來(lái)源：大偉看樓市

歷經(jīng)四年深度調(diào)整，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)終于迎來(lái)歷史性拐點(diǎn)。2026年開(kāi)年以來(lái)，政策托底持續(xù)加碼、市場(chǎng)成交穩(wěn)步回暖、行業(yè)估值回歸合理區(qū)間，“政策底、市場(chǎng)底、估值底”三底共振格局正式形成，標(biāo)志著樓市調(diào)整周期全面收官，新一輪上漲周期正式拉開(kāi)大幕。這一輪上漲并非短期反彈，而是行業(yè)經(jīng)過(guò)深度出清后的趨勢(shì)性反轉(zhuǎn)，將推動(dòng)中國(guó)房地產(chǎn)從高速增長(zhǎng)轉(zhuǎn)向高質(zhì)量發(fā)展，也為市場(chǎng)參與者提供了全新的布局邏輯。

政策底筑牢根基，精準(zhǔn)發(fā)力激活市場(chǎng)活力，是樓市回暖的核心支撐。自2025年底中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議明確“著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)”的總基調(diào)后，2026年政策調(diào)控呈現(xiàn)“精準(zhǔn)化、全方位、常態(tài)化”特征，徹底打破市場(chǎng)悲觀預(yù)期。李強(qiáng)總理在2026年工作重點(diǎn)中明確提出，因城施策控增量、去庫(kù)存、優(yōu)供給，探索多渠道盤(pán)活存量商品房，鼓勵(lì)收購(gòu)存量商品房用于保障性住房，同時(shí)深化住房公積金制度改革，推動(dòng)“好房子”建設(shè)，為行業(yè)發(fā)展劃定清晰方向。

從執(zhí)行層面看，政策紅利持續(xù)釋放，形成全方位支持體系。需求端，全國(guó)超百城全面取消限購(gòu)、限貸、限售，一線城市放寬非戶籍購(gòu)房社保年限，上海、北京等核心城市定向優(yōu)化購(gòu)房資格，降低家庭置業(yè)門(mén)檻；首套房首付比例最低降至20%，二套房最低降至30%，5年期以上LPR維持低位，多地首套房貸利率進(jìn)入2.95%—3.5%區(qū)間，疊加公積金貸款額度上調(diào)、換房個(gè)稅退稅延續(xù)、購(gòu)房補(bǔ)貼落地，置業(yè)成本壓至近十年最低。供給端，“保交樓”白名單制度常態(tài)化，覆蓋央國(guó)企與優(yōu)質(zhì)民營(yíng)房企，從根源上杜絕爛尾風(fēng)險(xiǎn)，修復(fù)購(gòu)房者信心；同時(shí)明確提出減少低效土地供應(yīng)，推動(dòng)供給結(jié)構(gòu)優(yōu)化，鼓勵(lì)房企聚焦“好房子”建設(shè)，滿足居民高品質(zhì)居住需求。政策層面的根本性轉(zhuǎn)向，為房?jī)r(jià)修復(fù)筑牢了最堅(jiān)實(shí)的制度基礎(chǔ)。

市場(chǎng)底全面確認(rèn)，量?jī)r(jià)齊升信號(hào)凸顯，為房?jī)r(jià)修復(fù)提供堅(jiān)實(shí)支撐。樓市復(fù)蘇遵循“量在價(jià)先”的規(guī)律，2026年開(kāi)年以來(lái)，市場(chǎng)數(shù)據(jù)持續(xù)釋放積極信號(hào)，標(biāo)志著市場(chǎng)底已牢固形成。成交量率先爆發(fā)，1—2月全國(guó)重點(diǎn)13城二手房成交量同比增長(zhǎng)33%，北京連續(xù)三個(gè)月網(wǎng)簽量穩(wěn)定在1.4萬(wàn)套以上，上海單月成交站穩(wěn)2.2萬(wàn)套高位，深圳同比漲幅超25%，成都、杭州等強(qiáng)二線城市同比激增超60%；新房市場(chǎng)同步回暖，核心城市優(yōu)質(zhì)樓盤(pán)重現(xiàn)“開(kāi)盤(pán)即售罄”場(chǎng)景，帶看量、到訪量環(huán)比大幅提升，市場(chǎng)活躍度回到2020年以來(lái)高位。

價(jià)格端同步呈現(xiàn)止跌回升態(tài)勢(shì)，經(jīng)過(guò)四年調(diào)整，70城新房、二手房?jī)r(jià)格較峰值分別回撤10.1%和17.4%，泡沫充分?jǐn)D壓，房?jī)r(jià)回歸合理區(qū)間。2026年1月，全國(guó)百城新建住宅均價(jià)環(huán)比上漲0.18%，結(jié)束長(zhǎng)期下行趨勢(shì)；二手房?jī)r(jià)格降幅連續(xù)收窄，一線城市核心板塊率先企穩(wěn)，優(yōu)質(zhì)次新房掛牌價(jià)溫和上調(diào)，議價(jià)空間從過(guò)去10%—15%收窄至5%以?xún)?nèi)，業(yè)主惜售情緒明顯上升。與此同時(shí)，庫(kù)存壓力持續(xù)緩解，全國(guó)商品房去庫(kù)存周期較2025年底縮短2.1個(gè)月，核心城市庫(kù)存去化周期降至14—18個(gè)月合理區(qū)間，供給過(guò)剩局面逐步扭轉(zhuǎn)，為價(jià)格上漲掃清障礙。，2026年房地產(chǎn)行業(yè)將正式確認(rèn)底部，止跌回穩(wěn)成為定局。

