近日，一則消息在天津樓市業(yè)內(nèi)傳開(kāi)：貝殼網(wǎng)要在天津拿地了。

據(jù)說(shuō)有獵頭受貝殼委托，已經(jīng)和多位業(yè)內(nèi)投資拓展人員進(jìn)行溝通和約談。

不少業(yè)內(nèi)人士表示震驚：干中介的要干開(kāi)發(fā)了？它知道水泥標(biāo)號(hào)嗎？它知道樁怎么打嗎？它有資質(zhì)嗎？

另一方面貝殼的季報(bào)顯示，貝殼目前持有的現(xiàn)金、現(xiàn)金等價(jià)物、受限資金等合并結(jié)余597億元。剔除客戶(hù)備用金的廣義現(xiàn)金額高達(dá)人民幣755億元。2024年貝殼網(wǎng)二季度凈利潤(rùn)19個(gè)億。

沒(méi)有大規(guī)模海外債、沒(méi)有大堆的欠付商票，有利潤(rùn)、有現(xiàn)金，有門(mén)店，人家拿塊地怎么了？這些錢(qián)別說(shuō)在天津了，在北上廣深各拿一塊地都?jí)蛴?/strong>。

然而事實(shí)真是如此嗎？

土地，貝殼已經(jīng)拿到了

在今年3月北京順義區(qū)的土拍市場(chǎng)中，貝殼使用貝好家的名義下場(chǎng)，與中鐵建、保利、中海等37家房企同臺(tái)砸錢(qián)，舉牌搶地。

今年6月25日貝殼拿地的場(chǎng)景又在一線(xiàn)城市廣州荔灣上演。

這兩次小心翼翼的試水并未成功。小閑分析原因可能有兩個(gè)。

首先是一線(xiàn)城市的競(jìng)爭(zhēng)太過(guò)激烈，緊盯一線(xiàn)城市土拍的房企何止百家，更何況與一群中字頭巨擘血拼。

其次是貝殼的大數(shù)據(jù)雖然海量直觀，但是成交數(shù)據(jù)本身就帶有保守性，籍此對(duì)未來(lái)樓市的判斷，終究抵不過(guò)有些房企的政治性決策。

于是貝殼把目光放到二線(xiàn)熱門(mén)城市，七月底終于在西安有所突破，西安市未央?yún)^(qū)掛牌的兩宗商住地被西安嘉家致和置業(yè)有限公司摘得，總成交價(jià)約為1.34億元。

西安嘉家致和置業(yè)有限公司控股股東，是貝好家與陜西遠(yuǎn)大錦源科技有限公司，股權(quán)占比分別為95%和5%。

而貝好家又是貝殼旗下開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)平臺(tái)。這也意味著貝殼首次在土拍市場(chǎng)上成功拿地。

這是要?jiǎng)诱娓窳耍?strong>天津各區(qū)以后再開(kāi)土地推介大會(huì)，前排要不要給貝殼留個(gè)VIP位置？

1+2的貝殼拿地模式

以成功拿地的西安為例，據(jù)當(dāng)?shù)貥I(yè)內(nèi)朋友解說(shuō)：貝殼僅僅是“名義控股”。

這個(gè)項(xiàng)目并非貝殼獨(dú)立自主開(kāi)發(fā)，而是貝殼提供核心產(chǎn)品方案，通過(guò)自己對(duì)市場(chǎng)一線(xiàn)大數(shù)據(jù)的積累，解決項(xiàng)目從整體定位到產(chǎn)品定位、從規(guī)劃到設(shè)計(jì)等環(huán)節(jié)的問(wèn)題，然后完成項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)工作。

大家比較關(guān)心的開(kāi)發(fā)建設(shè)、施工品質(zhì)、物業(yè)管理等問(wèn)題，則引入綠城代建進(jìn)行一攬子解決。

小閑認(rèn)為其中有一點(diǎn)重要的環(huán)節(jié)，并未對(duì)外透露。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)三要素中，與土地、施工同等重要的還有一項(xiàng)，就是資金。以貝殼的資金能力，完全可以為合作方提供充足的資金過(guò)橋拆借。

這個(gè)所謂的“1+2”模式，其實(shí)更像是在上一個(gè)地產(chǎn)周期中，有錢(qián)的世聯(lián)、有規(guī)模的易居，這樣的實(shí)力代理公司一直想做的事情。

