01

現(xiàn)在重慶到底還有沒有人買房？

這是一個(gè)很玄學(xué)的問題。

因?yàn)椴煌娜藢?duì)這個(gè)問題的認(rèn)知，可以說是天差地別。

上周我發(fā)了一篇文章，預(yù)測(cè)重慶樓市在下跌了四年之后，很快就將迎來一波報(bào)復(fù)性上漲。（見文章：《蟄伏四年，重慶樓市正在醞釀一輪報(bào)復(fù)性上漲！》）

不出意外，評(píng)論區(qū)里罵聲一片。

有說重慶人口年年下降的，有說重慶二手房掛牌量驚人的，有說經(jīng)濟(jì)環(huán)境不支撐的，有說自己的房子打骨折都沒人要的……

但最核心的論點(diǎn)只有一個(gè)，那就是：

重慶現(xiàn)在已經(jīng)沒人買房了。

在上一篇文章中我已經(jīng)分析得很清楚，重慶樓市不管是從成交量來看還是從供應(yīng)量來看，不管是從土地市場(chǎng)來看還是從庫存量來看，都有非常大的概率會(huì)迎來一輪爆發(fā)。

但我也承認(rèn)，理論的推演和大部分人的體感溫度是不一致的。

那問題出在哪里？

重慶當(dāng)前到底有沒有人買房？

今天我就花幾分鐘的時(shí)間把這件事情給大家講清楚。

這可能是全網(wǎng)第一篇分析這個(gè)問題的文章，所以請(qǐng)大家一定要認(rèn)真看，最好可以點(diǎn)贊收藏起來，過段時(shí)間看看我的分析對(duì)不對(duì)。

02

關(guān)于重慶有沒有人買房，又或是還有多少人在買房這個(gè)問題，成交量是一個(gè)最直觀的指標(biāo)。

在上一篇文章中我已經(jīng)分析得非常清楚。

根據(jù)重慶銳理機(jī)構(gòu)公布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，今年上半年重慶中心城區(qū)住宅新房成交了245萬方，2.15萬套，跟去年上半年相比基本持平。

圖源重慶銳理數(shù)據(jù)

而新房預(yù)售存量的去化周期已經(jīng)大幅縮短至了7個(gè)月，在全國15個(gè)重點(diǎn)城市中排名倒數(shù)，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于北上廣深等一線城市，也低于成都、西安、武漢、南京、蘇州等熱點(diǎn)的二線城市。

圖源重慶銳理數(shù)據(jù)

更能反映市場(chǎng)真實(shí)情況的則是二手房成交。

上半年重慶中心城區(qū)二手住宅成交了6.2萬套，同比大增了15%。

圖源克而瑞

根據(jù)往年經(jīng)驗(yàn)估算，今年全年二手房成交量有可能達(dá)到15萬套，回升至2021年的水平。

所以僅僅是從成交量這個(gè)單一指標(biāo)來看，光今年上半年就有大約8.4萬人在重慶買房。這個(gè)數(shù)量并不算少。

有人會(huì)說，上半年的成交量都是用瘋狂降價(jià)換來的，不打骨折根本沒人會(huì)買。

更有人說，如果不是剛需，根本就不會(huì)有人買房。

所以要想成交量增加，還要繼續(xù)加大打折力度，打到廣大的剛需客戶滿意才行。

但事實(shí)果真如此嗎？

我們可以看看上半年重慶銷量前10的樓盤名單。在這個(gè)名單中，你會(huì)驚異地發(fā)現(xiàn)一個(gè)事實(shí)，那就是：

幾乎沒有剛需樓盤！

圖源重慶銳理數(shù)據(jù)

怎么會(huì)這樣？

不是說好的非剛需不買房嗎？怎么賣得最好的樓盤里竟然沒有剛需樓盤？

更重要的是，在這10個(gè)樓盤中，四代宅樓盤竟然占了6個(gè)！

雖然四代宅有高端的也有不那么高端的，但可以肯定的是，沒有一個(gè)四代宅樓盤是便宜的。

這說明重慶樓市當(dāng)前最大的需求，其實(shí)是改善換房需求；

而最核心的購房群體，其實(shí)是有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的中產(chǎn)和有錢人。

在榜單中排在第二的龍湖御湖境這個(gè)樓盤就非常說明問題。

圖源網(wǎng)絡(luò)

開盤僅兩個(gè)月，銷量就沖上了10個(gè)億，比很多樓盤一兩年的銷售金額還要多。而構(gòu)成這10個(gè)多億的主力產(chǎn)品，全都是總價(jià)300-500萬級(jí)別的四代宅。

