隨著春天的到來和氣溫的回升，樓市似乎也迎來了久違的暖意。近期，多地樓市成交量顯著回升，部分城市房價止跌企穩(wěn)，市場活躍度明顯提升，今年樓市的小陽春會如市場預(yù)期的一樣如約而來嗎？

在今年的兩會上，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部負(fù)責(zé)人表示，繼去年四季度新建商品房的銷售面積和銷售額實現(xiàn)了正增長以來，今年一二月份房地產(chǎn)市場繼續(xù)保持“止跌回穩(wěn)”積極勢頭。

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中國指數(shù)研究院3月14日的最新數(shù)據(jù)顯示，重點(diǎn)城市成交恢復(fù)較快。2月，重點(diǎn)城市二手房成交量同比普遍保持增長，價格跌幅繼續(xù)收窄。

以北京為例，成交方面，春節(jié)結(jié)束后，北京二手房市場熱度有所回升，購房者看房節(jié)奏較節(jié)前明顯加快，周度成交量逐步走高。2月，北京二手住宅成交11876套，同比增長87.6%，同比已連續(xù)5個月保持增長，1-2月累計同比增長29.7%。價格方面，2月，北京二手住宅價格環(huán)比下跌0.17%，同比下跌6.91%，同比跌幅連續(xù)4個月收窄。不同轄區(qū)來看，西城、東城、朝陽等區(qū)域價格保持相對穩(wěn)定，遠(yuǎn)郊區(qū)域仍通過“特價房源”等方式加速去化。

上海方面，節(jié)后上海中心城區(qū)地鐵房、學(xué)區(qū)房市場熱度較快恢復(fù)，2月，二手住宅成交14982套，同比增長127.1%，1-2月累計同比增長47.2%。價格方面，2月，上海二手住宅價格環(huán)比下跌0.18%，跌幅較上月收窄0.02個百分點(diǎn)，同比下跌6.49%，同比跌幅連續(xù)5個月收窄。

廣州和深圳成交也表現(xiàn)出了恢復(fù)的態(tài)勢，二月份，廣州二手房市場以價換量現(xiàn)象延續(xù)，價格環(huán)比跌幅收窄；深圳春節(jié)后二手房市場快速恢復(fù)，成交套數(shù)連續(xù)3周呈現(xiàn)環(huán)比增長態(tài)勢，2月深圳二手住宅成交套數(shù)3677套，疊加低基數(shù)下影響，同比增長106.0%，1-2月累計同比增長56.8%。價格方面，2月，深圳二手住宅價格環(huán)比下跌0.13，同比下跌3.45%，同比跌幅連續(xù)5個月收窄。

從土地市場近期成交來看，表現(xiàn)也顯得亮眼。今年春節(jié)過后，北京、上海、杭州、成都等地土地拍賣市場接連出現(xiàn)地塊高溢價率成交。在上海，今年首次出讓的4宗商品住宅用地全部成交，總成交金額159.26億元。近期在北京朝陽的一宗用地出讓中，多家房企參與競拍，經(jīng)過超過百輪的競價后，最終以87.295億元的價格成交。在杭州，隨著2月份土地拍賣的收官，總成交金額達(dá)到179.5億元，土地市場熱度依舊保持延續(xù)。湖北武漢市近日也一口氣掛牌了16宗地塊，將于3月28日拍賣。在西安，2月28日，一天就成交了4宗涉及住宅的地塊，總成交價25.74億元。

政策層面也顯示出了監(jiān)管層意圖恢復(fù)市場的堅定決心。在今年兩會上，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長倪虹表示，2024年中央作出促進(jìn)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)的重要部署。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部會同有關(guān)部門打出“組合拳”，全力推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)。相關(guān)部門將堅持長短結(jié)合、標(biāo)本兼治的原則，堅決穩(wěn)住樓市，并從四個方面重點(diǎn)推動房地產(chǎn)市場的持續(xù)健康發(fā)展。

本輪樓市回暖的直接推手，離不開政策層面的持續(xù)發(fā)力。自2024年以來，中央和地方密集出臺房地產(chǎn)支持政策，金融寬松成為核心亮點(diǎn)。

另外，住建部聯(lián)合多部門推出的“房貸優(yōu)化組合拳”已在20余個城市落地，政策內(nèi)容包括降低首付比例、放寬購房限制、優(yōu)化公積金貸款等，全國首套房和二套房利率普遍大幅下調(diào)。也可以很明顯看出，此輪政策的核心在于穩(wěn)預(yù)期、促成交，金融支持力度的加大，直接降低了購房成本，尤其是對剛需群體的吸引力顯著增強(qiáng)。

