01

現(xiàn)在重慶到底還有沒有人買房？

這是一個很玄學(xué)的問題。

因為不同的人對這個問題的認(rèn)知，可以說是天差地別。

上周我發(fā)了一篇文章，預(yù)測重慶樓市在下跌了四年之后，很快就將迎來一波報復(fù)性上漲。（見文章：《蟄伏四年，重慶樓市正在醞釀一輪報復(fù)性上漲！》）

不出意外，評論區(qū)里罵聲一片。

有說重慶人口年年下降的，有說重慶二手房掛牌量驚人的，有說經(jīng)濟環(huán)境不支撐的，有說自己的房子打骨折都沒人要的……

但最核心的論點只有一個，那就是：

重慶現(xiàn)在已經(jīng)沒人買房了。

在上一篇文章中我已經(jīng)分析得很清楚，重慶樓市不管是從成交量來看還是從供應(yīng)量來看，不管是從土地市場來看還是從庫存量來看，都有非常大的概率會迎來一輪爆發(fā)。

但我也承認(rèn)，理論的推演和大部分人的體感溫度是不一致的。

那問題出在哪里？

重慶當(dāng)前到底有沒有人買房？

今天我就花幾分鐘的時間把這件事情給大家講清楚。

這可能是全網(wǎng)第一篇分析這個問題的文章，所以請大家一定要認(rèn)真看，最好可以點贊收藏起來，過段時間看看我的分析對不對。

02

關(guān)于重慶有沒有人買房，又或是還有多少人在買房這個問題，成交量是一個最直觀的指標(biāo)。

在上一篇文章中我已經(jīng)分析得非常清楚。

根據(jù)重慶銳理機構(gòu)公布的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，今年上半年重慶中心城區(qū)住宅新房成交了245萬方，2.15萬套，跟去年上半年相比基本持平。

圖源重慶銳理數(shù)據(jù)

而新房預(yù)售存量的去化周期已經(jīng)大幅縮短至了7個月，在全國15個重點城市中排名倒數(shù)，遠遠低于北上廣深等一線城市，也低于成都、西安、武漢、南京、蘇州等熱點的二線城市。

圖源重慶銳理數(shù)據(jù)

更能反映市場真實情況的則是二手房成交。

上半年重慶中心城區(qū)二手住宅成交了6.2萬套，同比大增了15%。

圖源克而瑞

根據(jù)往年經(jīng)驗估算，今年全年二手房成交量有可能達到15萬套，回升至2021年的水平。

所以僅僅是從成交量這個單一指標(biāo)來看，光今年上半年就有大約8.4萬人在重慶買房。這個數(shù)量并不算少。

有人會說，上半年的成交量都是用瘋狂降價換來的，不打骨折根本沒人會買。

更有人說，如果不是剛需，根本就不會有人買房。

所以要想成交量增加，還要繼續(xù)加大打折力度，打到廣大的剛需客戶滿意才行。

但事實果真如此嗎？

我們可以看看上半年重慶銷量前10的樓盤名單。在這個名單中，你會驚異地發(fā)現(xiàn)一個事實，那就是：

幾乎沒有剛需樓盤！

圖源重慶銳理數(shù)據(jù)

怎么會這樣？

不是說好的非剛需不買房嗎？怎么賣得最好的樓盤里竟然沒有剛需樓盤？

更重要的是，在這10個樓盤中，四代宅樓盤竟然占了6個！

雖然四代宅有高端的也有不那么高端的，但可以肯定的是，沒有一個四代宅樓盤是便宜的。

這說明重慶樓市當(dāng)前最大的需求，其實是改善換房需求；

而最核心的購房群體，其實是有一定經(jīng)濟實力的中產(chǎn)和有錢人。

在榜單中排在第二的龍湖御湖境這個樓盤就非常說明問題。

圖源網(wǎng)絡(luò)

開盤僅兩個月，銷量就沖上了10個億，比很多樓盤一兩年的銷售金額還要多。而構(gòu)成這10個多億的主力產(chǎn)品，全都是總價300-500萬級別的四代宅。

