大家?guī)?025年北京土地的第12篇推送

朝陽(yáng)土拍再現(xiàn)百億組團(tuán)巨無(wú)霸。

剛剛，朝陽(yáng)黃衫木店+孫河組團(tuán)地塊，最終被中建智地+金茂+越秀+朝陽(yáng)城發(fā)成功拿下。

至此，北京宅地成交數(shù)量來(lái)到13組，722.45億。

2025年北京土拍成交地圖

這今天是朝陽(yáng)打包出讓的第四組地塊了，具體的成交信息是↓↓↓

地塊名稱 ：朝陽(yáng)區(qū)平房鄉(xiāng)黃杉木店平房區(qū)城中村改造項(xiàng)目2107-01、02、03地塊、孫河組團(tuán)土地儲(chǔ)備項(xiàng)目2902-73地塊

拿地房企：中建智地+金茂+越秀+朝陽(yáng)城發(fā)；

成交金額：126 億（底價(jià)成交） ；

住宅樓面價(jià)： 5.29萬(wàn)/平 ；

黃衫木店住宅地塊具體位置

從去年開(kāi)始，朝陽(yáng)土拍流行“百億總價(jià)”、“打包出售”。

先是去年6月13日，中建智地聯(lián)合江蘇綠建、朝陽(yáng)開(kāi)發(fā)，以112億拿下酒仙橋+前葦溝+電子城雙宅一商組合用地，兩宗住宅用地做成了后來(lái)入市大火的北京宸園和璞園PARK。

酒仙橋等地塊位置圖

再是去年11月29日，中海斥巨資153.32億，拿下朝陽(yáng)酒仙橋+十八里店+小紅門巨無(wú)霸地塊。

但三個(gè)地塊都是住宅用地，其中十八里店中海朝陽(yáng)ONE和小紅門中海時(shí)光之境，都已入市，酒仙橋中海萬(wàn)吉玖序，馬上入市。

中海酒仙橋組團(tuán)地塊位置

再到今年2月11日，保利聯(lián)合金茂花了87.295億拿下朝陽(yáng)三間房地塊，最近也公布了案名，保利負(fù)責(zé)操盤0006地塊，金茂負(fù)責(zé)操盤0007地塊，一個(gè)叫保利朝觀天珺，一個(gè)叫金茂滿曜。

三間房地塊具體位置

加上今天黃杉木店和孫河組團(tuán)地塊126億的出讓金，不到一年朝陽(yáng)已經(jīng)依靠打包地塊的方式吸金488億。

同時(shí)4組打包地塊，為朝陽(yáng)新房市場(chǎng)帶來(lái)8個(gè)新房項(xiàng)目。

關(guān)于黃杉木店新住宅地塊，關(guān)于朝陽(yáng)新房項(xiàng)目，你有什么想了解的，加包哥微信，咱們私聊去。

我們先看看今天成交的黃杉木店組合地塊。

其中黃杉木店站地塊是由兩宗宅地2107-1、2107-3和一整托幼用地2107-2組成，整體的體量不小。

黃杉木店地塊信息

2107-1宅地，用地規(guī)模3.07萬(wàn)平，地上建筑規(guī)模7.82萬(wàn)平。

2107-3宅地，用地規(guī)模5.43萬(wàn)平，地上建筑規(guī)模14.11萬(wàn)平。

兩塊宅地的總建筑規(guī)模接近22萬(wàn)平，達(dá)到21.93萬(wàn)平。

22萬(wàn)平，什么概念？如果小區(qū)全建設(shè)200平的大戶型，都能有1100套房。

兩塊除了大小不一樣，其他的建設(shè)要求都一樣，容積率都是2.6，建筑控制高度都是80米，綠化率和建筑高度都是30%。

同時(shí)，規(guī)劃文件中“軌道交通要求”提及，2107-3地塊位于地鐵6號(hào)線青年路-褡褳坡站區(qū)間結(jié)構(gòu)的安全保護(hù)區(qū)內(nèi)，在后期建設(shè)之前需進(jìn)一步核實(shí)地塊與地鐵線位的關(guān)系。

圖源規(guī)自委地塊文件

而且2107-3地塊南側(cè)緊鄰朝陽(yáng)北路，地下地鐵線路與地上交通主路的噪音和振動(dòng)，對(duì)地塊南側(cè)的樓棟排布會(huì)是個(gè)考驗(yàn)，預(yù)計(jì)后期影響較大。

