每年春節(jié)后至5月底為學(xué)區(qū)房交易高峰期，期間疊加“小陽(yáng)春”與“金三銀四”，成交數(shù)據(jù)通常領(lǐng)跑全年。

在以往樓市高峰期，南通頭部學(xué)區(qū)房成交價(jià)動(dòng)輒3萬(wàn)＋甚至4萬(wàn)＋，一些帶有頂級(jí)名校光環(huán)的“迷你”學(xué)區(qū)房，憑借學(xué)區(qū)和低總價(jià)雙重優(yōu)勢(shì)，深受家長(zhǎng)喜愛(ài)，最終成交單價(jià)往往異常高昂。

比如坐擁城中+二附+三中三大名校的望江樓小區(qū)，曾在2022年5月誕生一套“天價(jià)迷你學(xué)區(qū)房”——建面43.49㎡一居室，掛牌價(jià)210萬(wàn)，成交價(jià)208萬(wàn)，單價(jià)近4.8萬(wàn)/㎡。

不過(guò)，隨著市場(chǎng)大環(huán)境的轉(zhuǎn)變、教育均衡化的沖擊以及人口出生率的下滑，這些“天價(jià)”學(xué)區(qū)房不再高不可攀，價(jià)格逐漸回歸理性。

那些曾經(jīng)僅憑借一所名校光環(huán)就能賣(mài)到2萬(wàn)＋的“老破小”，如今價(jià)格都已冷靜許多——

?郭里園新村（三中）巔峰時(shí)期超2.7萬(wàn)/㎡，最新成交價(jià)僅約1.1萬(wàn)/㎡

?學(xué)田苑（三中）巔峰時(shí)期超2.8萬(wàn)/㎡，最新成交價(jià)僅約1.3萬(wàn)/㎡

?新建路新村（啟秀）巔峰時(shí)期超2.4萬(wàn)/㎡，最新成交價(jià)僅約1.2萬(wàn)/㎡

即便是有著雙名校加持的雙學(xué)區(qū)房，也難逃降價(jià)大潮的侵襲——

?銀花苑（城中+三中）巔峰時(shí)期超4.3萬(wàn)/㎡，最新成交價(jià)僅約2.2萬(wàn)/㎡

?蘇建學(xué)府雅居（一附+一中）巔峰時(shí)期超4.2萬(wàn)/㎡，最新成交價(jià)僅約2.2萬(wàn)/㎡

?鳳凰萊茵苑（一附+一中）巔峰時(shí)期超3.8萬(wàn)/㎡，最新成交價(jià)僅約1.4萬(wàn)/㎡

對(duì)比這些名校學(xué)區(qū)房近三年一季度成交均價(jià)發(fā)現(xiàn)，多個(gè)小區(qū)兩年內(nèi)房?jī)r(jià)跌幅超過(guò)了30%，其中跌幅最高的竟是曾創(chuàng)造“天價(jià)”的望江樓小區(qū)，兩年跌幅高達(dá)40%。

望江樓小區(qū)（城中+二附+三中）

最新掛牌量：56套

25年Q1成交量：5套

最新掛牌均價(jià)：約3.05萬(wàn)/㎡

最新成交均價(jià)：約2.04萬(wàn)/㎡

望江樓小區(qū)擁有三大老牌名校加持，曾是南通家長(zhǎng)心中神級(jí)存在，2021年樓市火熱那會(huì)兒，其成交價(jià)基本在4萬(wàn)/㎡以上。

然而近兩年該小區(qū)房?jī)r(jià)一路下跌，去年一季度跌破3萬(wàn)大關(guān)，三季度跌至2.5萬(wàn)/㎡以下，今年一季度成交均價(jià)更是堪堪守住2萬(wàn)大關(guān)，較峰值跌掉了一半不止。

銀花苑（城中+三中）

最新掛牌量：120套

25年Q1成交量：10套

最新掛牌均價(jià)：約2.58萬(wàn)/㎡

最新成交均價(jià)：約2.2萬(wàn)/㎡

銀花苑坐擁城中+三中雙名校，且與兩所學(xué)校直線(xiàn)距離僅約500米，名副其實(shí)的“名校就在家門(mén)口”。信息顯示，該小區(qū)2021年巔峰時(shí)期一度賣(mài)到4萬(wàn)＋，好樓層更是超4.3萬(wàn)/㎡。

去年全年該小區(qū)共成交了39套二手房，成交均價(jià)約2.5萬(wàn)/㎡；今年一季度共成交了10套，成交均價(jià)繼續(xù)下跌至2.3萬(wàn)/㎡左右。

值得一提的是，銀花苑此前還有多套房源出現(xiàn)在法拍網(wǎng)站，成交價(jià)比二手房還要低出一截。以去年8月成交的這套建面約96㎡次頂層為例，起拍價(jià)僅152萬(wàn)，8位買(mǎi)家競(jìng)價(jià)40輪，最終以總價(jià)約182萬(wàn)、單價(jià)約1.9萬(wàn)/㎡成交。

郭里園新村（三中）

最新掛牌量：388套

25年Q1成交量：19套

最新掛牌均價(jià)：約1.47萬(wàn)/㎡

最新成交均價(jià)：約1.1萬(wàn)/㎡

郭里園新村位于三中施教區(qū)且入手門(mén)檻較低，二手房流通性一直很高。數(shù)據(jù)顯示，近一年該小區(qū)成交83套，大幅領(lǐng)先同板塊其他項(xiàng)目。

不過(guò)，該小區(qū)房?jī)r(jià)跌幅也是相當(dāng)顯著。2021年一季度成交價(jià)曾超2.7萬(wàn)/㎡，今年一季度成交價(jià)已不到1.1萬(wàn)/㎡，對(duì)比跌幅近60%。

新建路新村（啟秀）

最新掛牌量：239套

25年Q1成交量：12套

最新掛牌均價(jià)：約1.64萬(wàn)/㎡

最新成交均價(jià)：約1.17萬(wàn)/㎡

新建路新村位于啟秀中學(xué)施教區(qū)，2021年成交價(jià)超2.4萬(wàn)/㎡，最新成交價(jià)不到1.2萬(wàn)/㎡，當(dāng)時(shí)高位入手的家長(zhǎng)們，如今也是一把辛酸淚。

上述4個(gè)小區(qū)，都是典型的“老破小”，雖然教育配套優(yōu)越，但居住體驗(yàn)差，之所以曾經(jīng)能賣(mài)到3萬(wàn)＋甚至4萬(wàn)＋，主要靠的就是名校光環(huán)。也正因如此，這些小區(qū)換手率較高，房?jī)r(jià)漲跌受市場(chǎng)影響較大。

市場(chǎng)上還有一些學(xué)區(qū)房，既有不錯(cuò)的學(xué)校，也有較好的居住品質(zhì)，典型如新城板塊一眾豪宅，一附一中雙學(xué)區(qū)加持，也曾是很多家長(zhǎng)眼中的香餑餑。

不過(guò)，這些小區(qū)同樣未能“幸免”——曾賣(mài)到4萬(wàn)＋的蘇建學(xué)府雅居和綠城玉蘭公寓，最新成交價(jià)都已跌至2.2萬(wàn)/㎡左右?？梢?jiàn)“普跌”大環(huán)境下，只有跌得多和跌得少的區(qū)別，很難有項(xiàng)目能真正獨(dú)立行情之外。