來(lái)源：大偉看樓市

2026年開(kāi)春以來(lái)，中國(guó)樓市迎來(lái)久違的“小陽(yáng)春”景象：重點(diǎn)城市新房認(rèn)購(gòu)量穩(wěn)步攀升，二手房帶看量大幅增長(zhǎng)，部分核心區(qū)域樓盤(pán)甚至出現(xiàn)久違的排隊(duì)看房現(xiàn)象，多家房企銷(xiāo)售額實(shí)現(xiàn)逆勢(shì)增長(zhǎng)。一時(shí)間，“房?jī)r(jià)見(jiàn)底”“市場(chǎng)回暖”的聲音不絕于耳，不少購(gòu)房者陷入糾結(jié)：這輪小陽(yáng)春是樓市觸底反彈的信號(hào)，還是調(diào)整周期中的短暫喘息？事實(shí)上，結(jié)合政策導(dǎo)向、市場(chǎng)結(jié)構(gòu)與供需基本面來(lái)看，2026年的樓市小陽(yáng)春是多重因素疊加的階段性修復(fù)，而非房?jī)r(jià)見(jiàn)底的決定性信號(hào)，短期內(nèi)難以形成持續(xù)性普漲行情，更可能呈現(xiàn)“結(jié)構(gòu)性回暖、整體性承壓”的分化格局。

這輪樓市小陽(yáng)春的出現(xiàn)，并非市場(chǎng)自發(fā)的全面復(fù)蘇，而是政策托底、需求釋放與供給收縮共同作用的結(jié)果。從政策層面看，2026年政府工作報(bào)告將房地產(chǎn)表述從2025年的“持續(xù)用力推動(dòng)止跌回穩(wěn)”調(diào)整為“著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)”，凸顯了決策層“防風(fēng)險(xiǎn)、促穩(wěn)定”的核心導(dǎo)向，政策從短期應(yīng)急轉(zhuǎn)向中長(zhǎng)期綜合治理，形成了“需求端精準(zhǔn)支持、供給端優(yōu)化調(diào)整”的政策矩陣。

需求端，政策明確指向初婚初育家庭、多子女家庭等重點(diǎn)群體，各地同步推進(jìn)限購(gòu)松綁、公積金制度改革、交易稅費(fèi)優(yōu)化等舉措，上?！皽邨l”、廣州土拍新政等精準(zhǔn)發(fā)力，有效降低了購(gòu)房門(mén)檻、減輕了購(gòu)房成本，帶動(dòng)部分積壓需求入場(chǎng)。供給端，“控增量、去庫(kù)存、優(yōu)供給”的部署落地見(jiàn)效，2026年1-2月全國(guó)300城住宅用地成交面積同比下降約三成，土地供應(yīng)“提質(zhì)縮量”從源頭改善供求關(guān)系，同時(shí)各地探索收購(gòu)存量商品房用于保障性住房，進(jìn)一步緩解庫(kù)存壓力，為市場(chǎng)回暖奠定了基礎(chǔ)。

從市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，小陽(yáng)春的暖意主要集中在核心城市與優(yōu)質(zhì)房源，呈現(xiàn)明顯的結(jié)構(gòu)性特征。數(shù)據(jù)顯示，2026年前兩個(gè)月，保利發(fā)展、中海地產(chǎn)等頭部房企銷(xiāo)售額突破200億元，濱江集團(tuán)、龍湖集團(tuán)等穩(wěn)健民企也實(shí)現(xiàn)業(yè)績(jī)回升，核心城市“好地段+好房子”項(xiàng)目表現(xiàn)突出，上海安瀾上海、陸家嘴太古源·源邸等高端改善盤(pán)銷(xiāo)量領(lǐng)跑。二手房市場(chǎng)表現(xiàn)更為亮眼，1-2月全國(guó)重點(diǎn)13城二手房成交面積同比大增33%，上海貝殼、鏈家App日均活躍用戶量、線上咨詢量均大幅攀升，帶看量顯著增長(zhǎng)。此外，租金回報(bào)率回升至2.39%左右，接近公積金貸款利率，核心城市房?jī)r(jià)收入比向國(guó)際合理區(qū)間回歸，資產(chǎn)估值的合理性也吸引了部分長(zhǎng)期投資者入場(chǎng)，進(jìn)一步助推了市場(chǎng)暖意。

