用二十年時(shí)間才拿回中原地產(chǎn)控制權(quán)的施永青，可能沒想到自己賴以起家的中介業(yè)務(wù)，會(huì)有“入駐”其它中介公司的那一天。

1979年12月施老板和王文彥用一張桌子一部電話創(chuàng)立中原地產(chǎn)，一個(gè)月前貝殼網(wǎng)的CEO彭永東剛剛在安徽出生。

施與王兩位地產(chǎn)業(yè)的天縱英才惺惺相惜，約定股權(quán)比例五五分，但隨著規(guī)模越大分歧越多，一次次的爭(zhēng)吵令兩位締造者之間的成見越來(lái)越深。

后來(lái)兩位大股東各拿出中原地產(chǎn)5%的股份給第三人黃偉雄代持，并約定不得轉(zhuǎn)讓、不得贈(zèng)與、繼承，以求能有一個(gè)“公平的決策模式”。

黃生在退休時(shí)，將所持有股份無(wú)償捐給中原地產(chǎn)下屬的慈善會(huì)，施老板終成為這場(chǎng)跨度20年股權(quán)之爭(zhēng)的實(shí)質(zhì)勝者。

施老板當(dāng)年在企業(yè)內(nèi)刊中欣然寫下《黃偉雄先生真慷慨》一文，文字間喜悅與欣然溢于言表。

心心念念的變革和嘗試雖遲必到，卻似乎來(lái)得太晚了。有時(shí)候遲到的晚宴不赴也罷，因?yàn)橄瘹埜拇鷥r(jià)更大。

2015年貝殼的前身鏈家地產(chǎn)在北京已經(jīng)拿到了55%的市場(chǎng)份額，樓盤字典APPA上線，覆蓋全國(guó)6000萬(wàn)套房源。

一向以直營(yíng)自詡的中原地產(chǎn)，在上海嘗試以“寶原地產(chǎn)”涉足加盟業(yè)務(wù)，但是寶原走不出上海。優(yōu)質(zhì)從業(yè)員工被稀釋、自身之間的房源競(jìng)爭(zhēng)、頻發(fā)的價(jià)值觀沖突，成為最終埋沒中原地產(chǎn)加盟念頭的莽莽塵沙。

中原地產(chǎn)前COO李文杰離職前夜把酒杯拍在黎明楷面前：“北京上海廣州深圳，中原四個(gè)城市公司掙錢，給其它30多個(gè)城市公司輸血花錢。這是市場(chǎng)的問題嗎？”

2019年這一年正是貝殼找房關(guān)鍵性的一年，正式從鏈家的垂直自營(yíng)模式轉(zhuǎn)型為開放平臺(tái)，拿到了由騰訊、軟銀領(lǐng)投的24億美元融資，加速全國(guó)化擴(kuò)張。

當(dāng)年貝殼找房合作中介品牌超200個(gè)，覆蓋全國(guó)近100個(gè)城市，平臺(tái)房源量突破2億套，成為國(guó)內(nèi)最大真實(shí)房源數(shù)據(jù)庫(kù)。10個(gè)月后貝殼在紐交所上市，首日市值破400億美元。

這時(shí)的中原地產(chǎn)嘗試匯集資源進(jìn)入“賣課時(shí)代”，使用“原萃”這個(gè)平臺(tái)，意為萃取中原地產(chǎn)多年沉淀的經(jīng)驗(yàn)和專業(yè)，向中小中介機(jī)構(gòu)提供顧問咨詢、授權(quán)培訓(xùn)等業(yè)務(wù)。

“原萃”失敗的原因在于，中原地產(chǎn)專業(yè)度的積累傳承，更像是原始的師徒制，缺少平臺(tái)化、流程化的孵化。在房地產(chǎn)地域化差別極大的時(shí)代，可操作性和復(fù)制性低。

并不是十幾條船湊在一起就能成為艦隊(duì)，也不是存滿一屋子硬盤案例，就能精煉出核心競(jìng)爭(zhēng)力。

同為中原地產(chǎn)高管的KK（賴國(guó)強(qiáng)）也指出中原地產(chǎn)的核心問題：依靠攢代理費(fèi)這點(diǎn)錢，投入到研發(fā)和變革試錯(cuò)上，杯水車薪遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。

