高高興興去接房，卻被告知需先預(yù)繳三個月物業(yè)費方可接房，業(yè)主陳某因此與開發(fā)商發(fā)生糾紛。

基本案情：業(yè)主未繳納首期物業(yè)費，交房被拒

陳某購買了某公司開發(fā)的重慶某小區(qū)內(nèi)一套房屋。接房當天，某公司以條款中約定“先交物管費后接房”，要求陳某先預(yù)繳三個月物業(yè)費后方可接房。陳某以此條款不合理拒繳，某公司以此為由拒絕交房。陳某上訴至重慶市第一中級人民法院，經(jīng)法院審理后，被駁回訴訟請求。陳某不服，遂上訴至重慶市高級人民法院。

陳某辯稱，某公司沒有物業(yè)服務(wù)企業(yè)授權(quán)，無權(quán)約定物管費。涉案的“先交物管費后接房”的格式條款，某公司未進行提示說明，一中院錯誤認為陳某已注意到該條款從而認定為有效不當。另外，陳某認為，“先交物管費后接房”格式條款嚴重影響其按時交房請求權(quán)、逾期交房的合同解除權(quán)、違約金請求權(quán)等實體權(quán)利。交房前的物管費應(yīng)由建設(shè)單位交納，該格式條款違反相關(guān)規(guī)定亦應(yīng)無效。

生效判決：駁回陳某的再審申請，維持原判

經(jīng)法院審查認為，本案主要爭議焦點為：雙方在合同補充協(xié)議第五條第六款中關(guān)于“乙方未按約定繳納首期物業(yè)管理費，甲方有權(quán)拒絕交房”之約定是否有效，即在陳某未按約定交納首期物業(yè)費的情況下，某公司是否有權(quán)拒絕交房并不承擔逾期交房違約責任的問題。

首先，雙方簽訂的雖然系商品房買賣合同，但法律并未排除當事人對與該商品房買賣無直接關(guān)系的其他特別事項作出約定，只要該約定不違反法律、行政法規(guī)禁止性規(guī)定，不應(yīng)認定為無效。

某公司作為建設(shè)方，陳某作為即將成為的業(yè)主，物管費的收取必然會影響物業(yè)公司對某公司開發(fā)小區(qū)的管理與服務(wù)及全體業(yè)主的共同利益。故雙方關(guān)于交房前物管費收取的約定從這個角度來說不宜認定為無效。陳某主張某公司無權(quán)約定物管費的申請再審理由不能成立。

其次，本案中，“先交物業(yè)費后交房”的約定雖系格式合同內(nèi)容，但其約定的預(yù)交物管費金額與案涉房屋價款金額相比顯系小額，陳某接房后亦應(yīng)按照法律規(guī)定或者合同約定的標準交納物業(yè)費，故約定的交納物業(yè)費和收房的先后順序也未明顯加重陳某相應(yīng)責任，同時該約定亦不限制和否定陳某對案涉房屋的實體權(quán)利。陳某以該約定屬于對其有重大利害關(guān)系的條款從而主張某公司因未進行提示說明不應(yīng)有效，不符合前述規(guī)定，不應(yīng)采納。

本案中，根據(jù)涉案合同補充協(xié)議第五條第六款約定及陳某簽署的《某項目前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》，陳某應(yīng)當在交房時交納3個月的物業(yè)服務(wù)費，某公司在通知陳某交房時亦明確告知了陳某，“交納3個月的物業(yè)服務(wù)費”屬于預(yù)交性質(zhì)，陳某交納后完全可以抵免接房后應(yīng)交納的相應(yīng)時間段物管費，并不屬于為建設(shè)單位交納物管費，陳某以該“先交物業(yè)費后交房”約定因違反相關(guān)規(guī)定應(yīng)為無效的理由亦不成立。

據(jù)此，一中院判決關(guān)于陳某因沒有按約定交納物業(yè)服務(wù)費而未完成接房手續(xù)的責任不在某公司，某公司不承擔逾期交房違約責任的認定并無不當。

綜上，裁定駁回陳某的再審申請。

相關(guān)法律法規(guī)解讀：

【關(guān)聯(lián)法條】

《中華人民共和國民法典》第四百九十七條規(guī)定：有下列情形之一的，該格式條款無效：

......（二）提供格式條款一方不合理地免除或者減輕其責任、加重對方責任、限制對方主要權(quán)利；

（三）提供格式條款一方排除對方主要權(quán)利。

第九百四十四條規(guī)定：業(yè)主應(yīng)當按照約定向物業(yè)服務(wù)人支付物業(yè)費。物業(yè)服務(wù)人已經(jīng)按照約定和有關(guān)規(guī)定提供服務(wù)的，業(yè)主不得以未接受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為由拒絕支付物業(yè)費。

《重慶市物業(yè)管理條例》第四十六條規(guī)定：建設(shè)單位應(yīng)當在物業(yè)銷售時公示臨時管理規(guī)約和前期物業(yè)服務(wù)合同，并提供給物業(yè)買受人，同時予以說明。

物業(yè)買受人在與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買賣合同時，應(yīng)當對遵守臨時管理規(guī)約和履行前期物業(yè)服務(wù)合同予以書面承諾。

第四十七條第三款規(guī)定：前期物業(yè)服務(wù)合同生效之日至物業(yè)交付之日發(fā)生的物業(yè)服務(wù)費，由建設(shè)單位承擔。物業(yè)交付之日至前期物業(yè)服務(wù)合同終止之日發(fā)生的物業(yè)服務(wù)費，由業(yè)主按照前期物業(yè)服務(wù)合同約定的物業(yè)服務(wù)收費標準承擔。

【專家觀點】

本案的主要爭議在于業(yè)主如不繳納首期物業(yè)費，開發(fā)商是否有權(quán)不交房。

根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)，小區(qū)的前期物業(yè)合同由開發(fā)商與物業(yè)公司簽訂，并對該合同予以公示并說明。業(yè)主在購房時簽署的遵守承諾，理論上已視為對該合同及條款的認可，因此本案中所爭議的格式條款“先交物管費后接房”不應(yīng)視為無效約定。