近日，中信證券發(fā)布研報(bào)——

2025年下半年房地產(chǎn)行業(yè)將迎來劇變

摘錄重點(diǎn)如下：

2025年下半年將是中國房地產(chǎn)行業(yè)的劇變時(shí)刻。此次變革程度僅次于1998年房改，傳統(tǒng)粗放式住宅開發(fā)模式已不可持續(xù)，行業(yè)需求轉(zhuǎn)向改善型置業(yè)，政策也從鼓勵(lì)供給放量轉(zhuǎn)向支持供給提質(zhì)；

預(yù)計(jì)房地產(chǎn)開發(fā)投資將持續(xù)下降，但房?jī)r(jià)對(duì)消費(fèi)的拖累可能減弱，區(qū)域土地財(cái)政收入或進(jìn)一步分化；

企業(yè)面臨住宅去化困難與經(jīng)營性不動(dòng)產(chǎn)投融管退環(huán)境有利的雙重局面，行業(yè)或?qū)⑦M(jìn)入模式創(chuàng)新階段；

新模式下，企業(yè)需洞察消費(fèi)者偏好并提升運(yùn)營能力。風(fēng)險(xiǎn)方面，部分企業(yè)可能因不良資產(chǎn)負(fù)擔(dān)或輕資產(chǎn)運(yùn)營能力不足而面臨挑戰(zhàn)

房地產(chǎn)行業(yè)的轉(zhuǎn)變，不是掉頭，是目前包括從業(yè)者在內(nèi)的普遍共識(shí)。

以前是從無到有，現(xiàn)在是從有到優(yōu)；

時(shí)代真的變了，各位大人！

我之前的推文里，不止一次說過，房地產(chǎn)政策非常明朗——

保新棄舊

得出這個(gè)結(jié)論，不難。

信陽全面推出的現(xiàn)房銷售，是一個(gè)信號(hào)

新的《住宅建筑規(guī)范》明確好房子，是一個(gè)信號(hào)

各地城市拿出壓箱底的核心地塊，是一個(gè)信號(hào)

存貸款利率雙降，是一個(gè)信號(hào)

房地產(chǎn)行業(yè)的下限是居民購買力，上限是居民杠桿和對(duì)應(yīng)的負(fù)債率，把所有的數(shù)據(jù)捋一捋，基本上就能完全明白，大家所熟知的2016-2021年房地產(chǎn)大躍進(jìn)一去不復(fù)返了。

現(xiàn)在，二手成交已經(jīng)遠(yuǎn)大于一手房成交

將來，新房子和好房子，對(duì)應(yīng)的是資產(chǎn)；二手房和剛需房，對(duì)應(yīng)的是居住——能以不動(dòng)產(chǎn)作為資產(chǎn)的，不多！

中信證券給了一個(gè)結(jié)論

▍開發(fā)投資繼續(xù)下降，我們認(rèn)為這種下降是趨勢(shì)性的。

全市場(chǎng)存量供給仍然偏大，現(xiàn)房占比仍然較高，庫存去化仍然較為困難，且企業(yè)越來越集中在高房?jī)r(jià)城市，后續(xù)施工投入追加有限。

我們認(rèn)為開發(fā)投資的持續(xù)下降是趨勢(shì)性的，不是周期性的，我們下調(diào)2025年全年房地產(chǎn)開發(fā)投資預(yù)測(cè)到同比下降11.1%。

高盛近期《經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)向內(nèi)需驅(qū)動(dòng)：聚焦中國房地產(chǎn)價(jià)值鏈中的買入機(jī)會(huì)》研報(bào)中，給出四個(gè)預(yù)判，這四個(gè)預(yù)判可以看做是中信證券結(jié)論的量化：

▍2035年，中國新房銷售面積預(yù)計(jì)會(huì)相對(duì)2024年再度下降40%

▍預(yù)計(jì)至2035年，前十大開發(fā)商在三線以上城市市場(chǎng)份額將接近50%

▍至2035年，中國房地產(chǎn)二手房銷量將達(dá)到8億平米（基本判斷）-9億平米（樂觀判斷），將占行業(yè)總量2/3

▍至2035年，二手房交易和裝修交易所增長(zhǎng)的市場(chǎng)需求，將很大程度上抵消未來新建住房的減少；至2035年，二手房交易與裝修市場(chǎng)需求將為房地產(chǎn)上下游價(jià)值鏈公司帶來5.7萬億市場(chǎng)需求，這個(gè)市場(chǎng)相對(duì)2024年將增長(zhǎng)70%

基于約1%的綜合翻新率和110億平方米的建筑存量，高盛預(yù)計(jì)2035年翻新需求將達(dá)20億-23億平方米（較2024年增長(zhǎng)近乎翻倍，2024年為12億平方米），占建筑施工總量的60%

總結(jié)高盛研報(bào)，一句話，就是——

房地產(chǎn)行業(yè)不是消失不見了，而是以另外一種方式（存量交易）繼續(xù)創(chuàng)造價(jià)值。

行業(yè)巨變，無人可以阻擋趨勢(shì)；

順勢(shì)而為，大約才能繼續(xù)活著。