、1-5月，廣州一手房累計簽約2.5萬套，同比去年增長22%；

2、5月份，廣州成交均價36059元/㎡，創(chuàng)全年新高，環(huán)比漲幅達(dá)11%；

3、海珠、荔灣、天河、越秀等中心城區(qū)，一手市場5月份簽約1359套，環(huán)比漲幅高達(dá)48%，簽約均價69227元/㎡，環(huán)比漲幅17%。

不少人很疑惑，體感上，樓市并不好啊，但部分?jǐn)?shù)據(jù)為啥又如此優(yōu)秀？

這里面，其實蘊(yùn)含著廣州樓市的一個新趨勢，或者說新共識：

買房邏輯和價格體系，都在全面重構(gòu)。

01

我以前跟大家說過，廣州的房價體系，大致可以分為三個階段：

2021年之前，當(dāng)時大家的投資認(rèn)知不夠，只要是房子就漲。

那幾年，廣州的樓盤，不論地段優(yōu)劣、不管產(chǎn)品好壞，哪怕是增城、南沙這樣的遠(yuǎn)郊區(qū)，幾乎全線翻倍。

這是廣州房價體系的1.0時代。

2021年之后，遠(yuǎn)郊區(qū)徹底熄火，回歸一線+核心，開始成為房子買賣的最大共識。

這幾年，廣州房價體系的核心，以珠金琶中心區(qū)作為價格錨點，房價由內(nèi)向外層層遞減，越靠近珠江新城越貴。

這是廣州房價體系的2.0時代。

但從去年下半年開始，這套價格體系，開始受到?jīng)_擊。廣州房價體系，開始向3.0時代邁進(jìn)。

3.0時代最大的特點，就是房價體系不再僅由片區(qū)定義，而是產(chǎn)品力為王，「單盤主義」崛起，形成了多錨點和零星高點的房價格局。

換句話就是，好地段只是必要條件，好房子才會萬人追捧，剩下的都得靠邊站。

02

好了，問題來了。大家都要問了，什么是產(chǎn)品為王，什么是好房子？

我們還是看數(shù)據(jù)。

廣州上半年的量價齊升，其實主要是靠核心城區(qū)的核心盤集中網(wǎng)簽，拉動了整體數(shù)據(jù)，類似「優(yōu)等生拉高全班平均分」。

比如琶洲南的保利天奕，4月27日開盤，已網(wǎng)簽305套，以34.4億的銷售金額，位列上半年廣州樓市銷售業(yè)績榜單冠軍。

珠城東的保利天曜，5月17日開盤，已網(wǎng)簽208套，以29.3億的銷售金額，位列上半年榜單前三。

一些去年或前年就開盤的核心盤，比如保利天瑞、保利中央公館、保利燕語堂悅等，依然蟬聯(lián)榜單前列。

發(fā)現(xiàn)沒，這些盤的成績，不是單方面的碾壓，而是全方位的領(lǐng)先：

1、價格都不便宜，像保利的天系，總價隨便上千萬；

2、不僅有價還有量，單月網(wǎng)簽達(dá)20-30億，相當(dāng)于10個外圍項目的體量；

3、今年入市的全新盤，出一個爆一個，開盤一到兩年的，銷量也是持續(xù)領(lǐng)先；

5、市中心的稀缺大戶型，更是越賣越貴。

以保利天瑞和保利珠江天悅為例，從開盤至今，180㎡以上的產(chǎn)品，價格年漲幅在2-4%之間。

保利珠江天悅約295m2戶型樣板間實景圖

全廣州購房者都在用真金白銀投票的，顯然是好房子。

03

有一點比較有意思，就是現(xiàn)在全廣州都在喊好房子，那大家都是怎么做的？

復(fù)盤廣州樓市近兩年的「好房子」進(jìn)化路徑，可以歸為兩個階段：

第一個階段，是從2023年開始，到今年春節(jié)前。

得房率動輒120%、130%的新規(guī)產(chǎn)品，把老舊產(chǎn)品按在地上摩擦，硬生生制造出來一條新的買房鄙視鏈。