盡管小陽(yáng)春態(tài)勢(shì)明顯，但諸多核心隱憂表明，這輪回暖更可能是曇花一現(xiàn)，房?jī)r(jià)尚未真正見(jiàn)底。首先，市場(chǎng)需求的持續(xù)性不足，本輪回暖的核心是積壓剛需與改善需求的集中釋放，而非新增需求的持續(xù)增長(zhǎng)。經(jīng)過(guò)四年多的市場(chǎng)調(diào)整，居民購(gòu)房意愿仍處于低位，2026年1月居民中長(zhǎng)期貸款占新增人民幣貸款總量的比例僅約5.2%，反映出居民加杠桿購(gòu)房的謹(jǐn)慎態(tài)度。同時(shí)，人口結(jié)構(gòu)的長(zhǎng)期變化制約需求增長(zhǎng)，2026年25-45歲主力購(gòu)房人群較2020年減少4500萬(wàn)，剛需總量下降，而改善需求的釋放也依賴(lài)于居民收入增長(zhǎng)與消費(fèi)信心修復(fù)，短期內(nèi)難以形成持續(xù)支撐。

其次，市場(chǎng)分化格局進(jìn)一步加劇，多數(shù)城市仍面臨較大的庫(kù)存壓力，難以同步實(shí)現(xiàn)回暖。當(dāng)前全國(guó)商品房待售面積達(dá)7.2億平方米，去化周期28個(gè)月，三四線城市去化周期甚至超過(guò)30個(gè)月，庫(kù)存消化需要2-3年時(shí)間。與核心城市形成鮮明對(duì)比的是，多數(shù)三四線城市、弱二線城市面臨人口流出、產(chǎn)業(yè)單一的困境，房?jī)r(jià)下行壓力依然較大，野村證券預(yù)測(cè)2026年全國(guó)房?jī)r(jià)可能下跌3%-5%，其中三四線城市價(jià)格戰(zhàn)難以避免。這種“核心城市企穩(wěn)、非核心城市承壓”的分化，決定了樓市難以實(shí)現(xiàn)全面回暖，更無(wú)法支撐房?jī)r(jià)整體見(jiàn)底。

再者，行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)尚未完全化解，房企經(jīng)營(yíng)壓力依然較大，進(jìn)一步制約市場(chǎng)復(fù)蘇動(dòng)能。盡管房地產(chǎn)融資“白名單”制度常態(tài)化，有效緩解了部分優(yōu)質(zhì)房企的資金壓力，但仍有部分房企面臨債務(wù)違約風(fēng)險(xiǎn)，風(fēng)險(xiǎn)蔓延的隱患尚未完全消除。同時(shí)，房企新開(kāi)工面積持續(xù)收縮，2025年全國(guó)房屋新開(kāi)工面積較2021年峰值下降74%，回落至2004年水平，這種極端的供給收縮雖能加速庫(kù)存去化，但也反映出房企對(duì)市場(chǎng)未來(lái)的謹(jǐn)慎預(yù)期，投資意愿不足將影響行業(yè)長(zhǎng)期復(fù)蘇的根基。此外，居民“買(mǎi)漲不買(mǎi)跌”的觀望情緒依然濃厚，一線城市預(yù)計(jì)房?jī)r(jià)下跌的受訪者凈比例高達(dá)67%，信心修復(fù)需要漫長(zhǎng)過(guò)程，短期內(nèi)難以形成供需雙向良性循環(huán)。

