正文

當(dāng)面粉的價(jià)格不斷上漲，面包的價(jià)格還會(huì)下跌嗎？

3月25日， 杭州用行動(dòng)告訴大家，當(dāng)面粉的價(jià)格高達(dá)7.7萬元/㎡的時(shí)期，面包的價(jià)格會(huì)漲到11萬元/㎡

所以， 杭州的房價(jià)，會(huì)漲嗎？

01

3月25日杭州奧體濱江國際商務(wù)區(qū)地塊，也就是水電新村，最終經(jīng)過72輪競(jìng)拍，以樓面地價(jià)7.7萬元/㎡，溢價(jià)率69.86%成交！

這里和小白解釋一下，什么是樓面地價(jià)？

就是土地價(jià)格均攤到每一平米的價(jià)格！

按照樓面價(jià)7.7%推算，未來商品房的銷售價(jià)格大概在11萬元/㎡到14萬元/㎡。

11萬元/㎡意味著什么？

意味著18個(gè)月后，也就是2026年第二季，杭州將出現(xiàn)比肩深圳、北京、上海房價(jià)的樓盤

換句話說，杭州將會(huì)出現(xiàn)天價(jià)住宅！

那么，杭州憑什么能賣出天價(jià)住宅？

我認(rèn)為有三個(gè)原因。

第一個(gè)原因是取消了限價(jià)！

杭州是2024年10月份取消的限價(jià)，至今不過6個(gè)月的時(shí)間，杭州已經(jīng)拍出了3塊地王。

2024年10月22日 錢二 玉瀾月華庭 樓板價(jià)50717 2025年1月24日 湖墅 濱江湖墅項(xiàng)目 樓板價(jià)64834 2025年3月25日 水電新村 濱江水電新村項(xiàng)目 樓板價(jià)77409

這三塊地王分別是2024年10月份、2025年1月份、2025年3月份拍出，地價(jià)隨著時(shí)間的推移，由5萬漲到6.8萬，

再到3月25日的水電新村地塊，樓板價(jià)就到了7.7萬/㎡。

毫不夸張的講，放開限價(jià)之后，杭州一直在刷新 地王價(jià)格。

那么，杭州憑什么能刷新地王價(jià)格？

是樓市復(fù)蘇了嗎？還是杭州已經(jīng)完成了獲利回吐？

來，看第二個(gè)原因。

第二原因杭州樓市分化中復(fù)蘇！

3月15日之前， 杭州二手房成交量達(dá)到了5418套，按照這個(gè)銷售速度推算，杭州3月份二手房成交量將突破1.2套！

那么，1.2萬套對(duì)于杭州而言，屬于什么能級(jí)呢？

來，看下面這張表！

從2022年至今，杭州二手房成交量只有兩個(gè)月份超過1萬套，分布是2023年3月份和2024年11月份！

所以，如果2025年3月份，杭州二手房成交量能到達(dá)1萬套或者1.2萬套，將刷新近三年的最高記錄！

我們都知道，很多城市二手房都是“以價(jià)換量”，那么杭州是否也如此呢？

答案是杭州二手房行情分化，部分區(qū)域、項(xiàng)目出現(xiàn)了量價(jià)上漲的情況！

從杭州主城區(qū)上城區(qū)2月和3月的成交價(jià)格看， 漲幅從20%到30%不等！

從區(qū)域維度看，二手房近7天成交量排序前三的區(qū)域，分別是良渚、錢江世紀(jì)城、蕭山新城。

這說明什么？

說明隨著主城區(qū)成交熱度的攀升，遠(yuǎn)郊的剛需客也開始入場(chǎng)。

不僅如此，2月份綠城桂冠東方小區(qū)，單價(jià)達(dá)到了5.95萬元/平方米，和2024年8月的成交價(jià)格相比，單價(jià)上漲了約10000元/平方米。

從當(dāng)前48萬次的帶看量和成交數(shù)據(jù)看，杭州樓市熱度升高是不爭(zhēng)的事實(shí)！

那么，杭州樓市能否一掃陰霾，走出下跌的頹勢(shì)呢？

來，接著看

未來房價(jià)會(huì)漲嗎？可以閱讀文章《》

02

關(guān)于杭州樓市能否走出頹勢(shì)，咱們判斷一下杭州樓市的供需關(guān)系就可以知道了！

首先，我們看看杭州的購買需求。

二手房——

按照2021年到2024年過去四年二手房的成交套數(shù)計(jì)算，每年二手房的平均銷售量在8萬套。

杭州2021年到2024年二手房成交數(shù)據(jù)—— 2021年賣了8.66萬套、2022年為6.03萬套、2023年為7.96萬套、2024年為9.44萬套。 ?

