文/上海進(jìn)深 嚴(yán)明會(huì)

國(guó)金·上海桃花源又開(kāi)始活躍起來(lái)了。

4月29日，項(xiàng)目四期“金瑞園”實(shí)景開(kāi)放，開(kāi)發(fā)商進(jìn)行了一波造勢(shì)，各種充滿詩(shī)意的文案在社交平臺(tái)上鋪開(kāi)。

中式低密合院別墅、江南園林天花板、非遺匠造……熟悉的配方，熟悉的話術(shù)。

然而，翻開(kāi)這個(gè)項(xiàng)目的成績(jī)單，卻是另一番景象。

網(wǎng)上房地產(chǎn)顯示，該項(xiàng)目在2023年10月開(kāi)盤，推出175套房源，至今兩年半時(shí)間僅售出25套房源，網(wǎng)簽去化率僅14%。

進(jìn)入2025年以來(lái)更是步履維艱，16個(gè)月僅網(wǎng)簽5套，相當(dāng)于100天成交1套。

再看三期，2023年9月開(kāi)盤的78套房源，至今也只網(wǎng)簽了45套。

放眼全上海15萬(wàn) 的豪宅項(xiàng)目，很難找到第二個(gè)這樣的案例。

可以說(shuō)，桃花源是上海最難復(fù)制的豪宅，也成了最難賣的豪宅。

2022年12月，這個(gè)項(xiàng)目曾入選《中國(guó)10大超級(jí)豪宅》，位列第四。同榜的是湯臣一品、縵合·北京、深圳灣1號(hào)，每一個(gè)都是真正叫好又叫座的城市標(biāo)桿。

榜單的含金量外界不得而知，但市場(chǎng)給出的成績(jī)單，所有人都看到了。

十年大盤往事

上海桃花源的操盤方是國(guó)金投資，其背后老板為美籍華僑王國(guó)金。

王國(guó)金祖籍浙江寧波，1978年赴美經(jīng)商，在美國(guó)打拼出第一桶金后，于1992年回國(guó)投資，創(chuàng)立上海國(guó)金投資有限公司，版圖橫跨能源礦產(chǎn)、金融信托到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)等。

據(jù)早年的公開(kāi)報(bào)道，其在國(guó)內(nèi)的投資額超過(guò)百億元，累計(jì)捐款超5.9億元。

這樣一位履歷光鮮的僑商，在上海地產(chǎn)圈真正打響名號(hào)，靠的正是上海桃花源。

2017年前后，國(guó)金聯(lián)手融創(chuàng)中國(guó)，推出上海桃花源一期和二期。憑借0.45的超低容積率、“香山幫”非遺匠人操刀的中式園林、以及極具東方意境的建筑美學(xué)，項(xiàng)目迅速贏得了口碑和關(guān)注度，成為彼時(shí)上海中式豪宅的現(xiàn)象級(jí)作品。

數(shù)據(jù)不會(huì)說(shuō)謊：

2019年7月和9月，項(xiàng)目一期兩次推盤，261套房源目前已售250套。

2021年12月二期開(kāi)盤，110套房源已全數(shù)清盤。

那幾年的桃花源，是上海中式豪宅名副其實(shí)的現(xiàn)象級(jí)作品。

轉(zhuǎn)折發(fā)生在三期。融創(chuàng)退出，國(guó)金開(kāi)始獨(dú)立操盤，故事的走向應(yīng)聲而變。

根據(jù)項(xiàng)目規(guī)劃，上海桃花源計(jì)劃開(kāi)發(fā)十期，從2017年至今才做到第四期，每一期的產(chǎn)品戶型設(shè)計(jì)，園林設(shè)計(jì)等幾乎沒(méi)有太大的變化。后面還有六期新房蓄勢(shì)待發(fā)。

十期藍(lán)圖夠宏大，但當(dāng)產(chǎn)品原地踏步多年、又要面對(duì)海量新供應(yīng)的持續(xù)稀釋，滯銷就不是意外，而是某種必然。

產(chǎn)品錯(cuò)位

客觀地說(shuō)，桃花源有真功夫。

在該項(xiàng)目之前，上海從未有過(guò)這種江南水鄉(xiāng)蘇式風(fēng)格的產(chǎn)品。

2019年首開(kāi)時(shí)，它驚艷了3000萬(wàn) 級(jí)別的豪宅市場(chǎng)，甚至一房難求。園林里的飛檐翹角、花窗月洞，精致程度不輸很多蘇州園林景區(qū)。

單看房子本身，它確實(shí)配得上“頂級(jí)”二字。

但上海桃花源位于外環(huán)以外的閔行浦江鎮(zhèn)，這里沒(méi)有江景，沒(méi)有摩天大樓，沒(méi)有成片的高端商業(yè)，也看不到其他豪宅群落。

從空中俯瞰，周邊幾乎就是城市邊緣的尋常景象，跟“富人區(qū)”三個(gè)字相去甚遠(yuǎn)。

這是一套不適合日常居住的“奢侈品”。

在上海買三五千萬(wàn)房子的人，普遍需要的是第一居所，每天住、通勤方便、配套齊全、生活高效。

濱江豪宅憑地段穩(wěn)坐第一，內(nèi)中環(huán)別墅至少有學(xué)校和商圈撐著。

桃花源美得可以拍古裝劇，但住進(jìn)去，日常的生活體驗(yàn)是另一回事。

周邊兩公里多是中低端商業(yè)，高奢消費(fèi)、頂級(jí)教育資源基本為零，社交通勤時(shí)間成本很大。

地段沒(méi)有優(yōu)勢(shì)，價(jià)格卻毫不含糊。四期金瑞園均價(jià)15.6萬(wàn)/㎡，在售主力總價(jià)約3600-6000萬(wàn)元，樓王高達(dá)1.2億。

在上海，這個(gè)總價(jià)段可以買到核心區(qū)的大平層，可以買到近郊的獨(dú)棟，也可以在更核心的地段買到品質(zhì)相當(dāng)?shù)氖袇^(qū)豪宅。

桃花源認(rèn)為，自己能提供一套幾乎無(wú)法復(fù)制的組合：濱江低密 非遺園林 千平家族空間 全實(shí)景呈現(xiàn)。

市場(chǎng)用腳投票的結(jié)果，已經(jīng)說(shuō)明了一切。

長(zhǎng)路漫漫

金瑞園這輪實(shí)景開(kāi)放，或許能收割一波流量，讓部分懷揣中式情結(jié)的買家短暫心動(dòng)。

但真正有能力出手的人，往往在親眼看過(guò)浦江鎮(zhèn)的天空線之后，心里就有答案了。

當(dāng)下的上海豪宅市場(chǎng)已是另一番光景，濱江帶的風(fēng)貌別墅、核心區(qū)的大平層、西郊東郊的真獨(dú)棟，一個(gè)比一個(gè)卷，一個(gè)做得比一個(gè)好。

在這個(gè)總價(jià)段，客戶手里的選擇清單長(zhǎng)到足夠讓人挑花眼。

王國(guó)金說(shuō)，他投資桃花源是為了響應(yīng)上海“高質(zhì)量發(fā)展、高品質(zhì)生活”的理念，注重長(zhǎng)期的社會(huì)效益。

這個(gè)出發(fā)點(diǎn)很好。但一個(gè)十期規(guī)劃的大盤，第四期就遭遇罕見(jiàn)的去化困境，市場(chǎng)顯然沒(méi)有義務(wù)為任何人的情懷買單。

后面的路，還很長(zhǎng)。