以為沒有那么快，誰知道“福有雙至”，好事馬上又來了。

12月30日消息，繼第一批共有產(chǎn)權(quán)房入市大火之后，鴻榮源珈譽府乘勝追擊，第二批共有產(chǎn)權(quán)房正式取證加推！

本次拿證的第二批共有產(chǎn)權(quán)房位于更靠近地鐵口的珈譽府6區(qū)，共1030套，其中兩房704套（含30套無障礙戶型），三房326套，面積同第一批，也是67-89平米，單價略微增至23795元/平米，單套首付最低依然低至21萬元，申購時間為：2025年1月1日—1月5日。上次沒有搶到的小伙伴們，這次可以有第二次機會了！不過要注意了：本次申購時間比上次短！大家要火速準備材料！

申購條件和上次也是一樣，再把申購表格附上，大家仔細對比看。簡單說，還是申購條件很寬松：只要滿足主申請人深戶、深圳社保在繳、單身滿30歲這三項條件即可（按照所在隊列的不同要求不同）。也附上深圳四類公共住房的申購政策，供大家參考，尤其是配售型保障房，已經(jīng)有廣州版本的最新政策出臺了（往下面看我還會做對比）。

01

共有產(chǎn)權(quán)房大火！珈譽府為何2天賣光1729套？

先回看珈譽府第一批共有產(chǎn)權(quán)房是如何擊敗市場共識、獲得銷售大火的！

12月27日，深圳歷史上首個共有產(chǎn)權(quán)房鴻榮源·珈譽府5區(qū)，以23740元/㎡的配售均價推出1729套2-3房，首付最低21萬起。申購首日，便錄得接近萬人擠爆售樓處，排隊長達1公里。最終官方公告，共高達8069戶家庭認購，7812戶符合資格，認購比高達4.5：1，接近5戶家庭搶購一套住房！更令市場震驚的是，只有短短2天時間，1700多套房全部售罄！第3081號選走最后一套，創(chuàng)下市場奇跡。鴻榮源也再次創(chuàng)下深圳2023-2024年度銷售面積、套數(shù)雙料冠軍，累計賣掉6000套房子！深圳獨一份。

發(fā)幾張圖，大家感受一下當時的搶房熱潮。

我當時的判斷再發(fā)一遍：“一定會遭搶，市場上先前所有關于共有產(chǎn)權(quán)房賣不掉的猜想都將會全錯，排在后面隊列的應該都沒機會?！?/strong>回頭看樓盤的事前分析，我?guī)缀跏亲钤缣岢龉灿挟a(chǎn)權(quán)房將會熱銷的判斷，事實也完全驗證了我的看法。

珈譽府共有產(chǎn)權(quán)房的熱銷，我認為可以說明如下幾點：

1）深圳的剛需購房力量依然十分強勁。盡管深圳的樓價過去幾年來表現(xiàn)令人倍感壓力，但是同樣需要指出的是：在這座2000萬人口的超大城市里，住房作為一項核心資產(chǎn)的稀缺性沒有改變，剛需們擁有一套住房過上“美好生活”的渴望沒有改變。當政府通過管制力量推出極度特殊價格的樓盤時，依然有大量的剛需為之搶著買單，只不過機會并非人人都能獲得。

2）市場對共有產(chǎn)權(quán)房的認知存在偏差。對于這類政策住房，市場主流看法一直以來偏負面，原因一在于深圳推出晚，市場宣導少，市場對其不了解；二在于市民對這類住房產(chǎn)權(quán)定價機制和退出機制有誤解。隨著市場的快速理解消化，這些誤解得到消除。這些，我分享在前兩篇文章里《》、《》，大家可以再重溫。

3）樓盤的權(quán)重最關鍵。注意！真正造就深圳共有產(chǎn)權(quán)房大火的關鍵因素，是樓盤和價格！并不是所有的共有產(chǎn)權(quán)房都會好賣！它和其它的政策類住房沒有根本不同，核心要點還是在于：是不是“好樓盤”、有沒有“好價格”？珈譽府之所以大火，關鍵原因在于它的地段夠好！配套夠硬！價格夠好！品牌夠強！

延續(xù)如上邏輯，我可以再次斷言：珈譽府的這第二批共有產(chǎn)權(quán)房，將會延續(xù)同樣的火熱！

敲黑板劃重點：本次珈譽府6區(qū)的共有產(chǎn)權(quán)住房將于2025年1月1日—1月5日接受申購，只有短短5天時間！上次沒搶到的購房者，以及有資格還不知道信息的購房者，珍惜并抓住這次機會！

