文｜鄧浩志

近日，有媒體報道，武漢一小區(qū)給業(yè)主發(fā)錢，業(yè)主最高可領(lǐng)超一千元。說的是武漢綠地漢口中心小區(qū)給全體業(yè)主發(fā)放公共收益，累計金額近 63 萬。發(fā)放標(biāo)準(zhǔn)為 5 元/m2，有業(yè)主領(lǐng)到 1110 元。該小區(qū)公共收益主要源于地面停車場收費和場地租賃等項目。2021 年，小區(qū)第一屆業(yè)委會成立后和物業(yè)協(xié)商約定，小區(qū)的公共收益采取 “三七分” 的分配機(jī)制，即由物業(yè)扣除管理成本和稅費在內(nèi)的 30％的公共收益，剩下的 70% 歸全體業(yè)主所有。

很多人并不知道，小區(qū)公共區(qū)域的收益理論上是歸業(yè)主所有的。如果是由物業(yè)公司幫忙經(jīng)營，是可以提成分成的。公共區(qū)域包含的地方有：比如小區(qū)花園賣牛奶，裝電訊的攤檔；大堂內(nèi)、車庫內(nèi)、欄桿上、電梯內(nèi)的廣告等等。

而最近幾年，業(yè)主和物管公司達(dá)成協(xié)議，由物管經(jīng)營社區(qū)公共空間，雙方共同獲取收益的案例越來越多。信息公開透明，物業(yè)公司有增量收益，業(yè)主甚至可以減免管理費，雙方的積極性都更高。

至于很多沒有達(dá)成協(xié)議，物業(yè)未經(jīng)業(yè)主同意擅自經(jīng)營小區(qū)公共空間的情況則更為多見。這也是為什么很多老小區(qū)物業(yè)費 20 年可以不漲價的根本原因，說白了就是出租空間和廣告位補貼了物業(yè)公司的經(jīng)營費用。但有些物業(yè)公司卻以很長時間沒有漲價為由，逐漸削減物業(yè)服務(wù)。比如合生系旗下的康景物業(yè)，一個 5000 人左右的大型社區(qū)，包括保安，清潔，工程，服務(wù)等所有人員同時服務(wù)的可能只有 10 個左右，1：500 的比例怎么可能有好的服務(wù)？甚至是否存在服務(wù)都成問題。這導(dǎo)致了物管和業(yè)主之間矛盾的惡性循環(huán)。因為物業(yè)越來越差，業(yè)主不但不愿意提高費用，部分業(yè)主甚至拒絕繳費。結(jié)果導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)進(jìn)一步下滑，如此往復(fù)循環(huán)。目前看，這類小區(qū)還找不到撥亂反正，回歸良性循環(huán)的辦法。

當(dāng)下，各小區(qū)物業(yè)公司和業(yè)主之間的矛盾愈發(fā)突出，怎么解決老舊小區(qū)管理費 20 年不漲，收入跟不上運作的成本增長的問題？怎么解決業(yè)主普遍對物業(yè)服務(wù)跟不上需求，甚至物業(yè)服務(wù)越來越?jīng)]有存在感的矛盾？舊有的業(yè)委會模式在解決當(dāng)前物業(yè)管理問題方面存在局限性，而且很多小區(qū)至今也無法成立業(yè)委會。這恐怕要求監(jiān)管部門在立法、立規(guī)以及可執(zhí)行性方面再進(jìn)一步。