萬萬沒想到，核心區(qū)的土地供應(yīng)有一天竟然會(huì)多到寫不過來！

盛福片區(qū)商業(yè)變住宅，高新片區(qū)城市更新騰出大量住宅供應(yīng)，CBD西片區(qū)土拍接二連三、長(zhǎng)嶺山新供應(yīng)住宅地塊、港溝南1.2低密地塊都出來了……

濟(jì)南改善市場(chǎng)，忽然之間有了亂花漸欲迷人眼的感覺。土地供應(yīng)“大珠小珠落玉盤”，購(gòu)房者們拿著沉甸甸的首付，不知該接下誰家的繡球了。

1，盛福片區(qū)，商業(yè)用地改住宅用地

濟(jì)南市規(guī)劃局前腳公布了《進(jìn)一步優(yōu)化土地市場(chǎng)的若干措施》，說商業(yè)地塊可以改住宅地塊。后腳，盛福片區(qū)就以迅雷不及掩耳之勢(shì)公布了商業(yè)改住宅的規(guī)劃。

這個(gè)地塊原本是機(jī)床四廠的“陪嫁”，如今，機(jī)床四廠地塊拍了兩次都沒賣掉，盛福片區(qū)的“待嫁新娘”又多了一個(gè)。

【盛福片區(qū)DSF-09-05-2】地塊位于花園東路上，花園東路與炎黃路交叉口。馬路對(duì)面就是牛旺新區(qū)，西側(cè)不遠(yuǎn)是萬科翡翠公園，東側(cè)不遠(yuǎn)是中建星光城市，占地面積28.62畝。

機(jī)床四廠流拍記錄：

4月30日，機(jī)床四廠地塊與【盛福片區(qū)DSF-09-05-2】地塊捆綁掛牌，需要引入多家企業(yè)、提供10000㎡限價(jià)房源、代建學(xué)校等等。6月28日，地塊流拍。
9月，機(jī)床四廠地塊輕裝上陣，單獨(dú)掛牌，最后終止出讓。

目前盛福片區(qū)待出讓地塊：

1.機(jī)床四廠地塊，土地面積60971㎡，容積率2.5，地上建筑面積152427.5㎡，兩次土拍均流拍。
2.【盛福片區(qū)DSF-09-05-2】地塊，商業(yè)地塊改住宅，土地面積19082平，未供應(yīng)；
3.【盛福片區(qū)DSF-09-05-2】東側(cè)住宅地塊，未供應(yīng)；
4.B13地塊，用地面積3.8萬平，位于星光城市B11地塊南側(cè)；
5.三慶匯德公館南側(cè)規(guī)劃住宅地塊；
6.祥家新河灣花園北側(cè)規(guī)劃住宅地塊；
7.盛?；▓@西側(cè)規(guī)劃住宅地塊；

對(duì)購(gòu)房者來說，盛福片區(qū)的住宅選擇還有很多，還多是花園東路上的好地段。

對(duì)開發(fā)商來說，盛福片區(qū)的地，已經(jīng)不香了。

看看盛福片區(qū)在售的中建星光城市、大華啟宸，一個(gè)靠降價(jià)搶成交的市場(chǎng)，其土地是吸引不了開發(fā)商的。連花園東路上，旁邊是高新一實(shí)驗(yàn)，容積率2.5的機(jī)床四廠地塊都能流拍，盛福片區(qū)不是供地的問題，是市場(chǎng)吸引力的問題。盛福片區(qū)的土地如果真心想賣，降容積率、降價(jià)總要選一條。

盛福片區(qū)的地塊即使進(jìn)入市場(chǎng)，未來的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)早已擁擠的無立錐之地。

北側(cè)大戶——中建星光城市正在低價(jià)換市場(chǎng)。

中建星光城市的降價(jià)之路，是盛福困局的開幕式。

一期地塊也曾三開三罄，在盛福片區(qū)基本無敵手。二期、三期則是坎坷不斷。

2024年6月，二期每平降價(jià)2000元/㎡，從兩萬元單價(jià)降至1.8萬元/㎡。

最近，中建星光城市三期部分樓座團(tuán)購(gòu)價(jià)降到了1.5萬/平左右，單價(jià)1.5萬買歷下的口號(hào)喊出來，更是讓人感慨萬分：