這一年中原地產(chǎn)傭金收入約80億人民幣，深圳市場(chǎng)占有率保持22%，上海市場(chǎng)占有率降至15%，北京市場(chǎng)占有率降至12%，部分城市傭金降至1.5%，已經(jīng)全方面落后于貝殼幾個(gè)身位。

線上業(yè)務(wù)短板、行業(yè)跌宕多變、高管固化流動(dòng)性低、規(guī)模臃腫、缺乏創(chuàng)新，這些只是表像問題。

沒有接納資本的邀約，沒有無(wú)顧忌的全心逐利，這是中原地產(chǎn)走到“入駐”貝殼這一步的核心主因。

從業(yè)內(nèi)角度看，貝殼的擴(kuò)張帶著類似暴發(fā)戶氣質(zhì)的野蠻，急速擴(kuò)張時(shí)的貝殼不能給各個(gè)房企提供有觀點(diǎn)的月報(bào)、提供內(nèi)含專業(yè)見解的PPT、提供一支豐富經(jīng)驗(yàn)的策劃團(tuán)隊(duì)。

但它偏偏可以直擊房企的痛點(diǎn)：月底開盤是吧，你想要多少客戶？200組不夠？400組夠不夠？

當(dāng)房地產(chǎn)的大多數(shù)流程問題可以用錢來(lái)解決，銷售終端出現(xiàn)問題還可以有人來(lái)背鍋，不用費(fèi)心謀劃活動(dòng)保持調(diào)性，就能有大批客戶上門，這種能滿足房企予取予求的服務(wù)，更像是一劑讓人上癮的春藥。

What goes around comes around。依賴的越舒服，反噬就來(lái)的越快。

短短不過(guò)四五年時(shí)間，房企們赫然驚覺，當(dāng)初這個(gè)任勞任怨努力逢迎自己的小甜甜，如今已經(jīng)變身成高高在上面若冰霜把持自己命脈的牛夫人。

據(jù)說(shuō)天津樓市里，中介向樓盤索要傭金的最高傭金比例是8%。成交一套200萬(wàn)的新房，中介要拿走16萬(wàn)。

據(jù)說(shuō)某房企營(yíng)銷總半夜接到電話，如果明天傭金沒結(jié)算沒劃賬，所有客戶停止帶看。你猜猜打電話的人是誰(shuí)？

“它攔不住客戶看咱的房子，但是它能把看完咱房的客戶都拉到競(jìng)品那邊看一遍！”

網(wǎng)約車剛誕生的燒錢時(shí)代，打車用券最低只需3元，私家車主業(yè)余跑網(wǎng)約的收入輕松高過(guò)工資。如今網(wǎng)約車平臺(tái)從車費(fèi)中的抽成最高達(dá)35%，乘客付款60元，司機(jī)手機(jī)到賬僅僅41.5元，一天辛勞開車僅僅夠一個(gè)溫飽。

資本的面目從來(lái)如此，尋找宿主、依附宿主、吞噬宿主。從網(wǎng)約車到外賣，再到中介，無(wú)一例外。

2024年貝殼全年總交易額（包括二手房、新房、租賃、家裝等業(yè)務(wù)）達(dá)到3.34萬(wàn)億元人民幣。凈收入934.57億元，同比增長(zhǎng)20.16%，凈利潤(rùn)達(dá)到40.78億元。

就在大多數(shù)房企為拿地捉襟見肘的時(shí)候，貝殼賬上剔除客戶備用金的廣義現(xiàn)金額高達(dá)人民幣755億元。當(dāng)TOP房企在猶豫選擇哪個(gè)城市拿地的時(shí)候，“貝好家”的拓展團(tuán)隊(duì)已經(jīng)在多個(gè)城市同時(shí)踏勘土地了。

這樣一個(gè)吹氣球般急速膨脹發(fā)展的行業(yè)巨獸，會(huì)有倒掉的時(shí)刻嗎？

有。

或許在今后的某刻，有文字來(lái)記錄貝殼的倒掉過(guò)程，起點(diǎn)就是它接受中原“入駐”的這一刻。

貝殼倒掉的核心原因有兩個(gè)，一個(gè)是貪婪，另一個(gè)是物化。

（上集暫時(shí)寫到這里，期待下集的可以點(diǎn)個(gè)關(guān)注吧）