01

上周在文章《》里提到這么一個(gè)觀點(diǎn)，這波小陽春，大家的預(yù)期方向原本是海淀，畢竟海淀在年前出讓了好幾塊核心靚地，比如海開的頤海澐頌項(xiàng)目、功德寺雙子星、朱房村雙子星。

但是，由于規(guī)劃和設(shè)計(jì)上的失誤和缺陷，備受期望的頤海澐頌昨晚才開盤，功德寺樣板間上周才開，朱房村樣板間還在趕工，致使這個(gè)小陽春，海淀樓市發(fā)力很晚。

▲根據(jù)官方數(shù)據(jù)，昨日頤海澐頌總套數(shù)752套，賣了606套，去化率80%。

坦白說，頤海澐頌這個(gè)項(xiàng)目，首開沒有日光，是低于拿地時(shí)的預(yù)期的。因?yàn)樵缭跅Ｔ祈灡鸬?023年，頤海澐頌所屬的永豐南地塊，就已經(jīng)是大家眾星捧月之所在；

但后來，比海開晚拿地1個(gè)月的永豐北保利嘉華天郡，在過年前率先開盤，奪了頤海澐頌不少人氣和客戶；

再后來，比海開晚拿地5個(gè)月的功德寺雙子星，又火速開了樣板間，尤其是和樾玉鳴，它的大戶型策略與頤海澐頌的大戶型形成直接面對面競爭，且和樾玉鳴的精裝品質(zhì)、品牌、學(xué)區(qū)、地段等要素相對更好。

由此，雖說當(dāng)下樓市已不追求快周轉(zhuǎn)，但頤海澐頌，拿地超過9個(gè)月才開盤，這期間對手越打越多，競爭壓力越來越大，屬實(shí)不應(yīng)該。

02

與海開相對應(yīng)，進(jìn)京不過五年的越秀，今年應(yīng)該是越發(fā)春風(fēng)得意了。

為什么？今年越秀會有8個(gè)項(xiàng)目同時(shí)在售，特別是在第一季度，將會有5個(gè)項(xiàng)目陸續(xù)開盤。

而且仔細(xì)看，越秀在售的這些項(xiàng)目，位置都還不錯(cuò)，主要集中在海淀核心（功德寺雙子星+香山樾），還有跟海淀聯(lián)動很深的昌平朱辛莊（梧桐星宸、越秀星樾、星耀未來）。

怪不得有人說，北京樓市這個(gè)小陽春最終表現(xiàn)如何，一半要看越秀的表現(xiàn)。

也正因?yàn)樵叫阌绊懥θ绱司薮?，今年操盤越秀的董毅，一面加官進(jìn)爵，成功上位北方區(qū)域總；

另一面，越秀也大張旗鼓，重點(diǎn)推進(jìn)功德寺雙子星+朱辛莊兩項(xiàng)目。

當(dāng)然也并非說，今年越秀就一定是板上釘釘大獲成功了，因?yàn)樵叫阌胁簧夙?xiàng)目高開低走，其中最有名的莫過于香山樾。

▲香山樾首次開盤三個(gè)月后，才網(wǎng)簽了37套。就當(dāng)時(shí)的樓市熱度來說，著實(shí)令人大跌眼鏡。

03

當(dāng)前，海淀在售的幾個(gè)樓盤，全部都是國央企。按照本地、非本地的標(biāo)準(zhǔn)劃分，天恒、海開是一派，越秀、保利、華潤、中海中旅、綠城這些全國性的大房企，是另外一派。

顯然，海淀本地派面對這些全國性的大房企，唯有做好口碑才有出路。海開本來也是這個(gè)思路，2021年，海開通過第一個(gè)項(xiàng)目“圓明天頌”攢了一波口碑，然后又和中建壹品，聯(lián)手拿下永豐地塊，做了第二個(gè)頌系產(chǎn)品“棲海云頌”。

然而，讓海開始料不及的是，隨著樓市行情消退，海淀的購房者也變得挑刺了。盡管棲海云頌相比隔壁富華里的口碑要好，但在交房時(shí)，還是有不少客戶在維權(quán)，說項(xiàng)目降標(biāo)減配嚴(yán)重，“水系也沒了”。

如今，隨著海淀多盤齊開，新盤稀缺的景象已不再。未來海開如果想要繼續(xù)深耕海淀，不僅需要做好產(chǎn)品，還要學(xué)會抓住對開盤有利的市場空檔期。