2025年上半年收官，乍一看，上海樓市的數(shù)據(jù)確實(shí)搶眼：二手房成交11.6萬(wàn)套，是北京的1.3倍，廣州的3.16倍，深圳的3.3倍！

上海的房地產(chǎn)市場(chǎng)真的好嗎？買上海的房子會(huì)賺錢嗎？

上海新房市場(chǎng)上流傳的消息，都是一個(gè)個(gè)項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)即清盤(pán)的消息：

• 保利天奕一批次：清盤(pán)；
• 翡云悅府三批次：清盤(pán)；
• 上海壹號(hào)院4批次：接近清盤(pán)；
• 海玥外灘序98：預(yù)計(jì)清盤(pán)…………

“房住不炒”大家都懂，但是會(huì)忍不住想，我買的能微賺嗎？可以不虧嗎？這代表了很大一部分普通人的心態(tài)。

實(shí)際情況確實(shí)如此：這幾個(gè)紅盤(pán)都是各自板塊的流量紅盤(pán)，并不能代表上海樓市整體大盤(pán)的真實(shí)情況。

那么，上海市場(chǎng)是不是像傳說(shuō)中那樣，去化特別好？

從上海全市來(lái)看，截止到2025年5月的數(shù)據(jù)，上海新房平均去化率約59%，其中內(nèi)環(huán)新房平均去化率約90%，外環(huán)外新房平均開(kāi)盤(pán)去化率約39%。

好，記住這組數(shù)據(jù)。沒(méi)有100%，對(duì)不？外環(huán)外更是慘到不足40%！

一半是火焰，一半是海水。

少數(shù)項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)即清盤(pán)的消息，掩蓋了大多數(shù)項(xiàng)目滯銷的現(xiàn)實(shí)。

所以，上海也有滯銷盤(pán)，記住這個(gè)知識(shí)點(diǎn)。

仔細(xì)分析今年以來(lái)上海土地市場(chǎng)的變化，為什么是土地市場(chǎng)？因?yàn)檫@是直接影響未來(lái)房?jī)r(jià)走勢(shì)最重要的成本因素。簡(jiǎn)單的說(shuō)，就是對(duì)房?jī)r(jià)有一定的“托底”作用。

今年上海公開(kāi)的土地競(jìng)拍已進(jìn)行了五場(chǎng)，第六場(chǎng)將在7月底開(kāi)拍。每一場(chǎng)土拍，都有至少一塊市中心的熱門(mén)地塊，與郊區(qū)地塊進(jìn)行搭配。在市場(chǎng)較熱時(shí)，這樣的搭配既有不讓土拍過(guò)熱的考慮，在市場(chǎng)信心不足時(shí)，也有支撐市場(chǎng)繼續(xù)向前的作用。

今年三四月份的樓市小陽(yáng)春，轉(zhuǎn)瞬即逝。

5、6月的兩場(chǎng)土拍，雖然熱門(mén)地塊還是拍出了高價(jià)，但其余地塊的冷清收?qǐng)鲞€是暴露了開(kāi)發(fā)商對(duì)樓市預(yù)期不確定的擔(dān)憂。

很快，上海第六批競(jìng)拍的土地，放出了更多更核心地段的好地：比如徐匯區(qū)衡復(fù)風(fēng)貌區(qū)容積率僅1.3的稀缺宅地、靜安區(qū)東斯文里地塊、虹口北外灘地塊。

同一批土拍，一次性放出三幅寸土寸金的地塊，放在以前，對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，想都不敢想！這次，一次性都要拿出來(lái)賣了！

為什么？拉預(yù)期！拉信心！拉房?jī)r(jià)！開(kāi)發(fā)商下場(chǎng)就是撐場(chǎng)！

但是！光顧著拉升也不行，萬(wàn)一過(guò)熱了怎么辦？

上海樓市的止跌回穩(wěn)，真的不太好把握。

于是，那些集中在上海地產(chǎn)集團(tuán)、各區(qū)城投公司手里的黃金地塊，也陸續(xù)被放出來(lái)了。

而且吧，在上海地產(chǎn)集團(tuán)這個(gè)市一級(jí)“隱形地主”的牽頭下，這些通過(guò)協(xié)議出讓、上海地產(chǎn)集團(tuán)和各區(qū)城投公司拿下的地塊，被他們以捆綁搭配的方式，在上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易中心掛牌出讓。