02

第二批共有產(chǎn)權(quán)房就在地鐵口！

仔細來看珈譽府第二批共有產(chǎn)權(quán)房。

在“剛需三寶”的大配套方面，這次的6區(qū)與5區(qū)共享同樣配套。在先前文章《》，我們已經(jīng)講的足夠細。簡單說，它是一個沒有短板的“六邊形戰(zhàn)士”，擁有頂配的“剛需三寶”配套——11號線地鐵口、深外寶安南校區(qū)（待建）學區(qū)、50萬平米超大體量的灣區(qū)壹方購物中心，以及它還有“極度友好”的定價！相比于周邊賣到5萬/平米以上的商品房，珈譽府共有產(chǎn)權(quán)房的價格不是打5折，而是4折多！

放眼深圳，如果說誰是深圳性價比最高的保障盤，毫不夸張的說，珈譽府絕對可以排在“數(shù)一數(shù)二”之列。100萬-200萬總價的剛需盤，在這座城市，你應該找不到比它更“頂配”的。這個盤就是我一直在講的“尋找前1%的盤”，無論是商品房還是保障房，它的綜合性價比都是極其少有的。

這一批的共有產(chǎn)權(quán)房位于6區(qū)，在地理位置上更靠近上面說的“剛需三寶”。具體不重復了，6區(qū)距離11號線塘尾站地鐵口更近，步行僅約2-3分鐘，項目右側(cè)一路之隔是50萬平米的超大商業(yè)中心，左側(cè)一路之隔是深圳外國語學校（集團）寶安學校南校區(qū)（待建），都非常便利。

在產(chǎn)品組合上，新的一批共有產(chǎn)權(quán)房共由3棟辦公樓、3棟共有產(chǎn)權(quán)房組成。地圖上能看到，辦公樓在外側(cè)共有產(chǎn)權(quán)房在內(nèi)側(cè)，一定程度上可以遮擋來自外界的噪音。

3棟共有產(chǎn)權(quán)其中1單元為47層超高層，2、3單元則為32層的高層，這是該區(qū)域很少的高層，這樣顯得密度沒有那么高，居住的舒適感更好。同時，這樣的產(chǎn)品組合還帶來一個好處：共有產(chǎn)權(quán)房業(yè)主可以享受到“雙園林景觀”——寫字樓部分本身有一個園林空間，而共有產(chǎn)權(quán)房內(nèi)部規(guī)劃有架空園林，這些業(yè)主都可以享受到。

（項目6區(qū)內(nèi)部實景圖）

本批共有產(chǎn)權(quán)房將推出1030套，兩房704套（包含30套無障礙戶型，實際供應不到700套），三房326套，總套數(shù)比5區(qū)要少約700套。同時，由于旁邊中糧悅章的共有產(chǎn)權(quán)房也已經(jīng)售罄。全市場只有這1000來套房子供應，因此，更加的“僧多粥少”，這可能意味著購房者本次面臨的競爭會比上次更加的激烈，尤其是再考慮到這次留給大家申購的時間又短了很多。

戶型也與首批共有產(chǎn)權(quán)房相同，約67-89平米的2-3房。放幾張戶型圖，大家對照看下，沒有放全，最好是到現(xiàn)場去實地考察，現(xiàn)場感受。

約67㎡的2房2廳1衛(wèi)戶型，按均價計算總價大約159萬，首付平均大約24萬。

約68㎡2房2廳1衛(wèi)端頭戶，明臥明廳。

約87平米3房2廳1衛(wèi)，三個臥室?guī)эh窗。按均價計算大約總價206萬元多點，首付31萬元。

這一批的共有產(chǎn)權(quán)房將在2026年9月底交付，全屋帶裝修交樓，基本可實現(xiàn)拎包入住。

03

今日起接受申購！

最后來計算價格。

和之前一樣，大概來以商貸首套3.15%來算，如果按首付22萬算，貸款大約121萬，30年月供大約是5200塊。組合使用到公積金（2.85%）差不多能全覆蓋，則月供變?yōu)榇蠹s5000塊。這個對于剛需家庭，是非常友好的。

前面說了，這個200萬左右的價格，2.3萬左右/平米的單價，在這類政策住房出現(xiàn)之前，如果你要買得去到哪里？東莞黃江，同樣是東莞R1地鐵線地鐵口，2017-2019年，那里的二手盤都賣到2.5萬/平米以上。我那時候想給親戚買一套，看了2年都下不去手。現(xiàn)在在深圳，花2.3萬/平米左右的價格，買到地鐵口+名校學區(qū)+超大MALL，即便是房價調(diào)整也是完全不能想象的事，只有特殊的保障房推出來它才能變成現(xiàn)實。

這也是我之前寫文章說，每一代人，有不同的代價，也有不同的際遇。對于在深圳以及其它超大城市的年輕人、窮人而言，這個時代，政府給你提供了可以反向薅羊毛的機會。這個機會是過去20年大部分需要在商品房市場拼搏的人所不曾有過的，要抓住它，而不是繼續(xù)讓它溜走。

