最近幾天，重慶樓市突然爆出個(gè)驚天消息。

位于禮嘉的某樓盤(pán)因?yàn)榻祪r(jià)太厲害了，被前面高價(jià)購(gòu)買(mǎi)的業(yè)主堵住了售樓部大門(mén)，逼得開(kāi)發(fā)商當(dāng)天叫停折扣，引來(lái)網(wǎng)友一片熱議。

說(shuō)實(shí)話，今年以來(lái)的新房市場(chǎng)其實(shí)還是比較火爆的。

由于這兩年新項(xiàng)目較少，市面上選擇有限，因此像璞印金開(kāi)、云湖郡、御湖境等眾多新出的豪宅均銷(xiāo)售火爆，價(jià)格也是非常堅(jiān)挺。

在一片大好形勢(shì)之下，為何這個(gè)樓盤(pán)卻不惜跌破地價(jià)、揮淚大甩賣(mài)呢？

01.禮嘉板塊炒作正火

開(kāi)發(fā)商封頂價(jià)拿地

這個(gè)項(xiàng)目叫做金融街嘉粼融府，是2017年8月金融街地產(chǎn)以22.4593億元拿下禮嘉組團(tuán)三宗地塊開(kāi)發(fā)而成。

整個(gè)項(xiàng)目占地面積達(dá)到267.33畝，可開(kāi)發(fā)體量19.52974萬(wàn)㎡，容積率僅1.1，樓面價(jià)達(dá)到11500元/平。

當(dāng)時(shí)禮嘉天街于當(dāng)年開(kāi)建，濱水商圈、金海灣公園概念吵得正火，整個(gè)禮嘉板塊的房?jī)r(jià)和地價(jià)都跟著水漲船高。

也是在那一陣，香港置地（11500元/平）、雅居樂(lè)（10952元/平）和碧桂園（10753元/平）都在禮嘉板塊拿地，樓面價(jià)均突破了1萬(wàn)。

據(jù)說(shuō)當(dāng)時(shí)為了防止地價(jià)吵得太高，相關(guān)方面還悄悄做了限制：

如果開(kāi)發(fā)商以封頂價(jià)拿地，只能以現(xiàn)房形式銷(xiāo)售。

而金融街這家開(kāi)發(fā)商，是家來(lái)自北京的國(guó)有企業(yè)，隸屬于金融街控股集團(tuán)，并于2000年在深交所成功上市。

金融街于2010年進(jìn)入重慶，相繼開(kāi)發(fā)過(guò)北濱路的融景城、水土的兩江融府、以及今天的主角—嘉粼融府。

實(shí)力雄厚經(jīng)驗(yàn)豐富，絕對(duì)不算那種水土不服的外地開(kāi)發(fā)商。

而嘉粼融府亮相之后，也確實(shí)非常驚艷。

整個(gè)樓盤(pán)緊鄰金海灣生態(tài)公園，沿嘉陵江一字排開(kāi)，再借助地勢(shì)高差逐級(jí)抬升，因此很多房源都能看江，優(yōu)勢(shì)還是非常明顯的。

先天條件這么好的樓盤(pán)，為什么會(huì)淪落到今天這個(gè)地步呢？

02.開(kāi)發(fā)商虧本甩賣(mài)

售樓部人氣火爆

得知消息的小樹(shù)，第一時(shí)間便殺到了樓盤(pán)現(xiàn)場(chǎng)。

只見(jiàn)售樓部外面車(chē)水馬龍、好不熱鬧，看樣子都是聽(tīng)到這里樓盤(pán)打折，趕緊過(guò)來(lái)?yè)炫炕畹摹?/p>

售樓部里面同樣是人氣爆棚。

很難想象，一個(gè)面積段達(dá)到170-200平的濱江豪宅項(xiàng)目，居然也能賣(mài)得這么火。

是不是如傳說(shuō)中的降價(jià)了呢？

小樹(shù)跟現(xiàn)場(chǎng)幾個(gè)中介聊了一下，原來(lái)這幾天大幅降價(jià)確實(shí)是真的：

“年初到最近，這個(gè)項(xiàng)目洋房的建面均價(jià)在13000左右，總價(jià)差不多在220萬(wàn)起”

“雖然虧肯定是虧，但房?jī)r(jià)起碼還是高于地價(jià)的”

“不過(guò)端午節(jié)期間，開(kāi)發(fā)商確實(shí)又降了一波價(jià)，最低價(jià)甚至有9500元/平的，不過(guò)那是一套底樓的非標(biāo)房源，業(yè)主馬上就過(guò)來(lái)堵門(mén)了”

