學(xué)區(qū)房，一直是房地產(chǎn)市場的“硬通貨”。然而，隨著教育政策調(diào)整和市場環(huán)境變化，南通學(xué)區(qū)房市場正在經(jīng)歷怎樣的變化？

本文基于南通市15個重點學(xué)區(qū)、83個代表性小區(qū)的房價數(shù)據(jù)，從價格梯隊、波動幅度、供需關(guān)系等多個維度，深度剖析當(dāng)前南通學(xué)區(qū)房市場的真實面貌。

核心發(fā)現(xiàn)：從2025年7月到2026年1月，南通學(xué)區(qū)房成交均價平均下跌9.73%，掛牌均價下跌12.83%。但不同學(xué)區(qū)、不同價位段表現(xiàn)分化明顯，高端學(xué)區(qū)抗跌性顯著優(yōu)于中低端市場。

No.1

學(xué)區(qū)價格梯隊

兩極分化明顯

從2026年1月的成交均價來看，南通15個重點學(xué)區(qū)呈現(xiàn)出明顯的“金字塔”結(jié)構(gòu)。高端學(xué)區(qū)與低端學(xué)區(qū)價差超過2.5倍，市場分化程度令人矚目。

第一梯隊：頂級學(xué)區(qū)（≥25000元/㎡）

紫瑯一小和通師二附穩(wěn)居價格金字塔頂端，成交均價分別達25876元/㎡和25871元/㎡。這兩個學(xué)區(qū)不僅價格最高，抗跌性也相對較強，半年跌幅分別為8.01%和7.28%，低于市場平均水平。

第二梯隊：優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)（20000-25000元/㎡）

通師一附以21604元/㎡的成交均價獨占第二梯隊。該學(xué)區(qū)半年跌幅10.85%，略高于市場平均，但仍處于可控區(qū)間。

第三、四梯隊：主流市場（<20000元/㎡）

包括城中小學(xué)、朝暉小學(xué)、實驗小學(xué)等在內(nèi)的12個學(xué)區(qū)構(gòu)成了市場主力，成交均價集中在10000-20000元/㎡區(qū)間。這一梯隊內(nèi)部差異較大，跌幅從5.85%到14.16%不等。

No.2

價格波動分析

整體下行 分化加劇

從2025年7月到2026年1月，南通學(xué)區(qū)房市場整體呈下行態(tài)勢。83個小區(qū)中，94%出現(xiàn)價格下跌，僅1個小區(qū)逆勢上漲。

抗跌性最強學(xué)區(qū)

星湖小學(xué)以5.85%的跌幅成為抗跌性最強學(xué)區(qū)，能達小學(xué)（6.79%）和通師二附（7.28%）緊隨其后。這三個學(xué)區(qū)的共同特點是：價格相對合理、供需關(guān)系穩(wěn)定、房源去化速度較快。

領(lǐng)跌學(xué)區(qū)警示

實驗小學(xué)以14.16%的跌幅領(lǐng)跌全市，通師三附（13.36%）和城中小學(xué)（12.41%）緊隨其后。值得注意的是，這三個學(xué)區(qū)均為傳統(tǒng)名校，但高基數(shù)疊加市場調(diào)整，跌幅反而更大。

No.3

價格區(qū)間分布

中端市場占主導(dǎo)

從價格區(qū)間分布來看，南通學(xué)區(qū)房市場呈現(xiàn)“橄欖型”結(jié)構(gòu)，中端市場（10000-15000元/㎡）占據(jù)絕對主導(dǎo)地位。

數(shù)據(jù)顯示，中端市場不僅小區(qū)數(shù)量最多（48.2%），房源供應(yīng)也最為充足（64.2%）。值得注意的是，中高端市場（15000-20000元/㎡）的平均跌幅最?。?.89%），顯示出較強的抗跌性。

No.4

抗跌性分析

高價≠抗跌

通過價格梯隊與跌幅的交叉分析，我們發(fā)現(xiàn)一個有趣的現(xiàn)象：高價學(xué)區(qū)并非一定抗跌，抗跌性更多取決于供需關(guān)系和學(xué)區(qū)價值的穩(wěn)定性。

高價抗跌區(qū)

紫瑯一小、通師二附、通師一附

特點：價格基數(shù)高，但學(xué)區(qū)價值穩(wěn)固，跌幅相對可控

高價領(lǐng)跌區(qū)

城中小學(xué)、實驗小學(xué)

特點：價格基數(shù)高，但跌幅超過10%，存在價值重估

低價抗跌區(qū)

星湖小學(xué)、能達小學(xué)

特點：價格適中，跌幅較小，性價比凸顯

低價領(lǐng)跌區(qū)

啟秀市北、高師附小

特點：價格較低，但跌幅較大，市場信心不足

No.5

結(jié)論與建議

核心結(jié)論

?市場整體下行：半年間成交均價下跌9.73%，掛牌價下跌12.83%，市場進入調(diào)整期

?分化明顯：高端學(xué)區(qū)抗跌性優(yōu)于中低端，但高價≠抗跌

?惜售情緒：超半數(shù)小區(qū)房源減少，業(yè)主觀望心態(tài)濃厚

?中端主導(dǎo)：10000-15000元/㎡區(qū)間占據(jù)市場半壁江山

購房建議

?剛需家庭：關(guān)注星湖小學(xué)、能達小學(xué)等抗跌性強、性價比高的學(xué)區(qū)

?改善家庭：紫瑯一小、通師二附等頂級學(xué)區(qū)長期價值穩(wěn)固

?投資謹(jǐn)慎：當(dāng)前市場處于調(diào)整期，建議觀望或選擇抗跌性強的標(biāo)的

風(fēng)險提示

本報告基于公開數(shù)據(jù)分析，僅供參考。房地產(chǎn)市場受政策、經(jīng)濟等多重因素影響，實際購房決策請結(jié)合個人情況，謹(jǐn)慎判斷。

數(shù) 據(jù) 說 明

*統(tǒng)計周期：2025年7月-2026年1月

*數(shù)據(jù)來源：南通貝殼

*轉(zhuǎn)載或引用，請注明來源「新知南通研究院」