要知道，上海今年協(xié)議出讓的土地已經(jīng)超過(guò)1000億元，今年前5輪已經(jīng)完成的集中土地拍賣，總成交金額也不過(guò)633億。

是不是協(xié)議出讓的土地更好？更熱門(mén)？

答案是肯定的。這些協(xié)議出讓的地塊，絕大多數(shù)都都集中在上海市中心區(qū)域，包括黃浦、靜安、徐匯、楊浦以及浦東。

協(xié)議出讓和公開(kāi)拍賣，從大家最關(guān)心的地價(jià)問(wèn)題來(lái)看，最大的區(qū)別就是，協(xié)議出讓的價(jià)格是“談判定價(jià)”，價(jià)格由供需雙方協(xié)商決定；公開(kāi)拍賣是價(jià)高者得，一不小心就搶出個(gè)“地王”。

總的來(lái)說(shuō)，就是協(xié)議出讓的地價(jià)可控，公開(kāi)拍賣的地價(jià)就不好說(shuō)了。開(kāi)發(fā)商爭(zhēng)搶激烈的地塊，容易推高地價(jià)，進(jìn)而推高房?jī)r(jià)；沒(méi)人競(jìng)拍的地塊，則會(huì)出現(xiàn)流拍。無(wú)論是哪一種情況，都會(huì)對(duì)市場(chǎng)走勢(shì)產(chǎn)生直接影響。

上海地產(chǎn)集團(tuán)和各區(qū)城投公司，今年已經(jīng)放出不少地塊，其中有不少地塊，如果被拿出來(lái)公開(kāi)拍賣，就是妥妥的“地王”項(xiàng)目。

比如黃浦區(qū)上海永業(yè)城市更新建設(shè)發(fā)展有限公司放出來(lái)的新天地東區(qū)項(xiàng)目50%股權(quán)，就由天安中國(guó)聯(lián)合翠湖天地開(kāi)發(fā)商瑞安房地產(chǎn)聯(lián)合拿下，成交價(jià)28.9365億元。

這個(gè)新天地東區(qū)項(xiàng)目，是上海永業(yè)去年11月以協(xié)議方式獲得，包括三宗商住地塊，拿地總價(jià)194.4億元，三宗地塊的住宅總建面約15.6萬(wàn)平米。

天安中國(guó)和瑞安房地產(chǎn)只花了不到29億元，就獲得了項(xiàng)目公司50%的股權(quán)，這筆交易劃算！

畢竟，瑞安房地產(chǎn)自己在旁邊開(kāi)發(fā)的翠湖天地六期，去年9月開(kāi)盤(pán)，均價(jià)高達(dá)21萬(wàn)元/平米，就連明星潘瑋柏都沒(méi)搶到。

翠湖天地六期

還有7月1日剛剛在上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所上掛牌的上海新百安經(jīng)濟(jì)發(fā)展有限公司90%股權(quán)和上海新東安企業(yè)發(fā)展有限公司90%股權(quán)及相關(guān)債權(quán)，兩家公司股權(quán)是捆綁轉(zhuǎn)讓，涉及的是徐匯區(qū)東安新村兩宗地塊。

這兩宗地塊的出讓總價(jià)高達(dá)439.5億元，放到公開(kāi)拍賣市場(chǎng)上，就是一個(gè)新的全國(guó)“地王”。

將不同地塊捆綁出讓，是上海土地市場(chǎng)今年玩出的新花樣。

東安新村只是不同用地性質(zhì)的地塊捆綁，更早之前，廈門(mén)國(guó)企建發(fā)集團(tuán)一口氣斥資123.5億元拿下的虹口山壽里城市更新項(xiàng)目和楊浦新江灣城地塊，也是從上海地產(chǎn)集團(tuán)手里接下的捆綁地塊組合。

上海地產(chǎn)集團(tuán)正在掛牌出售項(xiàng)目公司股權(quán)的，還有一個(gè)捆綁地塊組合：黃浦區(qū)外灘余慶里和浦東后灘純宅地組合。

看出區(qū)別了嗎？如果只是各區(qū)城投公司，只能玩得轉(zhuǎn)本區(qū)的地塊；如果是上海地產(chǎn)集團(tuán)出手，就是不同區(qū)的不同地塊的各種組合。主打的是一個(gè)隨意搭配？

應(yīng)該也不是。從已經(jīng)拿出來(lái)掛牌的地塊組合看，基本都是市中心絕佳位置的地塊+市區(qū)相對(duì)較好位置的地塊的組合。就是好的地塊和一般的地塊搭著賣的意思。

