進入二季度以來，深圳房產市場兩極分化明顯，有的紅紅火火，有的鈍刀子割肉，豪宅、剛需和保障房，基本都是各玩各的，共同勾勒出了一張樓市魔幻現(xiàn)實圖。

　　01

　　5月主要城市二手房市場披露了一個現(xiàn)象：總價300萬以下的房產更受歡迎，中間價位出現(xiàn)遇冷。

　　深圳就是典型，5月份，800-1000萬的房產成交套數(shù)，同比和環(huán)比都降下來了。而300萬以內的房產成交套數(shù)占比34.5％，環(huán)比同比分別漲了1.2％、6％，市場份額越來越大。

　　不光是深圳，上海和杭州總價300萬以內的成交占比也在增加。

　　極致剛需客群依然是二手房市場的絕對主力。在北京、上海、深圳、杭州，低總價段房源成交都占了50-60％。

　　主要是在這些大城市，剛需買房的占比最多，并且比例還在漲，低價策略對于提升剛需房成交更為有效。

　　最近的數(shù)據(jù)也顯示：深圳的二手房市場上，價格開始降的小區(qū)數(shù)量明顯變多了。

　　總體來說，總價300萬以內想在深圳做純投資，難度很大，風險極高。這個預算線已極近市場安全邊界下限。
一是流動性枯竭風險，這個能選的范圍主要是：關內極老/極小戶型；關外非核心“老破遠或邊緣新房，如坪山坑梓、龍崗坪地、光明公明邊緣、松崗等地方。
二是保障房致命沖擊，未來大量同價位、位置可能更優(yōu)、價格更低的保障房上市，將嚴重分流低總價房源的接盤者。

　　02

　　這兩天，深圳豪宅法拍市場再掀波瀾。

　　兩套位于華僑城純水岸七期的千萬級豪宅在法拍平臺上引發(fā)激烈爭奪，最終都以翻倍價格成交。

　　而背后的賣家身份，疑似是一家陷入債務危機的科技公司高管。

　　具體來看這兩套法拍豪宅大平層：

　　3棟1-26B的277平戶型，起拍價1623萬，經過超百輪競價，最終以3834萬成交，溢價率高達136%

　　2棟2-27D的約276平戶型，起拍價1622萬元，最終3631萬成交，溢價124%

　　兩場拍賣均吸引10人以上報名，出價次數(shù)超百次，競拍熱度遠超普通法拍房。

　　這兩套豪宅為什么能引發(fā)如此激烈的爭奪？價格差是核心因素。

　　該兩套法拍房的起拍單價僅約5.86萬/平和5.88萬/平，而同期波托菲諾純水岸七期在二手市場上的掛牌均價高達15.19萬/平。

　　巨大的價格差下，富豪們紛紛出手“撿漏”。

　　扒了一下這兩套豪宅的原主人身份：

　　房主為張某志、張某和丁某梅——三人分別是深圳一電科技有限公司的董事長、副董事長和董事。

　　法拍背后是一起借款糾紛。根據(jù)法院信息，本次法拍涉及深圳一電精密技術有限公司及其高管需要償付約1.3億元債務。

　　天眼查數(shù)據(jù)顯示：

　　深圳一電精密技術有限公司有兩條被執(zhí)行人信息，被執(zhí)行總金額約1.82億元

　　深圳一電科技有限公司有三條被執(zhí)行人信息，被執(zhí)行總金額約1.57億元

　　公司官網介紹，深圳一電科技成立于1999年，專注于裝備級無人機系統(tǒng)、高端智能光電系統(tǒng)等產品，擁有10萬平米的寶安科技園和在建的光明科技大廈。

　　昔日風光無限的科技企業(yè)高管，如今不得不通過拍賣豪宅來緩解債務危機，令人唏噓。

　　03

　　事實上，今年以來，深圳豪宅法拍市場就頻頻出現(xiàn)天價成交。

　　2月份，天鵝湖花園一期一套643.25平方米的頂樓大平層，經過167輪競價，以1.32億成交，單價超20.53萬/平，溢價率164%；

　　4月份，寶能太古城花園7套法拍房總成交價達2.2億。其中一套304平方米房源經過119輪競拍，以5632.8萬成交，溢價率63%；

　　今年深圳表現(xiàn)強勁的法拍房，基本都是集中在南山、福田核心區(qū)域，與之對應的是邊緣區(qū)域流拍率明顯。

　　為什么深圳豪宅法拍如此火熱？

　　一方面，深圳土地資源有限，可開發(fā)豪宅用地更為稀缺，核心地段優(yōu)質房源稀缺性凸顯。

　　另一方面，法拍房通常以較低折扣起拍，格差吸引投資者。

　　加上當前深圳樓市政策相對寬松，在經濟波動期，核心地段高端房產仍被視為更安全的資產配置。

　　買房和換房作為普通人的超大額支出，同時又是極其低頻的行為，絕大部分人都缺乏經驗。而缺乏經驗卻要做如此重大的抉擇，做對了當然皆大歡喜，做錯了很可能會悔恨終身。