如果你是在房貸利率5%以上站崗的“大冤種”，此刻應(yīng)該喜大普奔。

昨天，大V君有朋友收到銀行降存量房貸利率短信通知。房貸利率即將要一嘢降152.7BP，月供大約能減少600元！

按每次降息20BP幅度計算，這相當于一夜之間降了7次息！簡直核爆級操作，瞬間打開房貸堰塞湖。

10月25日起，存量房貸批量調(diào)整，你的預(yù)計能降多少？

昨天，大V君朋友李女士收到招商銀行的短信通知，她的存量房貸利率下調(diào)了。打開手機銀行一看，簡直有點不敢相信自己的眼睛。

圖|李女士收到的銀行短信通知

原來李女士的房貸利率是LPR+122.7BP，10月25日存量房貸利率自動調(diào)整后，她的房貸利率將調(diào)整為LPR-30BP。

一夜之間，LPR的點數(shù)下降152.7BP！

調(diào)整前，李女士房貸利率為5.427%；調(diào)整后房貸利率為3.9%。如果按每次降息20BP計算，相當于一夜之間房貸利息降了7次。

這次相當于房貸利率打了7.18折。

2009年為提振樓市，就出現(xiàn)過房貸利率直接打7折的案例。當時房貸利率在6%左右，打完7折是4.1%。

調(diào)整后，李女士每月可以少省多少錢？

李女士還有65萬元房貸，調(diào)整后每月可以減少近600元的月供壓力。

圖| 利率調(diào)整前后對比

此時此刻，作為老韭菜的李女士，很想對央媽唱一首《世上只有媽媽好》。

李女士的愛人也有一套房子在還房貸，情況與李女士基本一樣。你少600，我少600，以后一家子每個月就能省下1200元。

回想2018年買房，李女士簡直不堪回首。當時房價飛漲，利率高企。原來銀行不給李女士批貸款，除非有一筆定期存款。

李女士只好花30萬元給銀行定期存了半年，再找到各種關(guān)系，才能批下貸款。但是貸款利率加點依然要在120多BP以上。

圖| 在等待辦理業(yè)務(wù)的客戶們

“我算幸運的了，有人加點在150BP，折算下來房貸利率在6%以上?！崩钆空f。

可是，高房貸利率的“鐮刀”還是狠狠收割了李女士一大筆?！爱敃r我選擇的是等額本息還款，每個月的還款本金只有640多元，但要還銀行的利息高達3260元。”

這6年下來，李女士的本金只還了6萬多元，但利息還了近30萬元！

“如果再買房貸款，我絕不選擇等額本息，而是選擇等額本金?！?/p>

人生的大起大落太驚喜，但算總賬當年站在高崗上的老韭菜還是遍體鱗傷。

存量房貸如何調(diào)整，調(diào)整后能省多少錢？這些知識點你要知道。

我們所說的房貸利率，其實分為兩部分。第一部分是LPR，這個央媽每月20日發(fā)布，下一個重新定價日再調(diào)整。

第二部分是加點。就是銀行給到你的利率±點數(shù)。例如，樓市高峰時期李女士的房貸被銀行加點1.227BP。現(xiàn)在低谷期南寧的銀行又給到買房人-62BP。

10月25日起，存量房貸利率統(tǒng)一下調(diào)LPR-30BP。

講要點，存量房貸利率調(diào)整，主要調(diào)整的是點數(shù)。例如李女士此前買房時，利率被加點122.7BP。現(xiàn)在不但減去122.7BP，還要統(tǒng)一再降30BP。

