今年一季度，住宅類法拍房成交量價(jià)齊跌。

　　中指研究院提供的數(shù)據(jù)顯示，今年一季度，法拍住宅房源成交2.6萬套，較去年一季度的2.7萬套下降約0.1萬套；

　　成交均價(jià)為9172元/平方米，較去年同期的9763元/平方米下滑約6.1%；成交總金額為351.4億元，較去年同期的399.4億元下滑約12%。

　　換句話說，法拍房數(shù)據(jù)徹底爆了。

　　法拍房顧名思義，就是被法院強(qiáng)制執(zhí)行拍賣的房屋，除開詐騙和貪污外，基本上市面上流通的法拍房就兩種。

　　一個(gè)是房貸違約，還不起房貸銀行申請法院強(qiáng)制執(zhí)行。另一個(gè)是抵押物拍賣，也就是欠錢不還成老賴被執(zhí)行的。

　　去年的法拍房數(shù)據(jù)是上漲的，我當(dāng)時(shí)說的是，越來越多的人債務(wù)壓力開始變大了，但現(xiàn)在的情況可能更麻煩，因?yàn)槌山涣肯陆颠@個(gè)事說明了另一個(gè)事：

　　那就是現(xiàn)在法拍房，可能連賣都賣不出去了。

　　談及法拍房，有個(gè)關(guān)鍵要點(diǎn)必須率先明確。

　　那就是法拍房數(shù)據(jù)并不能實(shí)時(shí)反映當(dāng)下經(jīng)濟(jì)狀況，它更多呈現(xiàn)的是過往一段時(shí)期的經(jīng)濟(jì)面貌，這背后存在著不容忽視的時(shí)間差。

　　多數(shù)人想象中，一旦借款人還不上貸款，銀行會(huì)即刻采取行動(dòng)，法院也會(huì)迅速啟動(dòng)執(zhí)行程序，法拍房便能快速上架。

　　然而現(xiàn)實(shí)情況并非如此簡單直接。

　　因?yàn)槭沁@樣的，當(dāng)借款人出現(xiàn)貸款逾期，銀行并不會(huì)第一時(shí)間申請執(zhí)行，而是先將其列為逾期記錄，通常要累積到一定逾期次數(shù)才會(huì)著手處理。而

　　且在實(shí)際操作中，業(yè)主擁有與銀行溝通協(xié)商的空間。這種溝通分為兩種類型，柔性溝通指的是雙方協(xié)商調(diào)整還款周期、分期方案等；而硬性溝通則是業(yè)主明確表示無力償還。只有走完這些協(xié)商流程后，房屋才有可能進(jìn)入處置環(huán)節(jié)。

　　但這還不算完，因?yàn)榉课葸M(jìn)入處置階段后，還需經(jīng)歷一系列手續(xù)。

　　以騰退環(huán)節(jié)為例，許多用于銀行抵押的房產(chǎn)是業(yè)主的唯一住房。當(dāng)面臨騰退時(shí)，原業(yè)主或因無處可去，或仍心存僥幸，往往不會(huì)主動(dòng)配合交房，甚至?xí)扇「鞣N方式進(jìn)行抵抗。這時(shí)，就需要專門的執(zhí)行部門介入處理。

　　在強(qiáng)制執(zhí)行過程中，各種意料之外的狀況層出不窮，有人軟磨硬泡、耍橫耍賴，也有人服軟求情，雖然最后都能強(qiáng)制執(zhí)行，但這個(gè)時(shí)間，就長很多了。

　　完成房屋騰退等工作后，還會(huì)有專業(yè)機(jī)構(gòu)對房屋價(jià)值進(jìn)行評估，而且這類評估還不是商業(yè)性質(zhì)評估，而是服務(wù)于相關(guān)機(jī)構(gòu)，效率上嘛，大家懂得都懂。

　　而就算是走完了上述所有流程，距離法拍房真正上架拍賣，還需等待一段時(shí)間。

　　具體一點(diǎn)，如果拍賣進(jìn)展順利，從原告向法院申請強(qiáng)制執(zhí)行，到最終執(zhí)行完畢拿到債款，整個(gè)過程大約需要一年時(shí)間。

　　這個(gè)時(shí)間構(gòu)成包括：

　　法院接到申請后立即啟動(dòng)執(zhí)行程序（六個(gè)月）、無案外人提出執(zhí)行異議、受托法院接到委托函后迅速執(zhí)行（十五天）、提前開展上拍準(zhǔn)備（一個(gè)月）、一拍順利成交（十五天以上）、買受人付清全款至法院賬戶（十天），以及法院完成款項(xiàng)分配等后續(xù)工作（三個(gè)月）。

　　而如果是拍賣極不順利的情況下，比如遭遇多次流拍、案外人異議糾紛等復(fù)雜狀況，從申請強(qiáng)制執(zhí)行到執(zhí)行結(jié)束，那么時(shí)間就久了。

　　所以基本上大家現(xiàn)在看到的法拍房都是什么時(shí)候的產(chǎn)物呢？

　　大概是2022年和2023年的產(chǎn)物。

　　但其實(shí)這兩年法拍房的成交數(shù)據(jù)是在上來的。

　　原因很簡單。

　　法拍房的最大優(yōu)點(diǎn)就是便宜，特別是在房地產(chǎn)下跌周期里，對比市面上成交的二手房，法拍房至少能相應(yīng)便宜20%左右。

　　這是一個(gè)很大的優(yōu)勢了，而且這兩年的情況是這樣，這兩年跟前些年不一樣，前些年一個(gè)是信息閉塞，大家對法拍房普遍不了解，或者說不放心，但這兩年已經(jīng)有專門的債務(wù)重組人士進(jìn)場了，再加上自媒體宣傳，大眾對法拍房的認(rèn)可度是往上走的。

　　而且說實(shí)話，現(xiàn)在法拍房的坑跟之前比起來，也少很多。

　　房地產(chǎn)上漲周期的法拍房市場，價(jià)格便宜，但你不知道里面多少貓膩，但現(xiàn)在的法拍房市場，沒什么貓膩，都只是價(jià)格問題。

　　有的干脆就是首付跌穿了，就不整了，這樣的房子，接過來，其實(shí)問題是很小的。

　　所以我去年給到的結(jié)論是，法拍房數(shù)據(jù)，一定是會(huì)往上走的。

　　但現(xiàn)在情況是法拍房也賣不動(dòng)了。

　　這其實(shí)給到的壓力是非常大的，因?yàn)檫@在另一方面說明了一個(gè)問題：

　　那就是房地產(chǎn)市場流通性越來越差了。

　　跟價(jià)格倒關(guān)系不大，因?yàn)榉ㄅ姆康氖袌鰞r(jià)格已經(jīng)非常低了，如果是純粹的價(jià)格導(dǎo)向，那么大家都應(yīng)該奔著法拍房去了，所以產(chǎn)生這種情況的核心還是在大家預(yù)期已經(jīng)變了。

　　換句話說，那就是在房價(jià)下跌周期，現(xiàn)在很多人已經(jīng)不再把房子當(dāng)成財(cái)富的載體了。

　　因?yàn)楝F(xiàn)在所有人好像都形成了一個(gè)共識。

　　我買入房地產(chǎn)，那就是純虧的，那既然是純虧，那我為什么要買呢？

　　法拍房是便宜20%，但我買到后只是賬面上有個(gè)浮盈，我交易不出去，那后續(xù)再跌30%，等于我還是虧的。

　　那我為什么要買這個(gè)房子呢？

　　圖他便宜？

　　可你又會(huì)便宜虧損更多啊。

　　這是無解的問題。

　　全文完。