城市的各個(gè)片區(qū)像極了人類社會(huì)的縮影。會(huì)吹牛會(huì)畫大餅地上去了，有貴人提攜地上去了，家底豐厚地上去了，而沒家底沒貴人的，等待，成了人生僅存的美德。

茂嶺山西片區(qū)，像極了苦守寒窯18年的王寶釧，原本應(yīng)該和CBD一起拆遷建設(shè)，一起飛黃騰達(dá)，打造濟(jì)南唯一“左手老城區(qū)、右手CBD”的塔尖富人區(qū)。

誰知CBD發(fā)達(dá)了，茂嶺山西片區(qū)被落下了，CBD開發(fā)快十年了，歷下區(qū)能開發(fā)的片區(qū)，能拆遷的地方都賣得差不多了，終于想起來，原來茂嶺山西片區(qū)還是塊風(fēng)水寶地了。

一個(gè)原本能打造5萬+/平富人區(qū)的頂級(jí)選手，就這樣平庸的出現(xiàn)在土拍市場(chǎng)，淪落到最大的住宅地塊以地王的價(jià)格（A1地塊，起拍樓板價(jià)約1.5萬/平）中止土拍的下場(chǎng)，連長(zhǎng)嶺山的土拍大戰(zhàn)都比它風(fēng)光。

茂嶺山西片區(qū)

天賦被時(shí)代辜負(fù)，夢(mèng)想被現(xiàn)實(shí)打倒

如果當(dāng)年茂嶺山西片區(qū)和CBD一同開發(fā)，一同建設(shè)，原本這里應(yīng)該成為CBD的豪宅俱樂部，文化后花園。之所以說這是濟(jì)南5萬+/平富人區(qū)的頂級(jí)選手，也是因?yàn)樵僖矝]有哪個(gè)片區(qū)像它這樣有得天獨(dú)厚的優(yōu)勢(shì)：

1，二環(huán)東路晉升為濟(jì)南城市的中軸線，茂嶺山西片區(qū)向西就是底蘊(yùn)深厚的主城區(qū)，向東是蓬勃發(fā)展的CBD，能在主城區(qū)和CBD之間左右逢源的，濟(jì)南只有這一個(gè)片區(qū)。

2，茂嶺山西片區(qū)擁有茂嶺山、燕翅山兩座山景，窯頭大溝雖是條泄洪河，好好開發(fā)也是個(gè)不錯(cuò)的水景資源，核心區(qū)還能有山有水的地方，濟(jì)南只有這一個(gè)片區(qū)。

3，CBD受限于小街區(qū)、小馬路、交通擁堵、電動(dòng)車遍布等弊端，很難滿足高端改善需求。大開大合的茂嶺山西片區(qū)，反而和繁華的距離恰到好處，還沒有小街區(qū)的桎梏。

但是，原本應(yīng)該及早開發(fā)建設(shè)的茂嶺山西片區(qū)或許是因?yàn)殄X不趁手、力有不逮，硬是生生被熬成了老姑娘。這些年，長(zhǎng)嶺山崛起了，高新核心區(qū)都三次創(chuàng)業(yè)了，連唐冶、雪山都舊貌換新顏了……歷下區(qū)舉目四顧，再無大片可開發(fā)片區(qū)的時(shí)候，茂嶺山西片區(qū)，這才趕著樓市的末班車入場(chǎng)。

孩子快生了，想起老實(shí)人接盤了。可憐茂嶺山西片區(qū)，守著CBD、老城區(qū)兩座寶山，卻被當(dāng)成濟(jì)南大縣城的污點(diǎn)好多年。

也曾有過遠(yuǎn)大夢(mèng)想

終于敗給金錢真香

人生若只如初見的美好在于，一開始，大家都是真心的。

正如茂嶺山西片區(qū)，2020年規(guī)劃中，從燕翅山往東到省博物館將形成省會(huì)文化設(shè)施館群，和平東路沿線有文化綠廊。

茂嶺山西片區(qū)，原本有機(jī)會(huì)成為濟(jì)南的文化地標(biāo)?？上?，搞文化，是要不斷砸錢的。而賣住宅用地，是不斷生錢的。

夢(mèng)想敗給金錢的故事，是女神寧可在寶馬上哭的決絕，是豪宅地標(biāo)代替文化地標(biāo)的果斷。生活所迫，各有所求，無可厚非。

前面的胡蘿卜足夠誘人，拆遷的磨慢悠悠轉(zhuǎn)了幾年終于飛速運(yùn)轉(zhuǎn)了。

距離CBD藍(lán)圖公布8年之后，2024年，CBD迎來了五指山全部封頂。茂嶺山西片區(qū)升級(jí)為CBD西片區(qū)的城市更新全面鋪展，一期拆遷基本完成。命運(yùn)齒輪，終于開始轉(zhuǎn)動(dòng)。

陪伴了打工人二十多年，多少人摟著姑娘吃燒烤的香港街，從拆遷啟動(dòng)到拆遷干凈只用了一兩個(gè)月，未來又是一大片預(yù)備役豪宅區(qū)。窮人退出，富人登場(chǎng)，從丁家莊到姚家莊，消失的是城中村，崛起的是富人區(qū)，這可能就是新時(shí)代的探戈——富進(jìn)，窮退。

