如果有人告訴你房價要開始回升，你會不會覺得這個人腦子有問題？而且他還特別堅定地說，起碼有40%的上漲空間，你是不是更覺得他瘋了？

但如果告訴你，說這話的是國際知名投行摩根大通，你就得認真聽聽了。就在上個月，摩根大通發(fā)布了一份重磅報告，沒有用干巴巴的宏觀數據盲目唱多，而是擺事實、講道理，明確指出：有一個地方的樓市，是真的回暖了。

摩根大通發(fā)現，此前房價跌得最狠的香港，從去年3月開始，房價已經反彈超過10%。過去幾個月乃至半年里，房地產板塊，尤其是港股地產板塊，已經走出了明顯漲幅，個別企業(yè)漲幅不小。比如機構重倉的一只地產鏈基金，今年以來上漲11%，大幅跑贏市場。

不難看出，已經有不少機構資金，在用真金白銀押注樓市回暖。所以拆解這份報告，我們能從香港樓市回暖中，看清未來內地樓市回暖的關鍵信號，甚至找到出手的最佳時機。

當然，肯定有人會質疑，覺得房價跌多了反彈很正常，反彈過后還是會繼續(xù)跌。但香港這輪反彈，最大的特點是量價齊升，絕非簡單的技術性反彈。

數據很能說明問題：2025年香港整體房產買賣合約80700宗，同比上漲18.7%；成交額達到6142億港元，同比上漲15%。這輪上漲，有成交量托底，完全經得起推敲。

摩根大通的報告，早就預料到會有人質疑，還給出了更有說服力的判斷。他們對比全球各國樓市歷史走勢發(fā)現：樓市短期反彈，一般不會超過30周；一旦超過30周，這座城市大概率會開啟3到5年的長期上漲周期。

而香港這輪反彈，已經持續(xù)了快50周。

因此摩根大通篤定：香港樓市已經跨過復蘇初期，即將邁入長達數年的擴張周期。樂觀預期下，未來漲幅能超過80%；就算保守估計，也有40%的上漲空間。

這個數字聽起來很夸張，但別急著反駁，我們再看一個核心指標：房價收入比。簡單說，就是一個家庭不吃不喝，多少年能買一套房，相當于房子的真實估值。

香港樓市高點時，房價收入比高達20多倍，如今降到了14倍。一方面是此前房價大跌，另一方面是香港政府連續(xù)推出擴張性財政政策，直接給居民發(fā)錢，實實在在提高了民眾收入。

如果未來香港樓市持續(xù)回暖，房價收入比從14倍重回20倍的高點，漲幅剛好超過40%。

說到這，肯定又有人反駁：香港真有那么多人買房嗎？

你能想到的，專業(yè)研究機構早就考慮到了。香港作為國際化大都市，只要政策放寬，根本不愁人口流入。這幾年香港大幅放寬優(yōu)才引進通道，降低內地及國際人士購房契稅，吸引了一大批高凈值人群，這些人都是有實力全款或高首付買房的群體。

研報測算，未來幾年，香港每年至少新增2.5萬個家庭住房需求，成家就要買房，剛需非常扎實。對香港這樣的城市來說，只要政策導向正確，人口從來不是問題。

還有一個更關鍵的點：現在在香港買房，有利可圖。

這個利潤，來自兩個方面。

第一，利息低。香港當前房貸利率3.25%，比前幾年低了很多，再加上購房返贈、未來降息預期，實際購房利率甚至低于3%。

第二，正利差套利。目前香港房產平均租金回報率在3%，當房貸實際利率低于租金回報率時，就形成了正向利差。這意味著，你貸款買房后出租，租金不僅能覆蓋月供，還能小有盈利。

正是這種穩(wěn)賺的套利空間，吸引國際資本持續(xù)流入香港樓市。

低估值、人口持續(xù)流入、購房有套利空間，這就是香港樓市實現反轉的三大核心密碼。

而這三個條件，在內地核心城市，已經開始出現苗頭。

以上海為例，二手房價格已經跌回2016年水平，估值處于低位。更關鍵的是，從2025年下半年開始，上海住宅整體租金收益率，已經超過10年期國債收益率。低估值、有利差，這兩個核心條件，上海已經基本具備。

今年2月初，上海開始在核心區(qū)域收儲二手房，不少國企重點盯上內環(huán)、中環(huán)內，總價400萬以下、70平米以下的老破小。這類房子通勤便利、配套成熟、功能性強、性價比高，是市場上最搶手的剛需房源。

今年1月，上海二手房成交量時隔一年重新回升，主要就是靠這類剛需房源拉動。

很多人會擔心：中國老齡化加劇，總人口下降，未來沒人買房了？

從全國總量看是這樣，但從結構上完全不是。參考隔壁日本就知道，日本總人口持續(xù)下滑、老齡化嚴重，企業(yè)為了招人，只能向東京都市圈集中；年輕人為了找工作，也只能往東京擠。

到2025年，日本總人口1.2億，卻有3700萬人集中在東京都市圈，占全國總人口30%，而東京都市圈面積僅占日本國土3.5%，人口還在持續(xù)流入。

放到國內也是一樣，北京、上海、深圳這類一線城市，成都這類強二線城市，未來會持續(xù)吸引年輕人和產業(yè)集聚。這些城市的房價，雖然不一定能復制香港的漲幅，但想再跌10%、20%，概率已經非常小。

真正危險的，是那些老齡化嚴重、年輕人口持續(xù)外流、基建基本停滯的中小城市和縣城。

這半年來，地產股、建材等地產上下游板塊，時不時就會出現一波拉升，本質就是有資金已經看清了這個邏輯，提前埋伏，賭地產行業(yè)否極泰來。

現在幾乎所有人都知道房地產不行了，不管是現實房價還是資本市場股價，都已經跌到了谷底。當一個行業(yè)被絕大多數人極度看空，只要基本面不再惡化、沒有更壞的預期，底部就已經到來，也就具備了價值反轉的基礎。