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政策利好不僅體現(xiàn)在數(shù)據(jù)上，更深刻地影響了市場參與者的心態(tài)和行為。上海35歲的白領(lǐng)王女士分享了她的購房經(jīng)歷。她表示，去年因市場低迷和高首付壓力放棄了購房計劃，但近期政策松綁和樓盤優(yōu)惠讓她重燃信心?！笆赘侗壤盗耍J款利率也低了，算下來首付減少了近10萬元，月供壓力也小了很多?！弊罱K，她以450萬元的價格簽約了一套89平米的兩居室。

改善型需求也在回暖中逐步抬頭。北京市民張先生近期將手中一套老舊小三居置換為郊區(qū)一套140平米的新房。他告訴記者：“市場回暖，二手房出手快，新房選擇也多了，置換的時機(jī)正好?！辨溂覕?shù)據(jù)顯示，北京2月二手房掛牌量同比增長的同時，成交周期也不斷縮短，市場流動性明顯改善。

然而，投資型購房者的回歸則較為謹(jǐn)慎。杭州一位擁有三套房產(chǎn)的投資者陳先生表示，盡管市場活躍度提升，他仍選擇觀望。“政策利好是短期刺激，房價漲幅有限，投資回報率還需再看。”

樓市回暖為開發(fā)商注入了一劑強(qiáng)心針。部分頭部房企借機(jī)加快推盤節(jié)奏，加大營銷力度。房企在重點(diǎn)城市加大推盤力度，部分項目開盤即售罄，重現(xiàn)“日光盤”現(xiàn)象。一位不愿具名的房企高管透露，公司已將2025年的銷售目標(biāo)上調(diào)10%，并計劃在二季度加大土地儲備，重點(diǎn)布局一線及強(qiáng)二線城市。

金融機(jī)構(gòu)的態(tài)度也從謹(jǐn)慎轉(zhuǎn)向適度寬松。某國有大行個貸部門負(fù)責(zé)人表示，近期房貸審批速度加快，部分支行放寬了對二手房貸款的限制?！罢吖膭钕?，我們會加大對優(yōu)質(zhì)客戶的支持，但仍會嚴(yán)格控制風(fēng)險敞口，”

然而，在高庫存壓力下的三四線城市，開發(fā)商的日子并不好過。某中部省會城市的一位樓盤銷售經(jīng)理坦言，盡管看房人數(shù)增加，但成交轉(zhuǎn)化率不足20%。“購房者還在等政策加碼，價格敏感度很高，”他說。當(dāng)?shù)夭糠猪椖恳淹瞥觥傲闶赘丁被颉暗褪赘丁眱?yōu)惠，以吸引客流，但效果有限。

對于“小陽春”現(xiàn)象的可持續(xù)性，業(yè)內(nèi)觀點(diǎn)呈現(xiàn)分化。一種觀點(diǎn)認(rèn)為，當(dāng)前回暖是政策與需求的共振結(jié)果，預(yù)計二季度成交仍將保持活躍，但漲幅能否持續(xù)有待觀察。經(jīng)濟(jì)基本面復(fù)蘇力度和居民收入預(yù)期改善程度，將是決定樓市后續(xù)走勢的關(guān)鍵變量。

另一種觀點(diǎn)認(rèn)為，樓市回暖的結(jié)構(gòu)性特征明顯，一線城市和部分熱點(diǎn)二線城市受益于政策傾斜和需求集中，復(fù)蘇勢頭強(qiáng)勁；而三四線城市受限于需求疲軟和高庫存，短期內(nèi)難以擺脫低迷。政策松綁能在一定程度上緩解市場壓力，但短期內(nèi)可能無法從根本上扭轉(zhuǎn)供需失衡的局面。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，去年四季度市場需求大量釋放，目前各項存量政策也在等待加速落地，對需求的拉動作用還有待釋放。整體而言，今年的樓市“小陽春”會有一個季節(jié)性的反彈，但能否達(dá)到比較高的水平，還需要后續(xù)觀察。

從監(jiān)管部門的表態(tài)來看，今年后續(xù)或有更多城市跟進(jìn)加大樓市的扶持力度，增加多角度的政策支持。例如，部分二線城市可能進(jìn)一步放寬限購，三四線城市或推出更多去庫存措施。

不過，整體來看，隨著政府工作報告中明確提出“持續(xù)用力推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”“因城施策調(diào)減限制性措施”，這意味著部分城市仍在實施的限購限貸政策，存在繼續(xù)調(diào)整的空間。與此同時，“好房子”也首次寫入政府工作報告，國家將持續(xù)推進(jìn)“好房子”的各項建設(shè)。因此，總體來看，今年仍將是政策利好的一年。