第二個階段，是春節(jié)后到現(xiàn)在。

隨著建筑新規(guī)收緊，國家推出「好房子」戰(zhàn)略，行業(yè)重心從「高使用率」，轉(zhuǎn)向居住體驗與交付兌現(xiàn)能力。

翻譯一下就是，在一個自住需求為主，投資嚴(yán)重弱化的市場，大家最關(guān)注的不是投資屬性，也不是價格便宜，而是配套、品質(zhì)和居住體驗。

我總結(jié)了一下，現(xiàn)階段，廣州開發(fā)商對于「好房子」的卷法，大致可以分為兩類：

一種是卷硬

件、卷裝標(biāo)，

比的是

誰更「豪」

，誰更能制造出沖動感、購買欲；

一種是

卷軟件、卷功能

比的是

誰更「懂」

，誰對產(chǎn)品的理解更接近買家的真實需求。

兩種卷法，都有開發(fā)商在做，也都有買家愿意買賬。

但我更看好，保利提出的「好產(chǎn)品+好服務(wù)+好生活」的系統(tǒng)化解法。

04

保利對于「好房子」的指導(dǎo)思想，是這么說的：

以好生活為綱，好產(chǎn)品、好服務(wù)、好品牌三者結(jié)合，打造獨一無二的保利好房子。

那么，什么才是「獨一無二」的保利好房子？

往深了說，可以這么理解：

1、應(yīng)該是獨屬于目標(biāo)客戶、獨屬于保利、獨屬于這座城市的；

2、應(yīng)該具有鮮明保利特征、市場區(qū)隔性、讓客戶向往。

更直白地理解，保利的「好房子」解法，本質(zhì)上是在回答這些靈魂之問：

好房子，是不是只包含套內(nèi)的居住空間？

紅線外的配套，到底該由誰負(fù)責(zé)？

房子在居住功能外，還有沒有情緒價值？

微小的、個性化的細(xì)分需求，能不能得到滿足？

所以，保利開發(fā)的產(chǎn)品，一定不會復(fù)制粘貼固有產(chǎn)品線，而是對用戶期待有超強(qiáng)的解碼能力。

我?guī)Т蠹也鸾庖幌隆?/p>

1、海底撈式深潛調(diào)研，為客戶設(shè)計好生活。

如何為客戶設(shè)計好生活？

保利的做法，是以目標(biāo)客戶實際生活中方方面面的具體需求為出發(fā)點，先通過廣泛的客群樣本進(jìn)行深度調(diào)研，系統(tǒng)性地策劃客戶衣食住行的全維度生活場景，再反復(fù)推敲調(diào)整，最后落地形成各種好產(chǎn)品細(xì)節(jié)。

保利天奕，無論戶型大小，清一色真「獨梯獨戶」設(shè)計。120m2的入門產(chǎn)品，隱私性甚至比周邊部分近200m2的大平層做得更好。

保利天曜，針對廣州濕熱的天氣，直接上「六恒系統(tǒng)」，用科技把室內(nèi)環(huán)境調(diào)教得舒舒服服。

住在CBD密集的交通路網(wǎng)和城市視野是美中不足，保利華創(chuàng)·都薈天珺整體抬高30米，一方面用距離+進(jìn)口門窗系統(tǒng)隔絕噪音。另一方面，抬高也讓視野做到更開闊。

都薈天珺創(chuàng)造豪宅立面玻璃的3個“更”——更大的窗墻比、更高成本的弧形玻璃、更靜謐的生活環(huán)境。

都薈天珺的外立面設(shè)計上，采用了“超弧幕墻系統(tǒng)”，大片的玻璃幕墻和橫向的線條修飾，在拐角處應(yīng)用了大量弧形轉(zhuǎn)角玻璃。同時，玻璃夾層內(nèi)充惰性氣體，隔熱性能能夠顯著提高25%以上，隔音功能也得到了顯著提升。