還有就是2107-3地塊東側(cè)有幾個(gè)高壓塔，不過(guò)已經(jīng)確定會(huì)做高壓線入地計(jì)劃。

但黃杉木店地塊的位置確實(shí)非常好，地塊位于四環(huán)到五環(huán)之間，周邊配套齊全。

黃杉木店地塊周邊配套

首先交通方面，地塊南側(cè)緊挨著朝陽(yáng)北路，東側(cè)直線1公里左右就是東五環(huán)，到西側(cè)東四環(huán)直線距離也只有3公里出頭。

同時(shí)，地塊到西側(cè)地鐵6號(hào)線青年路站直線800米左右，距離在建的22號(hào)線甘露園站直線距離1公里左右。

商業(yè)方面，地塊距離朝陽(yáng)大悅城只有700米左右，距離姚家園萬(wàn)象匯直線也就2公里左右。

同時(shí)，黃杉木店地塊周邊的公園資源，能夠稱得上是全朝陽(yáng)第一。地塊東側(cè)緊挨著平房公園，西側(cè)緊挨著星河灣生態(tài)公園和兒童主題公園，北邊500米就是京城森林公園。

還有南邊的三甲醫(yī)院民航總醫(yī)院距離地塊直線1公里左右。

整體的地塊素質(zhì)加上周邊配套，再加上環(huán)線位置，黃杉木店地塊絕對(duì)稱得上朝陽(yáng)豪宅優(yōu)質(zhì)區(qū)。

此外，組合里還有孫河商業(yè)地塊，地上建筑面積5.87萬(wàn)平。

孫河商業(yè)地塊信息

這塊商業(yè)用地，對(duì)于孫河別墅區(qū)的意義也非常大，因?yàn)樗鼘⑻钛a(bǔ)區(qū)域內(nèi)的商業(yè)空白。

板塊內(nèi)的傲云源墅項(xiàng)目還專門出了海報(bào)，慶賀板塊內(nèi)商業(yè)地塊落錘。

孫河商業(yè)地塊區(qū)域規(guī)劃（圖源網(wǎng)絡(luò) 侵刪）

住宅有住宅的獨(dú)特性，商業(yè)有商業(yè)的稀缺性，所以這次朝陽(yáng)的組團(tuán)打包地塊，絕對(duì)不是簡(jiǎn)單的“一拖一”，而是互相成就。

最后咱們看看價(jià)格。

因?yàn)榻裉斓慕M合地是126億底價(jià)成交，包哥也從地塊的文件中找到各屬性地塊的起始價(jià)。

圖源規(guī)自委地塊文件

其中2107-01、2107-3兩塊宅地的成交價(jià)為119.59億元。

粗算其拿地住宅樓面價(jià)為5.29萬(wàn)/平。

二新房方面，黃杉木店地塊的主要對(duì)手來(lái)自東側(cè)不到3公里的三間房板塊的保利朝觀天珺和金茂滿曜。

這兩個(gè)項(xiàng)目當(dāng)時(shí)的拿地樓面價(jià)是5.17萬(wàn)/平。

樓面價(jià)相當(dāng)，但黃杉木店地塊的位置和配套還有城市界面，比三間房項(xiàng)目都要好。

同時(shí)，北邊姚家園板塊的御翠園也在賣現(xiàn)房，3月份的網(wǎng)簽均價(jià)8.16萬(wàn)/平。

二手房方面，黃杉木店地塊周邊比較好的二手房就是星河灣和潤(rùn)楓水尚。

其中，星河灣朗園二手房掛牌均價(jià)達(dá)到9.7萬(wàn)/平，全都是200平以上的大戶型，掛牌總價(jià)2200萬(wàn)起。

星河灣暢園也全都是大戶型，掛牌均價(jià)9.4萬(wàn)/平，有不少8萬(wàn)/平出頭的房源，但總價(jià)也都在2000萬(wàn)以上。

此外，潤(rùn)楓水尚有很多小戶型，小區(qū)戶型產(chǎn)品不算純粹，掛牌均價(jià)在7.7萬(wàn)/平左右。

關(guān)于黃杉木店地塊，在土地開(kāi)拍前就有產(chǎn)品信息流出了，包哥打聽(tīng)到的消息是，要做111平-240平產(chǎn)品面積段，主力戶型是140平-180平，總價(jià)1100萬(wàn)起，最高能到2400之間。

這樣也大概能確定黃山木店項(xiàng)目的大概單價(jià)10萬(wàn)/平左右。

當(dāng)然，這些都是小道消息，具體的準(zhǔn)確信息，得再等等，當(dāng)然包哥的一手信源準(zhǔn)確率99%，加包哥微信，隨時(shí)獲取更多地塊、產(chǎn)品一手消息。

以上。

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