我們知道，房地產(chǎn)其實(shí)是周期性較強(qiáng)的一個(gè)行業(yè)。奈何，其周期性跨度比一般行業(yè)要長(zhǎng)，以至于其周期性的變化很容易被忽略。如果一直以不變的眼光來(lái)看待這個(gè)市場(chǎng)，那么就很難對(duì)當(dāng)下的環(huán)境有個(gè)準(zhǔn)確的判斷了。

那么，現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場(chǎng)，處于周期性的哪個(gè)階段？未來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)又會(huì)如何？我們不妨回顧下近些年的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展情況。

1998-2008年，可理解為起步期。當(dāng)時(shí)處于城鎮(zhèn)化初期及住房市場(chǎng)化改革階段，房?jī)r(jià)溫和上漲，但是與收入增速大致相匹配。

2009-2019年，可稱之為快漲期。4萬(wàn)億刺激落地，信貸的快速擴(kuò)張，房?jī)r(jià)年均漲幅超10%，部分城市出現(xiàn)泡沫化。比如深圳，當(dāng)時(shí)的房?jī)r(jià)收入比高達(dá)40倍。

2020-2024年，我們叫做調(diào)整期?！叭兰t線”出臺(tái)，政策收緊；同時(shí)出現(xiàn)的還有疫情沖擊、居民杠桿見(jiàn)頂。所以，這個(gè)時(shí)段的房?jī)r(jià)出現(xiàn)了普遍的回調(diào)，部分二三線城市跌幅超20%。

那么2025年之后，房地產(chǎn)走勢(shì)如何？

個(gè)人認(rèn)為，大概率是從深度調(diào)整轉(zhuǎn)向震蕩筑底的一個(gè)過(guò)程。

首先，一般來(lái)講，房地產(chǎn)市場(chǎng)在經(jīng)歷了前面的幾個(gè)階段，以及牛熊市場(chǎng)的周期性發(fā)展后，整個(gè)市場(chǎng)的成熟度會(huì)越來(lái)越高。之后，整體的普漲和普跌行情都很難再出現(xiàn)了。2025年之后的相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)，房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)很大程度上會(huì)走出震蕩行情。

其次，自2025年起，房地產(chǎn)市場(chǎng)的一些整體數(shù)據(jù)也在逐漸發(fā)生變化。比如，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速、新建商品房銷售面積和銷售額增速等數(shù)據(jù)都出現(xiàn)了一定程度的企穩(wěn)回升。

最后，回歸樓市基本面來(lái)看，城市的層級(jí)分化將會(huì)加劇。對(duì)于一線及強(qiáng)二線城市來(lái)講，其房地產(chǎn)市場(chǎng)需求韌性足，房?jī)r(jià)可能會(huì)呈現(xiàn)緩慢增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，核心地段優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)仍具保值性。而對(duì)于三四線城市而言，其房地產(chǎn)市場(chǎng)供需失衡，人口流出，房?jī)r(jià)長(zhǎng)期陰跌，部分城市需依賴政策托底。

具體到城市來(lái)講，就是自去年9月份以來(lái)，一線城市及部分二線城市的樓市已經(jīng)呈現(xiàn)出逐漸止跌回穩(wěn)的趨勢(shì)，房?jī)r(jià)也有所回漲。所以，這些大城市的樓市很可能會(huì)繼續(xù)保持震蕩上行的態(tài)勢(shì)。而大多數(shù)中小城市，其樓市雖然有所回升，但仍呈現(xiàn)一種震蕩下行的態(tài)勢(shì)?？梢钥吹?，結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)與風(fēng)險(xiǎn)并存，不同城市的樓市走勢(shì)已然開(kāi)始分化了！

所以，未來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)將不再是普漲或是普跌了！形勢(shì)已經(jīng)發(fā)生變化，未來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的超額收益將來(lái)自對(duì)城市基本面的深度挖掘，而非簡(jiǎn)單的周期博弈了。