商品房——

2018年杭州賣了149327套、2019年賣了136625套、2020年賣了152998套、2021年賣了209015套、2022年賣了96769套、2023年賣了98934套、2024年賣了53492套。

從2018年到2024年的6年間，杭州商品房的平均銷售量是14.9萬套，也就是15萬套！

從2021年到2024年的4年間， 杭州 商品房的平均銷售量是11.4 萬套，也就是11萬套！

大家都知道，從2021年開始，杭州樓市就進(jìn)入獲利回吐的下跌行情，所以按照行長樓市下跌行情的成交量推算：

杭州商品房+二手房=19.4萬套，

也就是杭州的總購買力，就是二手房8萬套+商品房的11.4萬套，合計(jì)19.4萬套

換句話說，杭州1.68萬的土地面積、1265萬的人口，其年度平均購買人群的總量也就是20萬套！

其次，再看看杭州當(dāng)前的供應(yīng)情況。

二手房維度——

杭州二手房掛盤量的數(shù)據(jù)，不同機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)也不同，但都在15萬套、16萬套左右，我們今天的文章采信16萬套的數(shù)據(jù)。

商品房維度——

關(guān)于杭州商品房的庫存量有兩組數(shù)據(jù)：

第一組是3.09萬套。

截止于2024年12月，杭州的商品房庫存量是3.09萬套，取整數(shù)3.1萬套！

第二組是1223萬㎡

在這1223萬㎡的庫存量中，核心四區(qū)上城、西湖、拱墅、濱江區(qū)的庫存去化周期都非常、非常低！

分別是8.4個(gè)月、3.3個(gè)月、6.1個(gè)月、5個(gè)月。

這意味著杭州的核心四區(qū)會(huì)在2025年年尾就出現(xiàn)量價(jià)起漲的行情！

所以文章看到這里，也就不奇怪為啥短短6個(gè)月，杭州連續(xù)出現(xiàn)了3塊地王了吧~

因?yàn)橘N上毛比猴都精明的房企，早把這些數(shù)據(jù)盤點(diǎn)明白了！

說完核心四區(qū)，再來看看杭州近郊四區(qū)！

杭州近郊四區(qū)，余杭、蕭山、錢塘江、臨平區(qū)的庫存去化周期分別是10.9個(gè)月、14.9個(gè)月、8.5個(gè)月、19.1個(gè)月。