今年LPR有3次調(diào)整，分別是在今年的2月、7月、10月。

圖| 2024年以來LPR調(diào)整了3次

因為李女士的利率重新定價日是在1月1日，所以今年她的LPR是4.20%。她的存量房貸利率調(diào)整后就是4.2-0.3=3.9，即3.90%的利率。

如果李女士的利率重新定價日是11月1日，那么她的存量房貸利率直接從3.60-0.3=3.3，即可以享受3.30%的利率。

這樣的降幅更加驚人，每月月供只要2846元。

圖| LPR調(diào)整后月供情況

上月要還3658元的月供，下月還2846元，一嘢少還800多元！

所以，想計算自己存量房貸利率能減多少的朋友，首先確定自己的LPR是多少。LPR又與利率重新定假日有關(guān)。

如果利率重新定價日在11月后的，今年就可以先享受2024年10月調(diào)整后3.60%利率。這群人簡直“天選之子”，幸運爆表。

很多老韭菜自從高位“站崗”后，提前還貸成為朝思暮想的作業(yè)。

特別是去年五年期LPR降到4.2%后，有2個點的利差倒逼老韭菜們通過各種經(jīng)營貸和消費貸去提前還貸。

這里要正能量宣傳，通過經(jīng)營貸和消費貸提前還貸是違規(guī)行為，被銀行發(fā)現(xiàn)后將要提前還貸，瞬間背負沉重債務(wù)。

圖 | 在銀行等待辦理業(yè)務(wù)的客戶

現(xiàn)在存量房貸利率調(diào)整后為LPR-30BP，按目前LPR3.60%計算，未來很多人都可以享受到3.30%的房貸利率。

相比現(xiàn)在南寧首套房的房貸利率2.98%，利差只有22BP?？梢哉f利差被極限拉平。

“不患寡而患不均”，很多存量房貸客戶得到“公平利率”待遇后，提前還貸就顯得不那么迫切了。

再者，未來還有降準降息空間。

2024年LPR下調(diào)，可謂歷年來幅度最大一次。調(diào)整次數(shù)3次，調(diào)整幅度60BP。看下圖，就知道今年降息相當給力。

圖|近年來LPR走勢情況（圖源：一圖讀懂市場）

可以肯定，降息到了一定幅度就能刺激樓市消費，提振樓市信心。

這要說到租售比和租金回報率。所謂“租售比”，是指年租金與房屋總價的比值。國際通行標準認為，合理的房屋租售比在1:200到1:300之間。

近年來諸葛找房統(tǒng)計了重點50城的數(shù)據(jù)，對比50城的租售比、租金回報率進行測算。得出一個結(jié)論：

2024上半年重點50城租金回報率較上年上升0.07個百分點至2.03%，創(chuàng)自2019年以來新高，并跑贏當前五大行5年期存款利率。

圖| 近年來50城租金回報率走勢（來源：諸葛找房）

回到南寧市場，一些潛力區(qū)域的新房租售比顯示已經(jīng)進入“可購買”評級。

例如興寧東的恒力城，目前特惠房源價格為8500元/㎡，還贈送13萬元的家裝大禮包。89㎡三房，總價為75.65萬元。

看看周邊類似房源的月租金。中海悅公館的88㎡三房的租金市場標價為2200元/㎡。

圖| 興寧東部分樓盤房源掛售的租金情況

假如以2200元租金為區(qū)域房租核算基數(shù)，按租售比 = (年租金 / 房屋總價) × 100%計算，該房子的租售比3.49%。

也就是說租金年化收益在3.49%，已經(jīng)遠遠跑贏5年期1.55%的存款利率。

最近，國有大行再次下調(diào)存款利率。其中，三個月期、半年、一年期、二年期、三年期、五年期定期存款掛牌利率均下調(diào)25BP，現(xiàn)在利率已經(jīng)來到了0.80%、1.00%、1.10%、1.20%、1.50%、1.55%。

圖| 五大國有銀行發(fā)布的存款利率情況

插入一句話，看上面這圖你瞬間就明白：拯救存量房貸高利率大冤種的，是另一波高存蓄額的大冤種。

在中國，年化租金收益超過3%就很理想了。對于有投資需求的投資客而言，這時候高租金房源就可以出手了。

當租售比和租金收益率在上升，存款利率繼續(xù)下調(diào)，聰明的你知道樓市會發(fā)生什么情況？

告訴大家一個最新銷售動態(tài)，北投印象10月至今賣了近120套房子。從投資的角度看，江南征拆戶的老表們是懂租金收益率的。

圖 | 江南福建園小區(qū)舊正在進行

再點一句，官方宣布：正在研究取消房產(chǎn)增值稅。

大V君認為這是一個比4萬億還要重磅的信號。不見“房住不炒”了，可是你買房（投資）獲利，增值稅可以免！

都說到這份上了，不能再說下去了。