文/子木

昨天，“取消公攤”再一次爆火網(wǎng)絡(luò)，登上熱搜。

很多媒體興奮地解讀，說歷史頑疾終于解決了，地產(chǎn)即將迎來新時代！

這些人啊，只看到“形”，看不到“神”，人云亦云而已。

昨天我已經(jīng)在星球講了很多，今天拓展一下，幫大家盤清楚取消公攤背后的真相，帶來的影響，如何趨吉避兇，這篇文章比較危險，大家耐心看。

“公攤面積”這一套方法，是當(dāng)年從香港學(xué)過來的，這玩意發(fā)明出來就是“反人類”，全球任何一個國家或者地區(qū)都沒有這個東西，香港那邊也早就取消了，沒想到我們這邊能堅持到現(xiàn)在……

為什么一直沒取消？

是因為，開發(fā)商可以極大地把成本轉(zhuǎn)移給購房者，從而在高價買地之后，還有剩余利潤用于開發(fā)。根本目的還是保護土地財政的利益最大化。

沒想到，取暖公司和物業(yè)公司，也根據(jù)這個“漏洞”，肆意在購房者身上榨取利益。

這次取消公攤，來源于河北張家口和湖南衡陽，發(fā)布的消息，鼓勵實行“現(xiàn)房銷售”，逐步推進“取消公攤”。

我給這個“取消公攤”加了雙引號？

為什么？因為這就壓根不是真正意義的取消公攤，而只是按照“套內(nèi)面積”進行計價，出售商品房。

之前買房，是按照“套內(nèi)面積+公攤面積”，一起算價格，現(xiàn)在直接按“套內(nèi)面積”計價，有什么不同？

聰明人發(fā)現(xiàn)了，單價不同了。

比如一套房子，100平米，套內(nèi)70平米，公攤30平米，單價1萬，賣100萬。

而現(xiàn)在，只算實用70平米，如果總價還想賣100萬的話，單價是多少？

1.42萬。

從1萬變成1.42萬單價，漲了這么多。。所以其實在房價上行期，公攤面積還有一定的“粉飾作用”，讓房價看起來沒那么貴。

而現(xiàn)在房價下行期，從1萬到1.42萬，是不是也在告訴大家，房價其實沒有跌，還漲了？這就是數(shù)字的藝術(shù)。

但事實上，能漲到1.42萬嗎？不能。

購房者一看，面積小了，單價貴了。

房價上行的時候，小戶型總價低，門檻相對低，對于那些想要買一套房沒條件選更大房型的人來說，高單價是一種“充分榨干”的溢價罷了。

可是現(xiàn)在地產(chǎn)下行，大家都在追求越來越大的房子，房型小的，面積小的，大家越不想要，單價有可能更低。

所以，1.42萬，可能只能賣到1.2萬，甚至是1萬…

其實這一招，也是政府在倒逼開發(fā)商降價。開發(fā)商少賺點，趕緊刺激賣房，盤活現(xiàn)金流，繼續(xù)買地拿地……而在表面上，價格上漲，證明穩(wěn)住了房價。

一舉兩得。

所以，你猜為什么是衡陽、張家口這種四五線能級城市火急火燎地推出了“取消公攤”，而不是改革先鋒北上廣深？

當(dāng)然對于購房者來說，也不算什么壞事，起碼明明白白消費，知道自己花多少錢買到多大平米的房子。

更主要的還是要看取暖費、以及物業(yè)服務(wù)包含的范圍。辯經(jīng)沒啥用，還是算算實打?qū)嵉慕?jīng)濟賬。

其實市場上，還有另外一種“取消公攤”，我認為是這更廣泛、影響更深刻的，我在8月份的文章一文中寫過：

大量的城市，正在通過贈送面積，得房率達到100%，來實現(xiàn)“取消公攤”的0公攤效果。

這個玩法，一二線城市都在搞，今年出現(xiàn)了很多，叫四代住宅或者類四代住宅。而且主要集中在核心地段的改善房層面。

政府鼓勵開發(fā)商這么做“創(chuàng)新”，表面上為了響應(yīng)大會提出的“好房子”概念，但這種模式的“取消公攤”，本質(zhì)上也是為了好賣房。

你想想，之前的房子平均得房率60-80%，而現(xiàn)在，100%，結(jié)果價格差不多，你會買哪個呢？

今年全國各地的四代住宅的銷售都非常好，比如武漢這邊，高層+超高層非常多，公攤面積也高，平均得房率70-80%左右，現(xiàn)在一聽說100%得房率，人們就驚呆了。位于沙湖旁邊新開盤的項目，高度熱銷。

最后對市場和購房者有什么影響？

首先衡陽模式，也就是以套內(nèi)面積計價模式的“取消公攤”，我認為接下來會在三四線城市，大量推廣。

因為這類城市的普遍訴求，就是賣房，窮則思變嘛。換句話說，這種“零公攤”實際上有些名不副實，僅是一種推動新房變相降價銷售的手段，是在價格方面對買入成本較高的二手房形成優(yōu)勢。

之后，當(dāng)這類住房變成二手房的時候，優(yōu)勢就消失了。

而一二線城市，100%得房率這種“0公攤”模式，本質(zhì)上是通過容積率新政，讓這類住房獲得了額外的長期優(yōu)勢。因稀缺，而且還多屬于改善型品質(zhì)住房，未來升值潛力較大，會對周邊二手房形成碾壓的優(yōu)勢。

但我認為，并不會對二手房市場造成巨大影響。

因為截至2024年，全國主要城市城鎮(zhèn)化率已經(jīng)達到了一定的高度，核心地段可開發(fā)的土地，屈指可數(shù)。

即使有幾個盤出來，對周邊二手房形成打壓，但量有限，價格上漲后，會反映到購房者實際購買力層面。

而核心城市的主要可供開發(fā)的土地，都在郊區(qū)。

那么郊區(qū)即使有再多100%得房率的住房，但因為地段和配套缺失，也無法獲取到更多高凈值人群的青睞。

比如有兩個盤，一個是核心地段，80%得房率的二手房，一個是郊區(qū)100%的新房，你會選擇哪個？

所以核心地段的二手房，依舊可以通過地段優(yōu)勢，與新時代新產(chǎn)品形成抗衡。但非核心地段，有大量可供開發(fā)土地的片區(qū)，二手房則會因為得房率較低，而成為災(zāi)難。

也就是說，郊區(qū)剛需二手房，未來會面臨保障性住房的打壓，郊區(qū)改善型二手房，未來會面臨高得房率類四代住宅的打壓。有機會，能往里換。

最后，無論哪種模式的“取消公攤”，都不是真正意義上的“取消公攤”。

只是不同時代背景下，市場周期下，政府為了推動新房銷售，維持土地財政，而選擇先“苦一苦”二手房的做法。

未來也很難在法律意義上真正取消公攤，蛋糕吃了不會吐出來。尤其二手房，如果要改變計價方法，價格該如何管理？大量小區(qū)存在的不合理公攤，大白于天下時，會不會造成反噬？既得利益者該如何自處？

明白了這一切，就知道了“取消公攤”這個頑疾，只能不斷從其他層面進行補充和替代。而購房者，則要在有限的空間，選擇盡可能高的得房率，而且學(xué)會在不同的城市、不同地段，選擇不同的應(yīng)對之法，來避免政策變動造成的影響。不做時代的炮灰。

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