估值底已然顯現(xiàn)，行業(yè)價(jià)值回歸理性，為房?jī)r(jià)修復(fù)提供內(nèi)在動(dòng)力。從資本市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，房地產(chǎn)(A股)指數(shù)自2026年初以來(lái)呈現(xiàn)震蕩回升態(tài)勢(shì)，截至3月5日，總市值達(dá)12169.11億元，最新報(bào)告期市凈率0.98，市銷(xiāo)率0.73，估值水平已處于歷史低位，具備較強(qiáng)的修復(fù)空間。從行業(yè)基本面來(lái)看，經(jīng)過(guò)四年深度出清，房企“高杠桿、高周轉(zhuǎn)”的發(fā)展模式徹底終結(jié)，大量中小房企退出市場(chǎng)，行業(yè)集中度持續(xù)提升，優(yōu)質(zhì)房企的估值優(yōu)勢(shì)逐步凸顯。

更為關(guān)鍵的是，房?jī)r(jià)調(diào)整幅度已達(dá)到合理區(qū)間，具備了較強(qiáng)的資產(chǎn)配置價(jià)值。研判，我國(guó)30城二手房?jī)r(jià)格較最高點(diǎn)已回撤39%，遠(yuǎn)超國(guó)際平均調(diào)整幅度，價(jià)格下行空間基本耗盡，當(dāng)前市場(chǎng)價(jià)格已接近“地板價(jià)”。同時(shí)，30城二手房租金回報(bào)率中位數(shù)已達(dá)2.06%，超過(guò)55%的小區(qū)租金回報(bào)率突破2%，部分板塊甚至超過(guò)3%，顯著高于銀行定存利率，房產(chǎn)作為優(yōu)質(zhì)保值資產(chǎn)的屬性重新被認(rèn)可，吸引居民資產(chǎn)配置需求回歸。此外，部分核心板塊出現(xiàn)地價(jià)與二手房房?jī)r(jià)“倒掛”現(xiàn)象，起拍地價(jià)超過(guò)周邊二手房?jī)r(jià)，進(jìn)一步印證了當(dāng)前樓市估值處于合理區(qū)間。

需要明確的是，2026年的樓市上漲，是穩(wěn)健復(fù)蘇、結(jié)構(gòu)性分化的上漲，而非過(guò)去的全面普漲。隨著樓市進(jìn)入高質(zhì)量發(fā)展階段，“核心領(lǐng)跑、普通企穩(wěn)、品質(zhì)優(yōu)先”的格局將成為主流。從城市層級(jí)來(lái)看，一線城市核心區(qū)將率先實(shí)現(xiàn)2%—5%的溫和上漲，依托人口流入、優(yōu)質(zhì)配套、稀缺資源，優(yōu)質(zhì)次新房、改善戶型漲幅領(lǐng)跑，遠(yuǎn)郊板塊以穩(wěn)為主；強(qiáng)二線核心板塊將跟隨回暖，成交量先行放大，價(jià)格逐步企穩(wěn)回升，郊區(qū)板塊小幅調(diào)整；三四線及人口流失城市則以去庫(kù)存為主，房?jī)r(jià)難有明顯上漲，依靠政策托底實(shí)現(xiàn)止跌企穩(wěn)。

這一結(jié)構(gòu)性修復(fù)行情的背后，是供需格局的根本性重塑。供給端，房企新開(kāi)工面積連續(xù)四年低于銷(xiāo)售面積，2025年住宅新開(kāi)工僅為銷(xiāo)售面積的67%，創(chuàng)歷史新低，土地市場(chǎng)同步縮量，核心城市優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)稀缺，未來(lái)1—2年新房供應(yīng)將持續(xù)收緊；需求端，四年調(diào)整期積壓的剛需、改善需求全面覺(jué)醒，新型城鎮(zhèn)化持續(xù)推進(jìn)，人口向一線、強(qiáng)二線核心城市集聚，多孩家庭、人才落戶、舊房改造等政策進(jìn)一步激活增量需求，形成供需錯(cuò)配格局，推動(dòng)核心城市房?jī)r(jià)溫和上漲。

對(duì)于市場(chǎng)參與者而言，2026年是把握樓市修復(fù)行情的最佳窗口期。剛需群體可抓住低利率、低首付、寬松限購(gòu)的政策紅利，優(yōu)先選擇核心城市主城區(qū)、地鐵盤(pán)、學(xué)區(qū)配套盤(pán)，兼顧自住與保值，此時(shí)上車(chē)成本最低、風(fēng)險(xiǎn)最??；改善群體可把握“賣(mài)舊買(mǎi)新”個(gè)稅退稅、二套房首付降低的政策機(jī)遇，置換核心板塊優(yōu)質(zhì)改善房，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)優(yōu)化升級(jí)；投資群體則應(yīng)聚焦一線與強(qiáng)二線核心板塊的優(yōu)質(zhì)房源，避開(kāi)人口流失城市與遠(yuǎn)郊冷門(mén)板塊，長(zhǎng)期持有享受溫和上漲與租金收益，回歸房產(chǎn)本源價(jià)值。

四年調(diào)整落幕，拐點(diǎn)已然實(shí)錘。2026年，“政策底、市場(chǎng)底、估值底”三底共振，推動(dòng)中國(guó)樓市正式告別下跌寒冬，迎來(lái)溫和修復(fù)的新周期。這一輪修復(fù)不是曇花一現(xiàn)的反彈，而是趨勢(shì)性的反轉(zhuǎn)；不是瘋狂的暴漲，而是健康的結(jié)構(gòu)性上漲，標(biāo)志著中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)徹底告別野蠻生長(zhǎng)，進(jìn)入以品質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)、價(jià)值回歸為核心的高質(zhì)量發(fā)展新階段。風(fēng)向已定，大幕已啟，唯有認(rèn)清周期、把握窗口，才能在樓市新周期中占據(jù)主動(dòng)，共享行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的紅利。