以往號(hào)稱房?jī)r(jià)奔向3萬+的盛福，已經(jīng)開始和張馬、雪山片區(qū)pk性價(jià)比了。

目前二期、三期在售。

二期一共11棟13-18層小高層，目前143/186/192平戶型選擇較多；

三期地塊更大，但靠近膠濟(jì)鐵路、垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站、高壓線等不利因素更多，相對(duì)來說開發(fā)商更舍得降價(jià)。

產(chǎn)品包含18層小高層、27層高層，戶型上113/127/130/142平戶型均可選擇。

看了下網(wǎng)簽，二期取證702套，網(wǎng)簽405套。三期取證1036套，網(wǎng)簽306套。

大華啟宸

在石破天驚的15828元/㎡買歷下的口號(hào)后，大華啟宸沉寂好久。

看了下網(wǎng)簽，取證套數(shù)315套，網(wǎng)簽124套。2024年6月首開，至今已經(jīng)5個(gè)月了，在中建星光城市接連不斷的降價(jià)后，大華啟宸的性價(jià)比越來越低了。

項(xiàng)目一共4棟樓，3棟18層，一棟26層。戶型面積為105/125/142平。從網(wǎng)簽來看，142平的性價(jià)比已經(jīng)低到無人問津了。

南側(cè)，保利云上璟譽(yù)風(fēng)頭正盛。

目前保利云上璟譽(yù)取證套數(shù)136套，網(wǎng)簽42套。價(jià)格在2.7萬-3.1萬左右。

項(xiàng)目容積率2.3，14-17層建筑。正在加推3號(hào)樓235平大平層產(chǎn)品；6號(hào)樓155㎡（4室2廳2衛(wèi)）、177㎡（4室2廳3衛(wèi)）。

項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)是保利豪宅口碑、2.3低密容積率，50--66米樓奢距。更大的優(yōu)勢(shì)是難得的大城背景下的豪宅小區(qū)，以后豪宅小區(qū)易得，豪宅聚集區(qū)難尋。這一點(diǎn)是項(xiàng)目的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)。

2，高新區(qū)海量供應(yīng)時(shí)代來了

齊魯軟件園西片區(qū)一期城市更新項(xiàng)目推介方案流出，未來將帶來三個(gè)高端住宅地塊。

地塊一，花園東路以南，奧體西路以東；容積率2.2，用地面積2.98公頃，新建總建設(shè)量為6.56萬平
地塊六，位于新濼大街以北，天濼路以東，容積率2.2，用地面積6.86公頃，新建總建設(shè)量為13.46萬平
地塊七，位于工業(yè)南路以北，奧體西路以東，容積率2.5，用地面積4.89公頃，新建總建設(shè)量為12.2萬平

其中地塊一、六屬于一期，已批復(fù)；地塊七屬于二期建設(shè)內(nèi)容，目前尚未批復(fù)。

綜合來看，齊魯軟件園西片區(qū)將新增三大住宅地塊，用地面積14.73公頃。

高新區(qū)的城市更新主要包含三個(gè)部分，整體來看，大量住宅用地都在供應(yīng)路上。

小鴨集團(tuán)及周邊片區(qū)城市更新單元：打造集科技研發(fā)、商業(yè)金融、生活居住為一體的區(qū)域性公共服務(wù)中心；
齊魯軟件園東片區(qū)城市更新單元：建設(shè)全國(guó)領(lǐng)先的數(shù)字智慧產(chǎn)業(yè)綜合示范區(qū)；
齊魯軟件園西片區(qū)城市更新單元：打造更具年輕態(tài)、時(shí)尚味、煙火氣的新商貿(mào)與創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)。