曾經(jīng)的姚家莊

當(dāng)然，姚家拆遷迅速也是歷下最牛的地方——鈔能力。君不見，還鄉(xiāng)店拆遷按下了暫停鍵，濼口片區(qū)還是個(gè)老大難，還有的拿房票抵鈔票，連東城逸家都要喜迎回遷戶了。

當(dāng)然，也有鈔能力到不了的地方。山東政法學(xué)院茂嶺山校區(qū)2021年就已納入凍結(jié)范圍，目前還沒有拆遷動(dòng)作。這種硬骨頭被放在CBD西片區(qū)二期城市更新計(jì)劃。搬是早晚問題，困難在于新校區(qū)在哪？錢又在哪？要知道，連山東大學(xué)龍山校區(qū)從喊了9年，剛剛開工！

大片回遷、地王中止

和即將趕到的寫字樓大軍

按照CBD西片區(qū)的規(guī)劃，未來將呈現(xiàn)的，以豪宅+回遷房+商務(wù)寫字樓為主體的片區(qū)。相當(dāng)于摻雜了回遷房的低配CBD，與省市博物館那一版規(guī)劃孰高孰低，自行判斷吧。

只是規(guī)劃雖好，前路卻依舊充滿挑戰(zhàn)：

1，沿著解放東路，7個(gè)商業(yè)地塊已經(jīng)陸續(xù)上馬，未來超高層、寫字樓陸續(xù)呈現(xiàn)。在CBD寫字樓都吃不飽的情況下，誰來填滿CBD西片區(qū)的寫字樓呢？

2，CBD西片區(qū)最被看好的一塊地，A-1地塊土拍中止。

這是CBD西片區(qū)目前最大的一個(gè)住宅地塊，2.9的容積率，約1.5萬/平的起拍樓面價(jià)。原本應(yīng)該是人人爭(zhēng)搶的核心區(qū)，怎么就淪落到土拍中止了？

這背后或許代表著核心區(qū)土地供應(yīng)的兩難選擇：

2.9容積率，難以適應(yīng)市場(chǎng)需求，卻是核心區(qū)土地價(jià)值最大化的路徑。

降低容積率，財(cái)政收入就少了。不降容積率，接盤的跑了。

目前在售樓盤及未來地塊

中恒信云頂1號(hào)，取證175套，網(wǎng)簽78套。作為2023年面世的樓盤，這數(shù)據(jù)也說明了濟(jì)南購房者面對(duì)小開發(fā)商比較保守。從實(shí)景示范區(qū)、會(huì)所、地下車庫的種種呈現(xiàn)來看，還是比較有亮點(diǎn)的。目前推售的是項(xiàng)目一地塊，二地塊還待字閨中呢。

保利金茂瑯譽(yù)，取證204套，網(wǎng)簽88套，下半年面市的樓盤里不錯(cuò)的業(yè)績(jī)了。項(xiàng)目緊鄰二環(huán)東路，吸收了大量老城改善置業(yè)群體，市場(chǎng)巨大的渴求之下，連二環(huán)東高架的噪聲也無所畏懼了。一直有傳言說捆綁學(xué)校要引入甸柳學(xué)校的教育資源，年底了還沒風(fēng)聲，倒也讓人疑惑。

城發(fā)雁棲臺(tái)，摻雜著大量回遷房的社區(qū)，適合對(duì)價(jià)格有限制，對(duì)品質(zhì)要求寬松的群體。

目前CBD西片區(qū)除了中止的A1地塊，還有A5地塊、文博西兩個(gè)地塊位于2024年供地計(jì)劃中，估計(jì)得2025年見面了。

對(duì)于CBD西片區(qū)的住宅用地來說，他們面臨的是挑戰(zhàn)難度最大的一個(gè)市場(chǎng)：

咖位在那，容積率低不了。核心區(qū)一步之遙的位置，2.9容積率已經(jīng)“很給面子”了。

競(jìng)爭(zhēng)在那，挑戰(zhàn)少不了。科技城片區(qū)五虎齊聚，財(cái)富壹號(hào)四期施工迅速，轉(zhuǎn)山西公墓旁地塊虎視眈眈，再算上區(qū)域內(nèi)8個(gè)樓盤，僅CBD周邊就有十幾家樓盤同臺(tái)競(jìng)技。

市場(chǎng)在那，客戶越來越少。2024年新房住宅成交了大概在4萬套，現(xiàn)在這個(gè)形式，樓市還會(huì)唱“明天會(huì)更好”嗎？

原本，CBD西片區(qū)是有機(jī)會(huì)“自立為王”的，背靠老城區(qū)，擁抱CBD的獨(dú)特地位，打造深圳香蜜湖那樣的豪宅聚集區(qū)，也把CBD的格調(diào)往上拔一拔。可惜啊，最適合造夢(mèng)的片區(qū)放棄了造夢(mèng)。有些時(shí)機(jī)錯(cuò)過了，就是一生。