即前端給地塊提供前期定位、產(chǎn)品方向，后端入場(chǎng)代理團(tuán)隊(duì)銷(xiāo)售，甚至買(mǎi)斷包銷(xiāo)。開(kāi)發(fā)商缺錢(qián)了，如果抵押物充足，也可以掏錢(qián)幫忙拆借一下。涉及工程質(zhì)量和物業(yè)管理的環(huán)節(jié)，就拉專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)來(lái)補(bǔ)漏，讓整個(gè)項(xiàng)目不存在明顯的短板。

這其中，貝殼輸出的是資金、是基于大數(shù)據(jù)對(duì)市場(chǎng)需求的把握、是自身壟斷性的銷(xiāo)售網(wǎng)絡(luò)、是多年積累的專(zhuān)業(yè)能力。綠城輸出的是建管能力、是物業(yè)服務(wù)水平、是品牌價(jià)值。

貝殼+綠城，補(bǔ)齊開(kāi)發(fā)建設(shè)所有環(huán)節(jié)，雙方共同分享利潤(rùn)或代建費(fèi)。合作方負(fù)責(zé)厘清當(dāng)?shù)仃P(guān)系、立項(xiàng)報(bào)建，然后坐等分賬。

這樣不同與傳統(tǒng)摘牌拿地的“1+2模式”能在其它城市復(fù)制嗎？

西安、成都，下一個(gè)會(huì)是天津嗎？

西安是西北五省的核心城市，沒(méi)有之一，也是西北五省人口流入的主要城市。所以西安的樓市一直是西北地區(qū)天花板的存在。

以綠城為例，除了江浙大本營(yíng)區(qū)域之外，綠城在地外地拓展建管業(yè)務(wù)代建模式，西安的簽約量是最大的。

9月20日，成都金融城三期H12地塊拍賣(mài)。

經(jīng)過(guò)高達(dá)82輪競(jìng)拍，最終貝好家（成都）置業(yè)有限公司從14家房企手中搶得地塊。成交總價(jià)10.76億元，樓面價(jià)27300元/平方米，溢價(jià)率42.19%。這兩宗地塊也已經(jīng)于拿地當(dāng)日官宣將由綠城代建。

那么像貝殼這樣，聯(lián)手強(qiáng)企的“1+2拿地模式”，在天津能實(shí)現(xiàn)嗎？

貝好家（天津）置業(yè)有限公司

小閑以為天津拿地的優(yōu)勢(shì)有三條：

第一天津的地價(jià)相對(duì)其它一線(xiàn)城市較低，尤其是在近郊和遠(yuǎn)郊區(qū)域。在江浙滬和一線(xiàn)城市做小股東的錢(qián)，都?jí)蛟谔旖蜃霆?dú)立開(kāi)發(fā)用的。

第二天津在城市配套能級(jí)上，尤其是醫(yī)療、交通、教育方面，對(duì)外來(lái)人口的吸引，相對(duì)華北其它城市具有很大優(yōu)勢(shì)。

第三與很多試點(diǎn)現(xiàn)房銷(xiāo)售、主體完工下銷(xiāo)許的城市相比，天津的90天的拿地開(kāi)盤(pán)速度，在資金回籠上有很大時(shí)間優(yōu)勢(shì)。

但是天津樓市的操盤(pán)難度和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力，在全國(guó)而言都是排名靠前的。

天津購(gòu)房者對(duì)于代建、建管的抗性一直存在，代建的品牌溢價(jià)力兌現(xiàn)度一直不高。

更重要的是在天津樓市，新房售價(jià)上探的阻力相對(duì)更大，樓盤(pán)爭(zhēng)取利潤(rùn)空間的操作難度更高。

這樣的大環(huán)境之下，“中間商”或“服務(wù)商”能盈利賺錢(qián)的空間，就非常有限了。

但不管怎么說(shuō)，這種“1+2模式”的組合拿地模式，解決了專(zhuān)業(yè)能力、資金需求、銷(xiāo)售渠道、品牌價(jià)值的痛點(diǎn)。對(duì)于有些許實(shí)力，又想往在天津拿地的中小房企而言，是一個(gè)合作的好機(jī)會(huì)。

正值樓市政策向好的大趨勢(shì)來(lái)臨，拿地也被大多數(shù)房企提上日程。早出手具有很強(qiáng)的先發(fā)優(yōu)勢(shì)，拿地直接上四代產(chǎn)品也有產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)，又有貝殼解決銷(xiāo)售渠道，操盤(pán)壓力也會(huì)少很多。

還是很希望貝好家（天津）置業(yè)有限公司，能夠盡早注冊(cè)，在天津土拍市場(chǎng)中亮相。