保利華創(chuàng)·都薈天珺效果 圖

保利燕語堂悅，針對海珠老錢新貴對陽光和通風(fēng)的高階需求，帶來稀缺的全南向+南北對流純板式小高層。

保利燕語堂悅效果圖

2、所見即所得的公共空間，好生活不僅是在戶內(nèi)。

如何為客戶提供好生活的精神享受？

保利開發(fā)的樓盤，往往遠(yuǎn)超規(guī)范地投入，把大把銀子「浪費」在業(yè)主「踩在腳下」和「擦肩而過」的地方。

保利華創(chuàng)·都薈天珺，在車庫入口上方打造了星空穹頂，經(jīng)過頭頂燈光會自動亮起，情緒價值拉滿。

保利華創(chuàng)·都薈天珺 星空穹頂實景圖

保利天奕，重金打造88米的「廣州門王」。

保利天奕門樓實景圖

保利珠江天悅的A2、A3棟，2梯配置了6大堂。

保利珠江天悅車庫大堂實景圖

更難得的是，保利往往在銷售階段，就實景呈現(xiàn)公共空間，比市面上很多項目至少提前了一兩年。

保利天奕開盤至今只有2個月，會所已經(jīng)投入運(yùn)營，部分車庫也做了實景呈現(xiàn)。

保利天奕會所實景圖

保利天奕車庫實景圖

保利珠江天悅、保利天瑞，園林、會所、車庫、大堂，同樣是買房時就能逛，實景比效果圖還美。

保利天瑞下沉式會所實景圖

保利珠江天悅?cè)霊舸筇脤嵕皥D

3、超越社區(qū)紅線，打造城市級別的配套。

保利用紅線外的超預(yù)期兌現(xiàn)，去主動改善板塊生活方式。

以保利天奕為例，從建橋、修路，到引入優(yōu)質(zhì)教育、商業(yè)資源，短短半年時間，保利在紅線外大量投入，大量利好在周邊落地，整個板塊快速蛻變。

保利天奕 400米綠道長廊實景圖

再比如，只要是保利配建的學(xué)校，往往都能「同步甚至超前交付」。

保利天曜（體育東）、保利天奕（市五中）、保利燕語堂悅（寶玉直）、保利天瑞（省實）……統(tǒng)統(tǒng)在業(yè)主收樓前或同步搞定。

天河省實效果圖

4、好服務(wù)終身制，給客戶一個長期主義的答案。

前端，以透明施工、工地開放、物業(yè)前置，和客戶建立透明契約。

保利天奕早在展示區(qū)開放前，就已率先建好工法樣板區(qū)。

珠江天悅項目配合今年新展示區(qū)開放，已經(jīng)舉辦工程師面客、營銷總面客、物業(yè)經(jīng)理見面會、工地開放日、設(shè)計師訪談等多場面客活動。

后端，以優(yōu)居煥新、?？偀峋€、社群運(yùn)營，持續(xù)維護(hù)社區(qū)活力與資產(chǎn)價值。

「優(yōu)居煥新」服務(wù)，哪怕是老小區(qū)，智能化、安全、園林、車庫都可以持續(xù)升級，確保你的房子「越住越新」。

最近，廣東保利還迎來了一批新「?？偂?，公司領(lǐng)導(dǎo)親自接電話聽吐槽，30分鐘響應(yīng)，24小時解決，讓客戶「被重視」的感覺拉滿。

05

在廣州，隨著「好房子」帶來的房價體系重構(gòu)，機(jī)會留給那些有準(zhǔn)備的房企。

對開發(fā)商來說，誰能更精準(zhǔn)的定義「好房子」，能真正造出好房子，滿足甚至是超出用戶的期待，將成為未來十年引領(lǐng)行業(yè)的核心競爭力。

目前看，保利在廣州帶了一個好頭。

? THE END

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