也就是說，蕭山和臨平仍然是供大于求，這種供需關(guān)系在2025年看不到行情，

但余杭和錢塘江庫存量較低，最快會(huì)在2026年會(huì)實(shí)現(xiàn)供需平衡

從杭州整體供需關(guān)系看，杭州的庫存去化周期超過警戒線18個(gè)月，屬于供大于求，滯銷的狀態(tài)！

但如果剔除遠(yuǎn)郊和近郊庫存比較高的區(qū)域，杭州核心四期+近郊兩區(qū)的供需關(guān)系呈現(xiàn)供小于求趨勢(shì)！

那么，整體供大于求，局部供小于求的情況，從購房角度看，意味著什么？意味著從2025年開始，我們會(huì)陸續(xù)聽到杭州樓市局部“變熱”的消息！

那么，杭州樓市基本面翻轉(zhuǎn)會(huì)在什么時(shí)候出現(xiàn)呢？是星星之火可以燎原，還是轉(zhuǎn)瞬即逝的假摔呢？

來，我給大家算一筆賬，就清楚了。

按照二手房+商品房，也就是16萬套二手副掛盤量+3.1萬的商品房來計(jì)算，2025年杭州供應(yīng)量在19.1萬套。

也就是說，按照杭州整體購買力20萬套/年和總供應(yīng)量19.1萬套/年來看，2025年杭州樓市就能實(shí)現(xiàn)供需平衡

但是，凡事就怕但是

如果加上杭州2025年新增供應(yīng)的4萬套到5萬套商品房，那么杭州2025年的總供應(yīng)量就是23萬套、24萬套！

所以，杭州整體的供需關(guān)系仍然是供大于求，

不過局部，尤其是核心四區(qū)屬于供小于求的狀態(tài)！

由此基本可以判斷：

2025年，核心四區(qū)就會(huì)出現(xiàn)局部熱度；

但遠(yuǎn)郊和近郊四區(qū)則沒有這么快，最快也要2026年；

未來房價(jià)會(huì)漲嗎？可以閱讀文章《》

03

那么，杭州這座城市值得買嗎？

關(guān)于杭州是否值得，目前有兩種聲音。

一種聲音認(rèn)為杭州會(huì)接棒深圳，成為第二個(gè)奇跡之城。

那么，這種觀點(diǎn)的來源是什么？

因?yàn)榘⒗锇桶偷拇嬖?，鑄就了杭州從2015年之后的崛起！

而杭州六小龍的橫空出世，尤其是Deepseek作為全國唯一一個(gè)通用人工智能的大模型，讓所有人相信：

通用人工智能會(huì)讓杭州再次崛起！

換句話說，杭州通用人工智能產(chǎn)業(yè)的率先崛起，會(huì)像曾經(jīng)的阿里巴巴一樣，鑄就杭州未來20年的城運(yùn)！

另外一種聲音認(rèn)為杭州不僅不可能成為第二個(gè)深圳，更不可能虹吸北上廣深人才！

原因也很簡單，目前杭州的產(chǎn)業(yè)仍然處電商經(jīng)濟(jì)和通用人工智能產(chǎn)業(yè)的換擋期！

雖然叫換擋，但這個(gè)“換”的過程到底需要多長時(shí)間，目前最樂觀的預(yù)測(cè)是30年！

關(guān)于杭州，我的看法是：路徑獨(dú)特，而非下一個(gè)深圳

路徑獨(dú)特是指杭州從過去到現(xiàn)在，再到可展望的未來，杭州的產(chǎn)業(yè)都非常單一！

有一種過去押寶互聯(lián)網(wǎng)，未來押寶通用人工智能，孤注一擲且一擲千金的感覺！

但如果非要用是否值得來回答，那么我的答案是：值得！

杭州之所以值得，并不是因?yàn)楹贾輹?huì)下一個(gè)奇跡之城，

而是因?yàn)楹贾菔侵袊€城市之首，是中國最強(qiáng)的二線城市，所以如果范圍限定在二線城市，那么杭州就配得上“值得”二字！

未來房價(jià)會(huì)漲嗎？可以閱讀文章《 》

04

最后，說幾點(diǎn)。

1、杭州的房價(jià)

既然杭州值得，那么現(xiàn)在的杭州值得嗎？

我認(rèn)為要畫一個(gè)問號(hào)。

雖然 杭州的土拍數(shù)量一直減少，2024年的土拍數(shù)量僅為歷史高位的一半，為2023年的60%。

但如果把杭州的居民杠桿率拉出來看，杭州居民杠桿率114%，不僅超過100%的高位警戒線，還是全國之首！

盡管過去今年房價(jià)下跌，回吐了部分泡沫，但杭州市是否能繼續(xù)加杠桿，仍然需要觀察！

2、高位接盤

曾經(jīng)的杭州，10個(gè)人去靈隱寺，就有8個(gè)祈求中簽買房的，

現(xiàn)在的杭州，還是10個(gè)人去靈隱寺，就有8個(gè)祈求把房子賣出去的！

我知道，之前高位接盤的伙伴，最喜歡問的一句話就是：杭州，還能漲回來嗎？

我還是那句話，別看都叫房子，但從增值保值的角度看，卻分為磚頭、商品房、資產(chǎn)

至于你手里的房子是什么，評(píng)論區(qū)留言，咱們聊聊！

哪些城市可以投資？想買房的伙伴掃描下方二維碼，我會(huì)在私域直播里告訴大家！

老實(shí)做人，踏實(shí)寫文，不鼓吹，不煽動(dòng)，讓你明白房產(chǎn)這回事！

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