過去的一段時間是房地產(chǎn)高速發(fā)展的“黃金時代”，普通的住宅樓一星期一層都是拉低中國速度，高速發(fā)展的時候未來一片大好，很多現(xiàn)在看不太好的項目當(dāng)時都蓋起來了，但是隨著建設(shè)周期的開始，有的項目陷入了停滯，有的是住宅，有的是商業(yè)，有的停滯了幾年，有的停滯了幾十年。

（中山路銀鼎大廈，2025年12月29日拍攝）

住宅停滯了也不用太擔(dān)心，憑借著有關(guān)部門的政策和資金支持大多數(shù)住宅項目都實現(xiàn)了盤活，但是相比較住宅項目來說商業(yè)項目就沒有那么好運了。

但是這些年也是盤活了不少項目，因為有一個不錯的方法被發(fā)現(xiàn)了，這就是“商改住”，（是指用地單位為了規(guī)避風(fēng)險，將依法批準的商業(yè)建設(shè)用地改作居住土地使用，并最終以商務(wù)公寓或酒店式公寓的形式推出）。

青年大街作為沈陽的門面，曾經(jīng)的規(guī)劃是沈陽中央CBD，曾經(jīng)這條街兩側(cè)規(guī)劃了非常多的商業(yè)項目，有些項目出現(xiàn)了資金問題，長時間內(nèi)就一直處于“停緩建”狀態(tài)，而最終的盤活方案就是“商改住”，比如華豐·嘉德廣場、世茂·五里河、樂天沈陽北站項目。

（青年大街華豐·嘉德廣場2025年10月3日拍攝）

除了青年大街外，也有一些“停緩建”項目通過“商改住”實現(xiàn)了再生，比如沈陽北站南側(cè)的富力·盈澤苑。

（惠工廣場富力·盈澤苑2025年10月22日拍攝）

除了這些已經(jīng)通過“商改住”盤活的項目外，還有些閑置未開發(fā)用地也出現(xiàn)相關(guān)消息要通過這個方式實現(xiàn)盤活，比如首府新區(qū)某地項目，塔灣中某項目等。

（圖片來源于沈陽市自然資源局官網(wǎng)截圖）

2024年4月29日，自然資源部辦公廳發(fā)布《關(guān)于做好2024年住宅用地供應(yīng)有關(guān)工作的通知》，提出要優(yōu)化商業(yè)辦公用地和住宅用地的規(guī)模、布局和結(jié)構(gòu)，完善對應(yīng)商品房住宅去化周期、住宅用地存量的住宅用地供應(yīng)調(diào)節(jié)機制。

在這一背景下，各個城市出臺關(guān)于加快房地產(chǎn)去庫存相關(guān)政策，其中重要的方向就是允許商辦類用地或用房改為居住類用地或用房，旨在緩解商業(yè)辦公項目的高庫存壓力，優(yōu)化土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，提高土地利用效率，并為居民提供更多的居住選擇。

除了這些已經(jīng)建設(shè)部分變成“停緩建”的，或者已經(jīng)交易但是并沒有建設(shè)的通過“商改住”變成住宅，有些板塊曾經(jīng)規(guī)劃是商業(yè)用地的地塊在新的規(guī)劃中也成為了居住用地，比如最新公示的渾南區(qū)運行中心、商務(wù)中心控制性規(guī)劃。

（圖片來源于沈陽市自然資源局官網(wǎng)截圖）

除了這些已經(jīng)公示的，還有些“停緩建”項目大概率也會變成住宅，其他地方難以去庫存的商業(yè)項目變成住宅沒啥非議，“一河兩岸”和“金廊”曾經(jīng)規(guī)劃的商業(yè)摩天大樓最終變成了住宅，還是有點令人遺憾的。