小鴨集團(tuán)城市更新帶來居住用地24.26公頃，保利云上璟譽(yù)是首個(gè)住宅項(xiàng)目，還有5幅住宅地塊待出讓。

齊魯軟件園東片區(qū)城市更新住宅用地較少，鳳凰路壹號(hào)院是其住宅項(xiàng)目。

按照現(xiàn)在供地的快節(jié)奏，齊魯軟件園西片區(qū)的三個(gè)住宅地塊也在趕來的路上了。

也就是說，整個(gè)高新區(qū)，未來還有8個(gè)低密高端住宅在路上。

3，CBD、長(zhǎng)嶺山、港溝南

大量豪宅地塊，土拍來襲

濟(jì)南中央商務(wù)區(qū)西片區(qū)城市更新項(xiàng)目（一期）A-4地塊

位于歷下區(qū)政府正南，解放東路以南、二環(huán)東路以東，占地面積5247㎡，總建筑面積約2.3萬㎡。濟(jì)南歷下城市發(fā)展集團(tuán)城市更新有限公司底價(jià)拿下，樓面價(jià)14502元/㎡，容積率2.7。項(xiàng)目拿地即開工，搶市場(chǎng)的決心一目了然。

項(xiàng)目南側(cè)就是保利瑯譽(yù)，鑒于A-4地塊沒有回遷房，又是這個(gè)地價(jià)，估計(jì)妥妥的豪宅路線了。

濟(jì)南中央商務(wù)區(qū)西片區(qū)城市更新項(xiàng)目（一期）A-1地塊

位于歷下區(qū)解放東路以北，茂陵山路以西，占地面積37271㎡，容積率2.9。只要求建設(shè)幼兒園，沒有捆綁回遷房，起始價(jià)162129萬元，起拍價(jià)約15000元/平方米，比保利瑯譽(yù)的土拍價(jià)高出1000元/㎡。

這兩個(gè)地塊最快明年上半年就要面市了，再加上文博西2個(gè)地塊、財(cái)富中心地塊，等待土拍的轉(zhuǎn)山西路地塊，核心區(qū)的豪宅選擇是越來越多了。

港溝南區(qū)用地DLH12-1地塊、港溝南區(qū)用地DLH12-2地塊

位于歷城區(qū)蓮花山片區(qū)港九路以東、鳳鳴路北側(cè)，DLH12-1地塊容積率1.2，DLH12-2地塊容積率2.0。

港溝南六宗住宅供應(yīng)的先頭兵，位于龍湖云峰原著南側(cè)，旁邊就是港溝新居。

旅游路旁，1.2的容積率是個(gè)亮點(diǎn)，這是繞城高速內(nèi)難得的低密豪宅供應(yīng)了。當(dāng)然，附近的東繞城高速、濟(jì)萊高鐵、高壓線這三高硬傷，也是購(gòu)房者必須直面的兩難選擇。

長(zhǎng)嶺山片區(qū)興港路以南、鳳歧路以西用地CLS0901-3

位于歷城區(qū)興港路以南、鳳歧路以西。占地面積63921平方米，容積率2.3，起拍樓面價(jià)6919元/㎡；捆綁7.5畝的社區(qū)服務(wù)設(shè)施用地同步出讓。

對(duì)于改善客戶來說，這個(gè)地塊值得關(guān)注一下。

這個(gè)地塊算是長(zhǎng)嶺山片區(qū)難得的低密住宅供應(yīng)了，周邊的配套比較成熟。

交通：距離經(jīng)十路不遠(yuǎn)，和4號(hào)線雪山站800m左右；
配套：玖璽廣場(chǎng)、雪山萬達(dá)廣場(chǎng)、銀豐醫(yī)療廣場(chǎng)、中心醫(yī)院東院區(qū)都在2公里范圍內(nèi)
公園：附近就是長(zhǎng)嶺山山體公園，規(guī)劃方案9月已流出，只看何時(shí)兌現(xiàn)了。

值得注意的是，這個(gè)地塊屬于歷城區(qū)，對(duì)口學(xué)校或許是歷城區(qū)的鳳鳴學(xué)校（九年一貫制）。距離這么近，卻不屬于歷下區(qū)，不能上歷下區(qū)的崇璟小學(xué)，這份心理落差購(gòu)房者需要有個(gè)準(zhǔn)備。

西側(cè)的璟園璟悅府在兩萬三四左右，目前現(xiàn)房實(shí)景，144/176平可選；萬科金域華府更偏剛需，最近三套的成交價(jià)在一萬六七/平左右。

改善供地忽然大爆發(fā)，最直接的影響是，“核心區(qū)=好地段=好房子”的時(shí)代過去了，以后好地段的住宅越來越多，核心區(qū)的豪宅分化將更慘烈。選之前，還是先看看CBD二手房的價(jià)格對(duì)比，以此反推吧。