已經(jīng)成功拿下捆綁地塊組合的開(kāi)發(fā)商，以央國(guó)企為主，比如保利發(fā)展、保利置業(yè)、建發(fā)集團(tuán)等，坊間傳言黃浦區(qū)外灘余慶里和浦東后灘地塊組合可能會(huì)被華潤(rùn)置地拿下，天安中國(guó)和瑞安房地產(chǎn)的組合則是一個(gè)例外。

保利發(fā)展在6月4日剛與上海地產(chǎn)集團(tuán)在廣州簽了上海市重點(diǎn)城市更新項(xiàng)目戰(zhàn)略合作協(xié)議，核心就是虹口北外灘和楊浦新江灣的重點(diǎn)項(xiàng)目合作，就是虹口山壽里風(fēng)貌用地和楊浦新江灣別墅用地的開(kāi)發(fā)。

這個(gè)地塊組合，和建發(fā)集團(tuán)的很接近??！接下來(lái)，雙方在這兩個(gè)板塊大概率要展開(kāi)一場(chǎng)“廝殺”了。

一般來(lái)說(shuō)，這種資產(chǎn)就是土地的項(xiàng)目公司，股權(quán)轉(zhuǎn)讓前基本都已經(jīng)有明確的意向買家，而且買賣雙方也都談得差不多了。真到上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所掛牌的階段，就是走一個(gè)公示程序。

這么一看，今年協(xié)議出讓的住宅地塊，含金量都很高，放到土地拍賣市場(chǎng)上，都能賣一個(gè)更好的價(jià)錢，對(duì)地方財(cái)政收入也是不小的補(bǔ)充，為什么上海反其道而行之？

一個(gè)最重要的理由是，從源頭上抑制土地過(guò)熱，壓住開(kāi)發(fā)商對(duì)上海核心地段重點(diǎn)地塊的追逐熱情。

土拍市場(chǎng)要熱，但不能過(guò)熱。要拿捏好這個(gè)尺度，不太容易。

這只是硬幣的一面。

另一面是，這些通過(guò)協(xié)議出讓，再通過(guò)股權(quán)轉(zhuǎn)讓的形式流入市場(chǎng)的地塊，放在以前，一年最多放出個(gè)兩三塊就不錯(cuò)了，今年放到市場(chǎng)上的，已經(jīng)接近10個(gè)項(xiàng)目地塊。

一下子放出這么多，意味著什么？大概率是，別的地都賣不出價(jià)錢，只能靠這些地了。

從數(shù)據(jù)上看，上海樓市還是漲勢(shì)喜人的。5月上海新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲0.7%，是四大一線城市中唯一一個(gè)上漲的，而且已經(jīng)連續(xù)35個(gè)月上漲了。

關(guān)起門(mén)來(lái)說(shuō)，上海這兩年的房?jī)r(jià)上漲，是結(jié)構(gòu)性的上漲。什么意思？就是市中心的豪宅，價(jià)格在漲，供應(yīng)也持續(xù)上升，推動(dòng)成交增長(zhǎng)。

但是，占據(jù)上海新房供應(yīng)量大頭的是中外環(huán)間的項(xiàng)目，這些項(xiàng)目的銷售情況就很拉垮了。

因?yàn)槭兄行牡暮勒山徽急容^高，拉動(dòng)了上海房?jī)r(jià)上漲，這就是結(jié)構(gòu)性上漲。

上海深知這一點(diǎn)，不然也不會(huì)一頓操作猛如虎。今年以來(lái)，各區(qū)的土地推介會(huì)，是一場(chǎng)接著一場(chǎng)，以往想都不敢想的好地塊也都擺上了貨架。

有好地的抓緊賣地，沒(méi)好地的，只能賣規(guī)劃。

這不，7月3日，上海市規(guī)劃和自然資源局官網(wǎng)掛出重磅消息：虹橋經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)、漕河涇、五角場(chǎng)、大柏樹(shù)、真如五大商務(wù)單元即將迎來(lái)更新，相關(guān)規(guī)劃實(shí)施方案已經(jīng)在公示中。

對(duì)房企來(lái)說(shuō)，怎么判斷上海市場(chǎng)？一些房企重倉(cāng)包郵區(qū)市場(chǎng)，甚至細(xì)分成江南區(qū)域和華東區(qū)域，那么，上海真的有那么好嗎？