站在當(dāng)前階段來(lái)看房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)，過(guò)去經(jīng)歷一段相當(dāng)長(zhǎng)的上漲周期，而前幾年又開(kāi)啟了一輪下行周期。而在多方面的因素的影響下，可以說(shuō)未來(lái)的樓市基本上算是大局已定了。

一、人口增速放緩，樓市供大于求，普漲難再現(xiàn)

國(guó)內(nèi)總?cè)丝趶?022年開(kāi)啟了負(fù)增長(zhǎng)，而后續(xù)的兩年也是延續(xù)這一負(fù)增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。從其他國(guó)家和地區(qū)的人口發(fā)展規(guī)律來(lái)看，人口一旦進(jìn)入負(fù)增長(zhǎng)，短時(shí)間是很難逆轉(zhuǎn)的。

而人口對(duì)樓市的影響又是十分大的，過(guò)去樓市之所以能發(fā)展如此迅速，最重要的原因就是享受到了前所未有的人口紅利。但現(xiàn)在的人口總數(shù)開(kāi)始減少，意味著未來(lái)的住房需求會(huì)減少，這對(duì)于當(dāng)下樓市整體已經(jīng)進(jìn)入供大于求的情況來(lái)說(shuō)，是一個(gè)非常嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)，這樣意味著房?jī)r(jià)可能再也難有普遍性上漲行情。所謂普漲行情，就是過(guò)去那樣從一線城市漲到二三線城市，最后還能蔓延到縣城那種上漲行情。

所以說(shuō)，房?jī)r(jià)難以普漲的這個(gè)大局基本上比較確定的了。

二、房?jī)r(jià)走勢(shì)因城市而分化加劇

房?jī)r(jià)既然難有普漲行情，那是不是還會(huì)延續(xù)前幾年的普跌態(tài)勢(shì)？

大概率也不會(huì)再普跌了。過(guò)去幾年房?jī)r(jià)進(jìn)行一輪普遍行情，基本上算是釋放前期高房?jī)r(jià)可能帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。接下來(lái)房?jī)r(jià)的走勢(shì)更可能是會(huì)因城市而異，即城市的發(fā)展情況及樓市供需情況決定其房?jī)r(jià)的走勢(shì)。

目前來(lái)看，一線城市及少數(shù)幾個(gè)二線城市的樓市可能還有一定的發(fā)展?jié)摿?，這些城市各方面條件都比較優(yōu)越，能夠吸引人口流入和留住，有利于支撐其樓市的發(fā)展，房?jī)r(jià)也有望震蕩走高。而實(shí)際上從去年10月份起這波樓市的反彈行情也可以看出，樓市有回漲主要還是一線城市和幾個(gè)二線城市。而大多數(shù)的中小城市，未來(lái)的樓市恐怕會(huì)繼續(xù)呈現(xiàn)震蕩下行或是橫盤(pán)的走勢(shì)了。

房?jī)r(jià)走勢(shì)因城市而分化也將是未來(lái)樓市一個(gè)大局。

三、“好房子”、新模式要來(lái)了

最近高層發(fā)聲，當(dāng)前和今后一個(gè)時(shí)期，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍有很大的發(fā)展空間，要進(jìn)一步釋放市場(chǎng)潛力，著力推動(dòng)“好房子”建設(shè)，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入一個(gè)新階段，樓市整體已經(jīng)由過(guò)去的供不應(yīng)求轉(zhuǎn)為了供大于求。但這不意味著樓市就沒(méi)有發(fā)展了，住房需求的升級(jí)就存在巨大的發(fā)展空間，住房市場(chǎng)由“有房住”向“好房子”轉(zhuǎn)變來(lái)了。

為適應(yīng)房地產(chǎn)市場(chǎng)新形勢(shì)，房地產(chǎn)發(fā)展模式也必然會(huì)跟著調(diào)整，新模式在未來(lái)一段時(shí)間會(huì)加速構(gòu)建起來(lái)的。這對(duì)于未來(lái)的樓市也是一大局。