綜合來(lái)看，2026年中國(guó)樓市小陽(yáng)春是政策托底、需求釋放與供給收縮疊加的階段性現(xiàn)象，并非房?jī)r(jià)見(jiàn)底的標(biāo)志，更不是全面復(fù)蘇的信號(hào)。判斷房?jī)r(jià)是否見(jiàn)底，核心要看三個(gè)關(guān)鍵指標(biāo)：一是需求能否持續(xù)釋放，這依賴(lài)于居民收入增長(zhǎng)與消費(fèi)信心修復(fù)；二是庫(kù)存能否有效去化，尤其是三四線城市的高庫(kù)存壓力能否緩解；三是行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)能否徹底化解，房企資金鏈能否實(shí)現(xiàn)良性循環(huán)。從當(dāng)前情況來(lái)看，這三個(gè)指標(biāo)均未達(dá)到見(jiàn)底標(biāo)準(zhǔn)，因此，本輪小陽(yáng)春更像是市場(chǎng)深度調(diào)整后的一次內(nèi)生性喘息，而非趨勢(shì)性反轉(zhuǎn)。

對(duì)于未來(lái)樓市走向，短期內(nèi)小陽(yáng)春的暖意可能持續(xù)至二季度，但隨著積壓需求釋放完畢，市場(chǎng)將回歸理性，呈現(xiàn)“穩(wěn)中有分化”的態(tài)勢(shì)。核心城市憑借人口流入、產(chǎn)業(yè)支撐的優(yōu)勢(shì)，房?jī)r(jià)有望保持企穩(wěn)，優(yōu)質(zhì)房源可能出現(xiàn)小幅波動(dòng)，但普漲概率極低；三四線城市則將繼續(xù)處于調(diào)整周期，房?jī)r(jià)下行壓力仍將持續(xù)。長(zhǎng)期來(lái)看，房地產(chǎn)行業(yè)正告別過(guò)去的高速增長(zhǎng)與普漲時(shí)代，進(jìn)入“高質(zhì)量發(fā)展”的新階段，政策將持續(xù)聚焦“穩(wěn)市場(chǎng)、防風(fēng)險(xiǎn)、惠民生”，推動(dòng)行業(yè)從“規(guī)模擴(kuò)張”向“品質(zhì)提升”轉(zhuǎn)型，“房住不炒”的定位依然是行業(yè)發(fā)展的核心基調(diào)。

對(duì)于購(gòu)房者而言，不必被短期的小陽(yáng)春沖昏頭腦，應(yīng)理性看待市場(chǎng)變化：剛需群體可把握政策紅利，在核心城市選擇性價(jià)比高的優(yōu)質(zhì)房源，無(wú)需盲目追漲；改善群體可抓住置換窗口期，優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)；投資群體則需降低預(yù)期，房地產(chǎn)投資的黃金時(shí)代已過(guò)，核心城市優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的保值屬性突出，但增值空間有限。對(duì)于房企而言，唯有堅(jiān)守產(chǎn)品主義，聚焦核心城市與優(yōu)質(zhì)賽道，提升房屋品質(zhì)與物業(yè)服務(wù)水平，才能在行業(yè)分化中實(shí)現(xiàn)突圍。

總而言之，2026年的樓市小陽(yáng)春是調(diào)整周期中的短暫亮點(diǎn)，而非房?jī)r(jià)見(jiàn)底的信號(hào)。樓市的真正企穩(wěn)，需要需求、庫(kù)存、風(fēng)險(xiǎn)等多方面的協(xié)同改善，這注定是一個(gè)漫長(zhǎng)而曲折的過(guò)程。未來(lái)，中國(guó)樓市將逐步告別“普漲普跌”的時(shí)代，進(jìn)入“結(jié)構(gòu)性分化、高質(zhì)量發(fā)展”的新常態(tài)，這既是行業(yè)轉(zhuǎn)型的必然，也是房地產(chǎn)市場(chǎng)回歸居住本質(zhì)的體現(xiàn)。