看明白了嗎？

重慶并不缺購房者，也不缺有錢人，更不缺想買房的有錢人。

缺的，反而是好房子。

只要你修出來的東西能夠讓這些人看上眼，他們是非常樂意乖乖掏錢的。

03

現(xiàn)在問題來了，既然你說當(dāng)前重慶有這么多購房需求，那為什么跟我們大多數(shù)人的體感溫度不一樣？

這個問題我也思考了很久，直到上周我去西部科學(xué)城一個樓盤踩盤，開發(fā)商朋友的一席話才讓我恍然大悟。

這個樓盤算是整個西部科學(xué)城產(chǎn)品力最能打的樓盤了，也是整個片區(qū)比較稀缺的四代宅項目。

無論是地段價值、外立面顏值、園林景觀還是戶型設(shè)計，都無可挑剔。

事實上，這個樓盤也算得上是整個西部科學(xué)城賣得最好的樓盤。

但開發(fā)商的朋友卻告訴我，最近他們的銷售壓力還是非常大。

我問她，是因為看房的客戶少了嗎？

她說不是，客戶到訪量還是跟以前差不多，但客戶的決策周期拉長了，幾乎是以前的兩倍三倍甚至五倍。

客戶對他們的產(chǎn)品也是愛不釋手，但就是遲遲不下叉。

我問她是什么原因。

她說原因只有一個，那就是：怕買貴了！

更搞笑的是，有一個客戶已經(jīng)到他們售房部去了8趟都沒下叉，去的主要目的就是砍價。200多萬的房子，直接照著150萬砍。

很顯然，這樣的價格開發(fā)商是無論如何也賣不出來的。

你說他不誠心吧，人家不會連著去了8趟；你說他誠心買吧，這把砍價的大刀關(guān)公來了怕都拿不動。

人家客戶也有自己的說法：

你看現(xiàn)在抖音上頭條上全都是“80萬買原價650萬的合院別墅”、“200萬買大劇院門口的別墅”、“90萬買觀音橋商圈精裝四代宅”……

既然90萬都能買觀音橋的精裝四代宅了，科學(xué)城的清水四代宅我還個150萬不過分吧？

圖源網(wǎng)絡(luò)

聽到這里，我終于明白了。

當(dāng)前重慶樓市并不是沒有買房需求，而是購房者的認(rèn)知已經(jīng)被網(wǎng)上鋪天蓋地的虛假信息帶偏了。

當(dāng)預(yù)期與現(xiàn)實產(chǎn)生了偏差，就會導(dǎo)致決策周期被無限拉長。

萬一開發(fā)商還留了點子沒放出來怎么辦？

萬一今天剛買明天就降價了怎么辦？

畢竟花幾百萬買房我能接受，但被人當(dāng)成大冤種是萬萬不能接受的。錢不錢的無所謂，主要是面子上過不去。

被帶偏的不光有購房者，也有二手房業(yè)主。

當(dāng)你天天刷到這樣的“撿漏價”，業(yè)主們那本就所剩無幾的信心更是加速崩盤，于是紛紛調(diào)低掛牌價。終有一天，抖音上的價格會真的出現(xiàn)在綠中介的APP上。

這就是一個惡性循環(huán)。

這樣的偏差就是市場真相與我們的直觀感受不一致的根本原因。

04

好消息是，購房需求雖然被遲滯，卻并未消失。

重慶根本不是沒人買房。他們只是在等待，在觀望。

還記得電影《讓子彈飛》里面給老百姓發(fā)槍的場景嗎？

圖源網(wǎng)絡(luò)

一開始沒人出來撿槍。不是他們不想要，而是不敢要。但只要一個人出來撿了，就會有第二個、第三個、第四個……很快就匯成一股勢不可擋的洪流。

這個時候你想攔都攔不住。

重慶樓市當(dāng)前也面臨著相似的情形。當(dāng)市場的供求關(guān)系慢慢反轉(zhuǎn)到達一個臨界點，那些隱藏的、猶豫的、觀望的需求全都會集中爆發(fā)出來，形成新一輪的上漲行情。

而這一天，不會等太久。