“可能是迫于業(yè)主壓力、也可能是降價(jià)之后賣(mài)得太好了，于是開(kāi)發(fā)商第二天馬上提價(jià)五個(gè)點(diǎn)，把很多當(dāng)天過(guò)來(lái)看房的購(gòu)房者搞蒙了”

“即便如此，端午節(jié)這幾天也差不多賣(mài)了好幾十套，也算賣(mài)得很好了”

小樹(shù)在現(xiàn)場(chǎng)看到一張置業(yè)預(yù)算表。

一套建面184平的洋房，折后單價(jià)為11353.06元/平，相比當(dāng)初21848元/平的備案價(jià)幾乎打了個(gè)對(duì)折，降價(jià)力度確實(shí)驚人。

這個(gè)價(jià)格甚至比現(xiàn)在小區(qū)的二手房掛牌價(jià)還低，前期最高價(jià)購(gòu)房的業(yè)主每套至少虧150萬(wàn)以上，怪不得前期業(yè)主氣得跳腳，要過(guò)來(lái)把門(mén)堵了。

而開(kāi)發(fā)商的日子，其實(shí)也并不好過(guò)。

以11500元/平的拿地價(jià)來(lái)算，再加上各種建安管理成本，以及這么多年的利息，賣(mài)一套房子開(kāi)發(fā)商至少要倒貼100萬(wàn)，完全就是虧本賺吆喝。

為啥會(huì)出現(xiàn)這樣的結(jié)果呢？

03.體量大去化慢

降價(jià)成唯一選擇

如前所述，金融街以封頂價(jià)拿地的時(shí)候，項(xiàng)目就不得不以現(xiàn)房形式來(lái)銷(xiāo)售。

再加上國(guó)企的效率問(wèn)題，等到項(xiàng)目正式開(kāi)盤(pán)的時(shí)候，時(shí)間已經(jīng)來(lái)到了2020年底，此時(shí)離拿地已經(jīng)過(guò)去了三年半。

由于地價(jià)較貴，再加上項(xiàng)目定位以洋房別墅產(chǎn)品為主，產(chǎn)品自然也不會(huì)便宜。剛開(kāi)盤(pán)時(shí)售價(jià)便達(dá)到建面均價(jià)21000元/平，總價(jià)更是達(dá)到了350萬(wàn)起。

這樣高總價(jià)的樓盤(pán)，以金融街的實(shí)力顯然有些力不足心。

本身樓盤(pán)體量就打，再加上去化速度又慢，很快便遇到了樓市下行期，即便后期打折降價(jià)，也慢慢地在市場(chǎng)上沒(méi)有了聲音。

而反觀同樣封頂價(jià)拿地的香港置地，同樣是現(xiàn)房銷(xiāo)售，拿地時(shí)間比金融街還晚一年，卻在2020年4月便已開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售，提前占領(lǐng)了市場(chǎng)。

趁著市場(chǎng)的熱度以及較好的品牌力，在2021年便早早實(shí)現(xiàn)了清盤(pán)，將對(duì)手遠(yuǎn)遠(yuǎn)地拋在了身后。

隨著時(shí)間的流逝，嘉粼融府的樓齡已差不多滿了五年，叫次新房都有點(diǎn)勉強(qiáng)了，接下去只會(huì)越來(lái)越舊，越來(lái)越貶值。

更要命的是，還有一大堆房源砸在自己手里，還不知道猴年馬月才賣(mài)得出去。

小樹(shù)到現(xiàn)場(chǎng)了解了一下，目前整個(gè)項(xiàng)目?jī)H賣(mài)了一半左右，像這個(gè)沙盤(pán)中僅有一半的樓盤(pán)掛上了售罄，其他都還沒(méi)有賣(mài)。

對(duì)于一個(gè)已經(jīng)拿地8年之久的項(xiàng)目而言，確實(shí)是個(gè)很難讓人接受的現(xiàn)實(shí)。

而隨著重慶樓市四代宅的爆發(fā)，新盤(pán)的競(jìng)爭(zhēng)也越來(lái)越激烈，當(dāng)年嘉粼融府的設(shè)計(jì)已經(jīng)越來(lái)越跟不上市場(chǎng)的節(jié)奏，完全疲態(tài)盡顯。

揮淚大甩賣(mài)，也就成了開(kāi)發(fā)商唯一的選擇。