看明白了嗎？

重慶并不缺購房者，也不缺有錢人，更不缺想買房的有錢人。

缺的，反而是好房子。

只要你修出來的東西能夠讓這些人看上眼，他們是非常樂意乖乖掏錢的。

03

現(xiàn)在問題來了，既然你說當(dāng)前重慶有這么多購房需求，那為什么跟我們大多數(shù)人的體感溫度不一樣？

這個(gè)問題我也思考了很久，直到上周我去西部科學(xué)城一個(gè)樓盤踩盤，開發(fā)商朋友的一席話才讓我恍然大悟。

這個(gè)樓盤算是整個(gè)西部科學(xué)城產(chǎn)品力最能打的樓盤了，也是整個(gè)片區(qū)比較稀缺的四代宅項(xiàng)目。

無論是地段價(jià)值、外立面顏值、園林景觀還是戶型設(shè)計(jì)，都無可挑剔。

事實(shí)上，這個(gè)樓盤也算得上是整個(gè)西部科學(xué)城賣得最好的樓盤。

但開發(fā)商的朋友卻告訴我，最近他們的銷售壓力還是非常大。

我問她，是因?yàn)榭捶康目蛻羯倭藛幔?/p>

她說不是，客戶到訪量還是跟以前差不多，但客戶的決策周期拉長(zhǎng)了，幾乎是以前的兩倍三倍甚至五倍。

客戶對(duì)他們的產(chǎn)品也是愛不釋手，但就是遲遲不下叉。

我問她是什么原因。

她說原因只有一個(gè)，那就是：怕買貴了！

更搞笑的是，有一個(gè)客戶已經(jīng)到他們售房部去了8趟都沒下叉，去的主要目的就是砍價(jià)。200多萬的房子，直接照著150萬砍。

很顯然，這樣的價(jià)格開發(fā)商是無論如何也賣不出來的。

你說他不誠心吧，人家不會(huì)連著去了8趟；你說他誠心買吧，這把砍價(jià)的大刀關(guān)公來了怕都拿不動(dòng)。

人家客戶也有自己的說法：

你看現(xiàn)在抖音上頭條上全都是“80萬買原價(jià)650萬的合院別墅”、“200萬買大劇院門口的別墅”、“90萬買觀音橋商圈精裝四代宅”……

既然90萬都能買觀音橋的精裝四代宅了，科學(xué)城的清水四代宅我還個(gè)150萬不過分吧？

圖源網(wǎng)絡(luò)

聽到這里，我終于明白了。

當(dāng)前重慶樓市并不是沒有買房需求，而是購房者的認(rèn)知已經(jīng)被網(wǎng)上鋪天蓋地的虛假信息帶偏了。

當(dāng)預(yù)期與現(xiàn)實(shí)產(chǎn)生了偏差，就會(huì)導(dǎo)致決策周期被無限拉長(zhǎng)。

萬一開發(fā)商還留了點(diǎn)子沒放出來怎么辦？

萬一今天剛買明天就降價(jià)了怎么辦？

畢竟花幾百萬買房我能接受，但被人當(dāng)成大冤種是萬萬不能接受的。錢不錢的無所謂，主要是面子上過不去。

被帶偏的不光有購房者，也有二手房業(yè)主。

當(dāng)你天天刷到這樣的“撿漏價(jià)”，業(yè)主們那本就所剩無幾的信心更是加速崩盤，于是紛紛調(diào)低掛牌價(jià)。終有一天，抖音上的價(jià)格會(huì)真的出現(xiàn)在綠中介的APP上。

這就是一個(gè)惡性循環(huán)。

這樣的偏差就是市場(chǎng)真相與我們的直觀感受不一致的根本原因。

04

好消息是，購房需求雖然被遲滯，卻并未消失。

重慶根本不是沒人買房。他們只是在等待，在觀望。

還記得電影《讓子彈飛》里面給老百姓發(fā)槍的場(chǎng)景嗎？

圖源網(wǎng)絡(luò)

一開始沒人出來撿槍。不是他們不想要，而是不敢要。但只要一個(gè)人出來撿了，就會(huì)有第二個(gè)、第三個(gè)、第四個(gè)……很快就匯成一股勢(shì)不可擋的洪流。

這個(gè)時(shí)候你想攔都攔不住。

重慶樓市當(dāng)前也面臨著相似的情形。當(dāng)市場(chǎng)的供求關(guān)系慢慢反轉(zhuǎn)到達(dá)一個(gè)臨界點(diǎn)，那些隱藏的、猶豫的、觀望的需求全都會(huì)集中爆發(fā)出來，形成新一輪的上漲行情。

而這一天，不會(huì)等太久。