01

最近的北京樓市，平淡乏味。

從去年10月起，到今年4月上半月，政策刺激疊加上學(xué)因素，這段時間是北京房市的小黃金期。而進(jìn)入4月下旬到5月，市場又重新進(jìn)入了以價換量的階段。

根據(jù)最新數(shù)據(jù)，5月份北京新房成交了大約4000套，二手房成交了1.4萬套，乍看數(shù)據(jù)還不錯，但很明顯，市場已處于“淡市”。

然而，盡管樓市平淡，但北京仍有兩個超預(yù)期的地方：

一是開發(fā)商超預(yù)期讓利。比如酒仙橋宸園，去年蓄客期宣傳均價11萬，開盤當(dāng)天全款85折，所以連續(xù)5個月朝陽區(qū)銷冠；國賢府二期蓄客期宣傳89.5折，開盤現(xiàn)場追加98折，燃爆了，然后這兩個月都是北京網(wǎng)簽量的前三名。

所以對于新房來說，定價，才是最成功的營銷！

二是部分規(guī)劃超預(yù)期實現(xiàn)。

比如連接石景山和豐臺河西的1號線支線， 10座車站中已有9座車站進(jìn)場施工。這個施工進(jìn)度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出預(yù)期。

▲此外，一直困擾朝陽崔各莊的繞路問題，也隨著地鐵加速推進(jìn)的消息而即將解決。

由此，雖說北京樓市沒有上海那么活躍，無論地塊推售還是頂豪推售，北京都明顯弱于上海，但也可圈可點，仍然是全國唯二穩(wěn)定的大型市場。

▲今年，北京樓市的幾宗王炸地塊，溢價率都不高（最高的樹村地塊溢價率也僅有28%），昨天出讓的通州運河核心河景地塊，僅有中建玖合一家房企底價拿地；

杭州3月份出讓了幾宗地王，但5月底 掛牌的6宗熱門地塊，報名房企數(shù)量全部未達(dá)預(yù)期；

廣州5月底成交的5宗地，全部都是“零溢價”摘地；

而上海，卻在端午節(jié)前還弄了個523億的東安新村全球地王，足可以見得上海樓市的靜水流深。

至此，北京目前的預(yù)期就是繼續(xù)出新政，大力放開社保和落戶政策。如此，方能在樓市層面追上大上海！

02

雖說處于淡季，但整體而言，因為降價和學(xué)區(qū)不達(dá)預(yù)期的因素，北京樓市的維權(quán)現(xiàn)象卻可以說是此起彼伏。

比如中海寰宇天下天鏡，從7、8萬降到了6萬出頭；朝陽的御翠園、北熙區(qū)價格突降；就連海淀的西山觀復(fù)，也悄悄改名為“翠湖玖章”，并祭出 6.5萬元/平方米 的震撼價格—— 較開盤均價直降近萬元 ，創(chuàng)下2020年后海淀新盤價格新低。

當(dāng)然，北京房價的跌幅在一二線城市里其實并不算高——我見過跌幅較大的城市，一個是蘇州，一個是南京。

▲從23年3月份，疫情放開到現(xiàn)在，差不多2年的時間，蘇州地區(qū)市面上大多數(shù)的二手房，都是跌了近50%的腰斬狀態(tài)，剩下一部分是23年24年下半年交房的新房子，還沒有腰斬！

南京就更不用說了，江北新區(qū)跌得親媽都不認(rèn)識了，前段時間青奧板塊的中海觀江樾項目，從 2022 年開盤時的 34620 元 / 驟降至 23000 元，而其 21207 元的拿地價意味著售價僅比地價高出不到 2000 元，這面包真的快要和面粉一個價了。

也正因為跌幅厲害，所以業(yè)主們紛紛維權(quán)。其中最主流的理由是：XX還講不講國企擔(dān)當(dāng)？

03

說實話，今年上半年的成交還行，難的是下半年——4月5月份學(xué)區(qū)剛需的人已經(jīng)買好房子了，下半年就是結(jié)婚剛需的人了，如果結(jié)婚的需求少的話，下半年的數(shù)據(jù)會很難看！

所以樓市維權(quán)的高峰期，也大概會出現(xiàn)在下半年。

而對于維權(quán)，因為降價而非質(zhì)量、交付、學(xué)區(qū)等問題去維權(quán)的樓盤業(yè)主，其實相對于其他業(yè)主要幸福得多。畢竟降價維權(quán)，面對的都是國央企（民企基本停擺了，可不吃業(yè)主這一套），國央企顧及臉面，基本還是會有所回應(yīng)。

真正令人絕望的樓市，其實壓根不維權(quán)。典型如環(huán)京的涿州、燕郊等地。

▲環(huán)京樓市尤其是燕郊的跌幅之大，前無古人。房價從最高點的三四萬一路傾瀉而下，最低打到了幾千一平方。暴跌、腰斬、斷崖式下跌，已經(jīng)不足以形容燕郊樓市的慘狀。

而在這個過程中，我們有聽說過燕郊樓市爆出維權(quán)嗎？幾乎沒有。

在其他業(yè)主因為房價下跌而維權(quán)的時候，燕郊的業(yè)主，只是沉默而固執(zhí)地往房貸賬戶里充錢。

實在撐不住了，就在網(wǎng)上掛出一個白送房的帖子，然后再無然后。

不得不說，相比北京南京的購房者，環(huán)京、燕郊樓市的這一波業(yè)主，確實是當(dāng)下最能忍的購房者。

為什么能忍？一方面買的房子大都不是國央企的（燕郊最大的地主是福成），人家樓盤可不吃“降價維權(quán)”、“國企擔(dān)當(dāng)”這一套。

另一方面，在燕郊買房的人，大都是來自全國各地的北漂外地人，壓根就不是本地的。不說一盤散沙，就算集合起來想要維權(quán)，也沒北京南京業(yè)主那么大的能量。

所以啊，以后要買房，還是得認(rèn)準(zhǔn)國央企，起碼人家還在乎國企擔(dān)當(dāng)。

另外，不要跟著外地人買房。不是說外地人眼光不行，而是外地業(yè)主居多的樓盤出了問題，業(yè)主自發(fā)的力量很小。