有的人會繼續(xù)談到，買了這樣的房子未來怎么退出、漲不漲價的問題，這些之前都回答過了，不再重復。單說一點，你不買房子，租房子也要花錢，并且永遠只能是消費，買房子也可能會不賺錢，但提供了一種可能性。具體買還是租，只有一個算賬：哪個劃算選哪個。以我看來，2萬多/平米的單價交換一家人未來更好的生活，這筆賬怎么算我都算得過。

敲黑板劃重點：本次珈譽府6區(qū)的共有產(chǎn)權(quán)住房將于2025年1月1日—1月5日接受申購，即是今天起接受申購，只有短短5天時間！上次沒搶到的購房者，以及有資格還不知道信息的購房者，現(xiàn)在、立刻、馬上，珍惜并抓住這次機會！

04

共有產(chǎn)權(quán)房VS配售保障房！

我在之前的文章里詳細講了共有產(chǎn)權(quán)房的優(yōu)勢：1）要理解政府產(chǎn)權(quán)的“虛擬性”，它實質(zhì)上放棄了所有權(quán)的“四大權(quán)能”；2）“封閉流轉(zhuǎn)”不是“禁止流轉(zhuǎn)”，沒有禁止你賣掉，并且關鍵是價格可以由你和買家商定，就還是自由定價（這是最重要的）；3）后期成本更少，和人才房、安居房相比，鎖定期更短，且不需要補差價。

重點強調(diào)！這里我們補充談一個非常重要的問題，小伙伴們都知道，未來深圳也將推售新型“配售型保障房”，許多購房者也都在關注。深圳在2024年初也開工建設了10幾個項目。尤其是，市場高度預期配售型保障房會定出更低的價格，因此市場主流認為，配售型保障房更值得等待。

然而，以我判斷，答案極可能是否定的。目前深圳細則未定，但是廣州細則已于2024年11月28日出臺，建議大家找來細細看，我們只講其中最重要的部分。

配售型保障房價格會否更劃算暫時不得而知，和共有產(chǎn)權(quán)房相比，相同處都是“封閉流轉(zhuǎn)”——共有產(chǎn)權(quán)房鎖定期5年、5年后可申請政府回購也可“適格轉(zhuǎn)讓”（買家要求同樣符合條件），廣州配售型保障房鎖定期3年、3年后可申請政府回購也可“適格轉(zhuǎn)讓”。

但是，廣州配售型保障房文件里最重要的條款在退出機制設定，這與共有產(chǎn)權(quán)房完全不同！

廣州配售型保障房的退出機制包含兩種：1）政府回購，回購價是按原購房價格每年扣減1%計算（即是殘值模式），裝修費用不計（深圳現(xiàn)有共有產(chǎn)權(quán)房政府回購是按3年期定存利率給予補償）；2）適格轉(zhuǎn)讓，持有滿3年可在配售型保障性住房流轉(zhuǎn)平臺上掛牌出售，要求接盤者必須滿足同樣條件，但是“出售價格不得高于原購房價格”（注意，這是我之前分析共有產(chǎn)權(quán)房最重要的一個條款，深圳共有產(chǎn)權(quán)房也要求適格轉(zhuǎn)讓，但價格是買賣雙方自由“協(xié)商定價”，政府不干預，這完全不是一回事）。

（《廣州市配售型保障房管理辦法》）

兩相比較，共有產(chǎn)權(quán)房最起碼你退出，不會虧錢，再不濟它也相當于是一個銀行理財產(chǎn)品（還不講你的家庭享受了那么些年），而廣州配售房是殘值模式，你賣回給政府你虧錢。你想賣給別人，如果是共有產(chǎn)權(quán)房，因為是協(xié)商定價，所以市場好了你是“能漲價賣的”，但是廣州配售房，市場即便是好了你也只能原價賣。那誰干？等于是說，就是不讓你賣，一直住著了。

我預料深圳的配售保障房規(guī)則，應該和廣州版本不會有根本差異，因為這是“14號文”的要求，徹底堵死保障房的流動性將會是這類住房的核心特征。所以，整體比較下來，我認為，共有產(chǎn)權(quán)房在政府回購、未來的流動性方面顯然對買家“友好”得多得多。這些，小伙伴們也可以自行認真比較，得出結(jié)論。

總結(jié)來看，我再次重申之前的看法：現(xiàn)在在這座城市，依然有大量的人根本不知道共有產(chǎn)權(quán)房為何物，如果你有親朋好友有這樣的資格，現(xiàn)在就應該告訴他，讓他認真而充分的考慮琢磨珈譽府這樣的不可多得的機會。

再次強調(diào)：本次珈譽府6區(qū)的共有產(chǎn)權(quán)住房將于2025年1月1日—1月5日接受申購，即是今天起接受申購，只有短短5天時間！上次沒搶到的購房者，以及有資格還不知道信息的購房者，現(xiàn)在、立刻、馬上，珍惜并抓住這次機會！

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